Merlin Properties ha cerrado los nueve primeros meses de 2026 con unos ingresos totales de 466,2 millones de euros, un 12,9% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. El EBITDA se ha situado en 346,9 millones, con un incremento del 12,5%, mientras que el beneficio operativo (FFO) ha alcanzado los 274,5 millones, un 11,9% más. Por su parte, el beneficio neto contable ha crecido un 14,8%, hasta los 669,7 millones de euros.
La compañía ha registrado un crecimiento de las rentas comparables del 3,4% y una ocupación media del 95%. El FFO por acción se ha situado en 0,44 euros, un 1,7% más que en los nueve primeros meses de 2025, compensando así el efecto dilutivo de la ampliación de capital ejecutada en marzo.
El valor bruto de los activos (GAV) alcanza los 13.657 millones de euros, mientras que el valor neto de los activos (EPRA NTA) se sitúa en 10.003 millones, equivalentes a 16,13 euros por acción. Estas cifras no incorporan una nueva valoración de los activos durante el trimestre.
Mejora de la posición financiera
El nivel de endeudamiento (LTV) se ha reducido hasta el 24,9%, frente al 28,9% registrado al cierre de 2025. A 30 de septiembre, la posición de liquidez ascendía a 2.484 millones de euros y el vencimiento medio de la deuda se situaba en 3,7 años. Las agencias S&P y Moody’s han mantenido sus calificaciones crediticias de BBB+ y Baa1, respectivamente, ambas con perspectiva estable.
Tras el cierre del periodo, Merlin completó una refinanciación corporativa sostenible sin garantía hipotecaria por importe de 3.750 millones de euros. La operación incluye un préstamo de 2.250 millones con vencimiento en abril de 2032 y una línea de crédito revolving de 1.500 millones con vencimiento en 2034. Con un margen de 100 puntos básicos, la refinanciación amplía el vencimiento medio de la deuda hasta los 5,3 años y elimina vencimientos durante los próximos tres ejercicios.
Asimismo, el 2 de noviembre la compañía amortizó con caja disponible un bono de 800 millones de euros. Tras estas operaciones, el LTV proforma se sitúa en el 25,1%.
Evolución de los negocios tradicionales
En el segmento de oficinas, Merlin ha contratado 136.071 metros cuadrados durante los nueve primeros meses del año, con un crecimiento de las rentas comparables del 2,3% y un release spread del 1%. La ocupación se ha situado en el 93,7%, con Lisboa y Madrid por encima del 95%. La compañía prevé cerrar el ejercicio con una ocupación superior al 94% en esta categoría.
La cartera logística ha registrado 181.516 metros cuadrados contratados, un aumento de las rentas comparables del 1,6% y un release spread del 4,3%. La ocupación ha alcanzado el 95,7%, tras mejorar 63 puntos básicos respecto a junio. Durante el trimestre se han entregado completamente alquilados los activos Valencia-Bétera A, de 25.375 metros cuadrados; Sevilla ZAL 4.5, de 6.397 metros cuadrados, y Lisboa Park E, de 1.709 metros cuadrados.
Por su parte, los centros comerciales han mantenido una evolución positiva, con un crecimiento de las rentas comparables del 7,1% y un release spread del 5,1%. Las ventas de los operadores han aumentado un 9,7% y las afluencias un 2,8% respecto al mismo periodo de 2025. La ocupación se ha situado en el 97,2%, mientras que la tasa de esfuerzo de los inquilinos permanece en el 10,7%.
El Plan MEGA alcanza 160 MW IT alquilados
En el negocio de centros de datos, el Plan MEGA cuenta con 160 MW IT alquilados, 206 MW IT en negociaciones avanzadas y otros 68 MW IT reservados. La primera fase, con 64 MW IT, está completamente equipada y alquilada. Los centros de Barcelona y Bilbao-Arasur se encuentran plenamente operativos, incluida la repotenciación de Barcelona, mientras que Madrid-Getafe ha comenzado a generar flujo de caja en noviembre. Merlin estima que las rentas brutas de esta fase alcanzarán los 97 millones de euros en 2027, ejercicio previsto para su estabilización.
La segunda fase, que contempla 254 MW IT, avanza conforme al calendario y registra un ritmo de comercialización superior a las previsiones internas. Bilbao-Arasur 02, con 48 MW y completamente alquilado, se entregará en diciembre de 2026. La generación de caja de sus primeros 20 MW está prevista para enero de 2027 y la de los 28 MW restantes para junio. Bilbao-Arasur 01, también con 48 MW alquilados, tiene prevista su entrega en diciembre de 2027, al igual que Lisboa VFX 01-02, con 80 MW IT y cuya comercialización se encuentra en negociaciones avanzadas.
En Madrid-Getafe II y Madrid-Tres Cantos continúan los trabajos de demolición y urbanización, respectivamente, con las licencias de construcción previstas para el primer trimestre de 2027.
La tercera fase suma 386 MW IT. Entre los proyectos en desarrollo figura Lisboa VFX 03-04-05, con 100 MW, cuyas obras están en marcha y cuya puesta en operación se prevé para el primer semestre de 2029. En Zaragoza-WIND, con 144 MW, el inicio de la construcción está previsto para el tercer trimestre de 2027 y su puesta en funcionamiento para la segunda mitad de 2029.
A esta cartera se incorpora Zaragoza-MAGA, un nuevo proyecto de 96 MW que ha solicitado la Declaración de Interés General de Aragón (DIGA). Por su parte, Navalmoral de la Mata prevé obtener la licencia de construcción a finales de noviembre para un edificio de 100 MW, inicialmente equipado con 20 MW.
Esta fase incluye también oportunidades de repotenciación de 20 MW en Lisboa y seis MW en Madrid-Getafe, ambas con negociaciones de alquiler avanzadas. En cambio, los 162 MW de Bilbao-Arasur 04-05 y la repotenciación de Bilbao-Arasur 01 pasan a la cartera de proyectos futuros debido a retrasos administrativos relacionados con las infraestructuras eléctricas.
Desinversiones y nuevas previsiones
La actividad inversora de Merlin durante los nueve primeros meses del año se ha concentrado en los planes Best II y Best III y en el Plan MEGA, con adquisiciones limitadas a suelo destinado a centros de datos.
En el apartado de desinversiones, la compañía ha completado ventas de activos no estratégicos por 75,4 millones de euros, a valor de tasación. Además, cuenta con operaciones firmadas por otros 66,8 millones cuya ejecución está prevista antes del cierre del ejercicio, así como con desinversiones adicionales por unos 90 millones de euros previstas para 2027.
La evolución del negocio ha llevado a Merlin a elevar su previsión de beneficio operativo para 2026 hasta los 0,58 euros por acción, frente a los 0,55 euros anunciados en julio. La mejora se apoya tanto en el comportamiento de los activos tradicionales como en la creciente contribución de los centros de datos.
Por último, el consejo de administración ha aprobado el reparto de un dividendo a cuenta con cargo al ejercicio 2026 de 0,20 euros por acción, cuyo pago está previsto para el próximo 10 de diciembre.
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