Las socimis reivindican sus esfuerzos por aliviar los efectos negativos de la crisis del Covid entre sus inquilinos

La renegociación de los contratos de alquiler tras el estallido de la pandemia y las medidas que los propietarios han llevado a cabo para paliar sus efectos centraron un evento celebrado este jueves en el que Asocimi ha debatido de la mano de Gesvalt y DA Lawyers, sobre cómo afrontar esta situación generada por el Covid-19, desde un punto de vista fiscal y práctico, y su incidencia en la valoración de los activos.

“Desde el inicio de la pandemia, y antes de que lo comunicara el legislador, nuestros asociados, al igual que numerosas compañías de otros sectores económicos y del ámbito inmobiliario, estudiamos y adoptamos medidas excepcionales de diferente calado con nuestros inquilinos para aliviar la tensión económica y los efectos negativos derivados de esta crisis, que tanto está afectando a los propietarios y a los arrendatarios de los inmuebles”, afirmó Javier Basagoiti, presidente de la asociación, durante la inauguración de la jornada.

En este sentido, “nuestro objetivo ha sido siempre ayudar y proteger a los inquilinos, buscando soluciones que devuelvan el equilibrio a los contratos que tenemos firmados”, comentó Basagoiti, quien recordó además que “las socimis están capitalizando por encima de los 20.000 millones de euros, por lo que somos un actor del mercado inmobiliario”.

Durante su intervención, Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, comentó que “los procesos de negociación entre inquilinos y propietarios van a ser una pieza clave en la continuidad de los modelos actuales de arrendamientos inmobiliarios”.

A su juicio, “hay que asumir que estamos de lleno en una nueva realidad en la que el nivel de involucración de los propietarios con la evolución del negocio y la determinación de las tasas de esfuerzo adecuadas, serán fundamentales en la resolución de la litigiosidad actual. Ha de ser el arbitraje del mercado libre y no las intervenciones gubernamentales las que den solución a estos problemas”.

Valoración de los activos

Por su parte, Isabel Fernández-Valencia, directora de Real Estate Advisory de Gesvalt, ha señalado que “los cambios contractuales entre inquilino y propietario de los activos comerciales, sin duda, tienen un gran impacto en el valor de los activos”.

En esta línea, Fernádez-Valencia explicó que “en esta época tan compleja, es fundamental no limitarnos a una valoración básica de los inmuebles, sino que tenemos que acercarnos desde una perspectiva triple: en primer lugar, viendo cómo era la situación de rentas para el inquilino antes del Covid-19, posteriormente analizando qué ha pasado después del coronavirus, con posibles bajadas de rentas, y, por último, una valoración del inmueble teniendo en cuenta las características en renta fija versus renta variable del nuevo contrato”.

En este sentido, la experta ha destacado que “normalmente estos procesos de negociación suelen ser muy complejos y es una solución óptima recurrir a la intervención de un arbitraje profesional, con el asesoramiento de expertos independientes, especialmente cuando la normativa española ya ampara esta figura como una solución para la resolución de este tipo de casos”.

Por otro lado, Paula Caro, socia responsable del departamento fiscal de DA Lawyers, expuso las principales implicaciones fiscales derivadas de las condonaciones y moratorias de renta pactadas con motivo del Estado de Alarma a efectos de tributación directa e indirecta.

Mientras que César Morales, socio responsable del departamento inmobiliario DA Lawyers, ha analizado los cauces para conocer las consecuencias en los contratos de arrendamiento derivadas del Estado de Alarma provocado por la crisis sanitaria del Covid-19.

Según explicó, la denominada cláusula “rebus sic stantibus” modula los pactos entre las partes cuando se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que fueron la base de la firma del contrato y, para que la cláusula se dé, “tiene que existir una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, provocada por una circunstancia totalmente sobrevenida e imprevisible y que no exista otro medio para subsanar el citado desequilibrio”.

Sobre la normativa que regula el equilibrio del contrato de arrendamiento (de local y de vivienda) y respecto a cómo las partes implicadas en los contratos de arrendamiento están pactando la solución a esta crisis sanitaria, el experto recomienda “tender siempre a una solución pactada libremente por las partes”.

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