La inversión inmobiliaria en centros de datos alcanzará los 3.000 millones en 5 años
El sector de los data centers aumenta su atractivo para los inversores inmobiliarios. Según el informe “Centros de Datos en España”, elaborado por Savills Aguirre Newman, “solo en infraestructuras físicas, la nueva inversión directa podría alcanzar los 3.000 millones de euros en los próximos cinco años, lo que colocaría a España en el mismo nivel que los mercados FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam, París) y la convertiría en el principal nodo digital del sur de Europa”.
Detrás de este potencial de crecimiento está el hecho de que “el tráfico de datos de Internet ha crecido a un ritmo frenético desde el estallido del Covid-19, al registrar un aumento de casi el 40% en el mundo entre febrero y mediados de abril de 2020”, señalan desde la consultora. Haciendo notar que “el incremento del trabajo en remoto, del ecommerce, del consumo de contenidos de ocio, de la educación a distancia y la necesidad de cerrar la brecha de digitalización en los ámbitos privado y público indican que el volumen de datos generados, procesados y transmitidos continuará creciendo de manera exponencial, lo que implicará más infraestructura y espacio para el almacenamiento de datos”.
Crecimiento a raíz del covid
Savills Aguirre Newman destaca que el interés de los inversores por este tipo de activo ha experimentado del mismo modo un crecimiento exponencial a raíz de la pandemia. “Si bien desde hace cinco años ya era un segmento alternativo en ascenso a nivel global debido a sus fuertes fundamentales, con rentabilidades prime entre el 5% y el 7% en Europa Occidental y alquileres a largo plazo entre 10 y 30 años, las barreras para entrar en el mercado están limitando por el momento la exposición del capital privado en el sector”.
Y apunta a Madrid como la principal ubicación para los data centres en nuestro país, seguido de Cataluña (principalmente Barcelona), con el 25%.
En el estudio se pone de manifiesto que “todavía existen muchos centros de datos corporativos, aunque cada vez son más frecuentes los gestionados por alguna de las grandes compañías de internet o por operadores especializados que ofrecen servicios de hosting para diferentes empresas. La opción más frecuente es llevar a cabo el desarrollo de los nuevos proyectos bajo el formato llave en mano con promotores y propietarios de suelos o edificios, ya que la figura de rehabilitación y adaptación de un inmueble a las nuevas necesidades del negocio es otra alternativa.
Alianzas para entrar en el mercado
También se resaltan os principales obstáculos para la entrada en este nicho de mercado que son, por un lado, el desconocimiento de un segmento muy especializado, y, por otro, la escasez de oferta. Según Savills Aguirre Newman, los inversores privados recurrirán cada vez más a las alianzas para entrar en el mercado.
En el plano internacional, se trata de un mercado maduro, en el que ya participan grandes compañías presentes en el mercado inmobiliario español. Goldman Sachs, KKR o Aquila Capital, por citar algunos, cuentan con divisiones especializadas en el sector. Blackstone y GIC (el fondo soberano de Singapur) trabajan en joint venture con empresas del sector, mientras que Axa, por ejemplo, opera a través de Data 4, adquirida en 2018. Los REITs (Real Estate Investment Trust, equivalentes a las Socimi en el mercado español) son también actores muy activos en mercados consolidados.
Ante la evidencia de que la industria digital continuará creciendo y con la previsión de 5G presente en el 75% de los hogares españoles en 2021, Savills Aguirre Newman señala el interés de los inversores en los centros de datos como pieza fundamental del ecosistema digital y nuevo dinamizador industrial clave, teniendo en cuenta además que el plan Next GenerationEU incluye una partida destinada al soporte de la economía digital, así como el presupuesto a largo plazo de la UE (2021-2027) para la transición digital.
El informe señala que, a diferencia de otros activos inmobiliarios, el tamaño de los centros de datos se mide en megavatios (MW) en vez de metros cuadrados, aunque, por tratarse de edificaciones, se hace también referencia a la superficie. Los grandes centros de datos, propiedad generalmente de los gigantes de internet, pueden ocupar unos 10.000 metros cuadrados.
La potencia eléctrica, fundamental
Muchos de los centros de datos actuales se ubican en entornos industriales o logísticos, por eso se podría relacionar con este tipo de producto, pero en este mercado no se alquilan metros cuadrados, si no megavatios. De hecho, en la elección de la ubicación de un centro de datos es fundamental identificar terrenos a los que llegue una potencia eléctrica robusta y sin interrupciones. Otro aspecto importante y muy valorado en el diseño de este tipo de producto es la capacidad de crecimiento en términos de potencia de consumo (que implicaría también crecimiento en superficie), lo que situaría los suelos en polígonos industriales y logísticos en una posición avanzada para posibles nuevos desarrollos, aunque se valoran otras ubicaciones.
