La inversión inmobiliaria cae un 63% anual en el tercer trimestre, según BNP Paribas Real Estate

La inversión inmobiliaria en España movió en el tercer trimestre 1.800 millones de euros. Esta cifra supone una bajada del 29% respecto a la del segundo trimestre y es un 63% inferior a la registrada en el mismo periodo del año pasado, según el último informe que ha hecho público BNP Paribas Real Estate.

Para explicar este ajuste de la inversión. la consultora recuerda que 2022 fue un año marcado por récords históricos. Y además, destaca que el contexto de tipos de interés era muy distinto, ya que actualmente los tipos de interés están 400 puntos básicos por encima del tercer trimestre del 2022.

Por otra parte, en lo que llevamos de año, la consultora inmobiliaria ha detectado que el tamaño medio por operación en 2023 se sitúa en 32 millones de euros, cifra menor si comparamos con 2022 (50 millones). Destacando que la situación actual del mercado está brindando una ventana de oportunidades para los patrimonios privados, que están siendo protagonistas de un gran número de operaciones.

Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate, explica que “los tipos de interés están siendo un condicionante en términos de inversión inmobiliaria» y señala que «si bien es cierto que el volumen de inversión del tercer trimestre se ha ajustado considerablemente, se prevé que la estabilización de los tipos de interés, prevista para los próximos meses, provocará un acercamiento entre las posiciones de vendedores y compradores, que dinamizará la inversión”.

Los hoteles,  a la cabeza

Por segmentos de inversión, ha sido el mercado hotelero el que más inversión ha copado entre julio y septiembre. Según BNP Paribas RE, se han contabilizado operaciones por un volumen total de 512 millones de euros, cifra que supone el 28% de la inversión trimestral. En el global del año hasta la fecha, el volumen de inversión se alza hasta los 2.420 millones, alcanzando una cuota de mercado del 36%. A falta de un trimestre para cerrar el año, la cifra supera a la registrada en el año 2022 en su conjunto.

Una de las operaciones más relevantes de los que llevamos de año, ha sido la venta por parte de Reig Capital del hotel Mandarin Oriental Barcelona por un importe aproximado de 240 millones a un inversor saudí. Se trata de la operación con el volumen más elevado de un único activo de los últimos años.

Si se analiza la inversión por zonas geográficas durante los meses de verano, se aprecia cómo Barcelona ha concentrado gran parte de las operaciones del trimestre y el 66% del volumen transaccionado.

465 millones en residencial y 332 en retail

Por su parte, el segundo protagonista del mercado de inversión ha sido el sector residencial, al igual que el trimestre anterior, con transacciones por valor de 456 millones en el tercer trimestre. Si se estudia el número de operaciones registradas en 2023 respecto al 2022, se observa cómo durante los tres primeros trimestres de lo que llevamos de año se han registrado siete operaciones más que en el total del año 2022.

Mientras que el retail ha sido el tercer sector más presente en la inversión con una cifra total de 332 millones, incrementándose considerablemente a las cifras registradas en el primer y segundo trimestre del año.

En el total del ejercicio hasta el 1 de octubre, la cifra de inversión en activos de retail alcanza los 681 millones, 3.000 millones  menos que el volumen registrado en el mismo periodo del año pasado. Cabe destacar, en este punto, que durante el segundo trimestre del año 2022 se contabilizó una operación de 1.987 millones de euros.

La operación más destacada por volumen es la compra por parte de AEW de un portfolio de dos centros comerciales a Grupo Lar, por un volumen de 129,1 millones. Si se analiza la tipología de retail más presente dentro de la inversión, se aprecia cómo supermercados e hipermercados siguen estando muy presentes en los inversores, seguido de la tipología de parques comerciales. Destacar también que los fundamentales del mercado en este sector se muestran sólidos, con unos crecimientos notables de afluencias, ocupaciones y ventas.

La inversión en oficinas sube respecto al segundo trimestre

En cuarta posición se ha situado el sector de oficinas. La actividad inversora en el mercado de oficinas se ha incrementado ligeramente en el tercer trimestre del año, situándose en los 238 millones. Esta cifra supone un incremento del 94% respecto al anterior trimestre  y un ajuste del 80% respecto al tercer trimestre del 2022.

En quinta posición se ha colocado la logística. La inversión en plataformas logísticas en rentabilidad en el tercer trimestre se ha situado en los 178 millones. En el acumulado del año, el volumen de inversión alcanza los 902 millones de euros, un 40% menos que la inversión registrada en el año 2022 entre los meses de enero y septiembre.

Tipología del inversor

Si bien es cierto que la tipología del inversor varía en gran proporción dependiendo del sector al que pertenece, los fondos institucionales siguen siendo la tipología de inversor que más ha operado en este trimestre con un total de 14 operaciones y un volumen de más de 744 millones de euros. Aun así, estos siguen disminuyendo su cuota de mercado en España pasando de un 52% (en el segundo trimestre de 2023) a un 41% de volumen invertido en el tercer trimestre de este ejercicio.

Por su parte, los Patrimonios Privados (Family Office) están aprovechando la situación actual del mercado, en la que tienen menos competencia en los procesos, les afecta menos la subida de tipos de interés y pueden negociar mejores condiciones, para incrementar su cuota de mercado y protagonismo. Edificios de oficinas, donde representan el 46% del volumen de inversión registrado en 2023 hasta la fecha, hoteles, estando presentes en el 24% de las operaciones y retail, con el 35% del volumen transaccionado, son los sectores donde están aumentando su exposición al inmobiliario.