El sector de las socimi en España cerró 2025 con una capitalización conjunta de 31.083 millones de euros, un 18,7 % más que el año anterior, en un ejercicio que “estuvo marcado por la consolidación del mercado, la rotación de activos y un aumento significativo de las operaciones corporativas”, según el X Estudio SOCIMI 2025 elaborado por ArmanexT.
El informe constata la entrada del sector en una nueva fase de madurez, “en la que el crecimiento se apoya menos en el número de incorporaciones y más en la calidad de las operaciones y la reorganización de estructuras ya maduras y en fase de rotación”. A cierre de año, 159 socimi cotizan en los distintos mercados.
Durante 2025 se registraron 21 nuevas incorporaciones, frente a las 31 de 2024, en un entorno más selectivo, de las cuales, 8 fueron a BME Scaleup, 4 a Euronext y 9 a Portfolio. De estas incorporaciones ArmanexT ha sido el Asesor Registrado / Listing Sponsor en 9 de las mismas, lo que supone una cuota de mercado de casi el 43% total.
El valor de los activos incorporados alcanzó los 2.052 millones de euros, impulsado en gran medida por Student Property Income, que aportó 780 millones de euros, el 38% del total anual.
La actividad de migraciones, el paso de cotizar de un Mercado a otro, fue uno de los principales rasgos del ejercicio, con 10 traslados hacia BME Scaleup que concentraron 2.605 millones de euros en activos. Estas OPA y reorganizaciones accionariales, consolidan a BME Scaleup como mercado de referencia tras procesos corporativos.
En paralelo, se produjeron cuatro exclusiones efectivas, todas ellas asociadas a operaciones corporativas de SOCIMI que han cumplido los plazos de madurez de sus inversiones para ir devolviendo los fondos a sus accionistas, reforzando la lectura de un sector orientado a la consolidación.
El estudio recoge además un análisis del perfil inversor, con una elevada presencia de capital extranjero en BME Growth y Euronext Access, frente a un perfil mayoritariamente doméstico en BME Scaleup, así como la evolución de las ampliaciones de capital, que sumaron 439 millones de euros en BME Growth y 54 millones de euros en BME Scaleup.
El residencial pierde peso
Abbaco Markets también ha publicado su informe anual “Radiografía de las SOCIMI en España”, en el que analiza la evolución del sector durante el 2025. Dicho estudio refleja que, “tras el ejercicio excepcional de 2024, el pasado año se caracterizó por la normalización del ritmo de incorporaciones, reflejando un mercado más maduro y selectivo”.
En opinión de Abbaco Markets “se confirma la continuidad del interés por este tipo de vehículo, si bien en un entorno más selectivo, condicionado por la incertidumbre regulatoria y fiscal, especialmente en el segmento residencial”. Desde la firma destacan que, a pesar de este contexto, la inversión inmobiliaria ha seguido mostrando resiliencia, apoyada en la progresiva estabilización macroeconómica, el mantenimiento de elevados niveles de liquidez y el atractivo estructural del mercado inmobiliario español. Todo ello ha permitido que el número total de socimis cotizadas continúe creciendo, consolidando su papel como uno de los principales vehículos de inversión inmobiliaria en España.
Además, indican que de las 21 socimis incorporadas a cotización en 2025, 13 han sido promovidas por inversores nacionales y 8 por inversores extranjeros, lo que refleja un mayor peso del capital nacional en las nuevas incorporaciones del ejercicio.
La diversificación de inversión se consolida, con un predominio de políticas mixtas, mientras que el residencial pasa a ocupar la segunda posición por número de socimis. La composición del capital se mantiene equilibrada, combinando participación nacional, extranjera y estructuras mixtas.
Las socimis incorporadas a cotización en 2025 refuerzan esta tendencia: cerca del 38% de las nuevas sociedades cuentan con una política de inversión mixta, mientras que el residencial representa aproximadamente el 24% de las incorporaciones, confirmando un desplazamiento progresivo desde la especialización residencial hacia modelos más diversificados.
Tendencia hacia socimis de menor tamaño
Otra cuestión interesante que pone de manifiesto el informe de Abbaco es que a cierre de 2025, cerca del 60% de las socimis tiene una capitalización inferior a 50 millones de euros, concentrándose principalmente en los tramos de entre 11 y 50 millones, aunque el mercado muestra mayor heterogeneidad, incluyendo algunas sociedades de gran capitalización.
Por debajo de los 10 millones se sitúa en torno al 11% del total, mientras que aproximadamente un 22% de las socimi supera los 100 millones de euros, incluyendo un grupo ya significativo de sociedades con capitalizaciones superiores a 500 millones.
En línea con esta estructura, el 90% de las socimis incorporadas a cotización en 2025 lo ha hecho con una capitalización inferior a 100 millones de euros, un porcentaje idéntico al registrado en 2024. “Este dato confirma que la tendencia hacia vehículos de menor tamaño se mantiene y se ha estabilizado tras varios ejercicios de ajuste”.
No obstante, 2025 también destaca por la incorporación de 2 SOCIMI de más de 400 millones de euros, lo que refuerza la idea de un mercado cada vez más heterogéneo.
Según Abbaco Markets “Esta configuración responde a un mercado más maduro, en el que la accesibilidad a los distintos mercados de valores sigue permitiendo la entrada de SOCIMI de reducido tamaño, mientras que el atractivo del régimen continúa siendo válido para operaciones de mayor escala”. Subrayando que “la tendencia de incorporación a cotización de socimi de pequeño tamaño se mantiene, favorecida por la reducción de costes y la simplificación de los procesos de admisión”.
Perspectivas para 2026
Respecto a las previsiones para este año, Ana Hernández, socia directora de Operaciones de Abbaco Markets, señala: “En 2026 esperamos continuidad más que cambios bruscos. El mercado de las socimi ha alcanzado un mayor grado de madurez, por lo que es previsible un ritmo de incorporaciones normalizado, con predominio de vehículos de menor tamaño y una clara preferencia por mercados de cotización más accesibles”. Además, destaca que el sector seguirá avanzando en la diversificación de las carteras. “El residencial mantiene un atractivo estructural muy fuerte, pero su evolución estará condicionada por la claridad del marco regulatorio y fiscal. Mientras persista la incertidumbre, es probable que las socimi sigan optando por estrategias mixtas y por otros activos, Además del residencial en formatos alternativos, vemos interés en hoteles, logística, oficinas prime y nuevos formatos, lo que encaja bien con estrategias más diversificadas”.
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