El impacto de la ausencia de operaciones corporativas lastra el volumen de inversión inmobiliaria, según Savills Aguirre Newman

Según Savills Aguirre Newman, el ajuste más notable en las cifras de inversión inmobiliaria de este año corresponde a las operaciones corporativas, que han tenido muy escasa presencia durante 2019, si bien, según el Barómetro de Empresas Inmobiliarias de España, el 35% de las compañías real estate ha realizado o se plantea realizar una operación corporativa a medio plazo, lo que indica que el mercado español tiende claramente a la concentración.

La comparativa con la cifra de 2018 deja el volumen de 2019 casi un 50% de la registrada el año anterior, pero dos grandes operaciones (la compra de Hispania y de Testa por parte de Blackstone, en la imagen) concentraron en torno a 1.800 millones de euros (50% del total). Descartando estos acuerdos, la cifra quedaría en un nivel similar, según el informe de la consultora Mercado de inversión inmobiliaria en 2019 y Perspectivas para 2020.

Además, siguiendo el patrón de otros países europeos, la especialización es un aspecto importante a tener en cuenta. El mercado residencial en alquiler, por su parte, concentrará en 2019 cerca de 2.000 millones. Al respecto, y como aspecto destacado hay que indicar el peso que está cobrando el modelo built to rent en el mercado.

Ante la ausencia de producto destinado desde el inicio al mercado de alquiler, desde el año 2018 varios fondos y socimis han optado por el desarrollo de unidades adaptadas a la demanda, tanto en tamaño, diseño, calidades y materiales, y amenities.

El volumen transaccionado en este segmento en los últimos 24 meses representa u n 20% del total residencial en alquiler y se traducirá en la entrada de más de 4.600 unidades en los próximos años. El desequilibrio entre oferta y demanda está impulsando los precios al alza, si bien el techo estará determinado en algunas zonas por la capacidad económica de la demanda.

Coliving

Otro fenómeno a tener en cuenta es el coliving. La actividad en el mercado de activos alternativos ha crecido de manera constante en los últimos años, concentrándose principalmente en residencias universitarias, residencias de tercera edad y hospitales.

En cuanto al mercado terciario (oficinas, retail, industrial y hoteles), según estimaciones de Savills AN, registrará en 2019 en cerca de 10.000 millones de euros, lo que representa un ajuste del 1% respecto al año anterior. Es importante indicar que tres de los cuatro segmentos tradicionales del mercado terciario incrementarán el volumen de inversión registrada en 2018.

Oficinas, protagonistas en Madrid y Barcelona

El segmento de oficinas recupera el protagonismo inversor tras varios años de escasa actividad debido, principalmente, a la falta de producto disponible en procesos abiertos, y al desajuste entre el producto disponible y el interés de la demanda inversora. Los más de 4.000 millones previstos para 2019 superan un 53% la cifra del año anterior. La participación en el mercado terciario (40 % del total) se acercaría al 42% de la serie histórica.

Barcelona ha concentrado el 40% del volumen total, muy por encima del porcentaje histórico (25%). Los fundamentales del mercado de oficinas de la Ciudad Condal (fuerte demanda y escasa disponibilidad, que continúan empujando las rentas al alza) son el principal factor que mantiene el atractivo de la ciudad.

Se espera que el volumen de contratación supere el último pico de mercado (420.000 m² registrado en 2015 impulsado por los 45.000 m² del llave en mano de la Generalitat en Zona Franca (NBA)). Entre enero y septiembre de 2019 se contrataron cerca de 330.000 m². Las rentas continúan creciendo y el nivel prime CBD (actualmente en 27,5 €/m²/mes) se acerca a los 28 € registrados a principios de 2008.

La ausencia de disponibilidad en prime y en el centro de la ciudad desvían la búsqueda de espacio hacia NBA, que empieza a tener también problemas de oferta… aunque el 94% de la superficie nueva prevista en los próximos 24 meses se localiza en NBA (principalmente en el distrito 22@). El 100% de la comprometida corresponde a proyectos en NBA. La proximidad al centro de la ciudad, así como la facilidad de conexión a través de transporte público han sido factores clave para el éxito de la zona.

En Madrid se espera superar los 600.000 m², rebasando ampliamente los 615.000 m². El volumen transaccionado entre enero y septiembre (518.000 m²) supera un 14% el registrado en el mismo periodo del año anterior y representa ya el 85% de la contratación del año 2018 (615.000 m²). La tasa de disponibilidad del mercado de la capital muestra un nivel más saludable que el de Barcelona (8% en 3T), pero se espera que el dinamismo de la demanda continúe ajustando el nivel de oferta.

En los últimos trimestres el tamaño medio contratado ha crecido impulsado por las megaoperaciones (>10.000 m²), pero incluso descartando estos acuerdos menos frecuentes en el mercado, el tamaño medio de operación ha pasado de 922 m² en 2018 a 1.024 m² en 2019. Esta situación contrasta con la tendencia de optimización de espacios que permite implantar mayor número de empleados en oficinas de menor tamaño, lo que implicaría que el mercado se mantiene en crecimiento.

Retail, en barbecho

El mercado industrial, por su parte, continúa en fase expansiva. Se espera un volumen de inversión anual en torno a 1.700 millones de euros, en línea con la cifra del año anterior. El segmento retail será el responsable del descenso del volumen de inversión en el mercado terciario.

En el mejor escenario, si se cerrase la venta de los tres centros de Intu, el volumen anual  alcanzaría 1.600 millones, que supondría un descenso de casi el 60% respecto al año 2018. El considerable ajuste se debe al contagio de la actitud wait and see detectada en los mercados anglosajones (US y UK) y propagada ya en toda Europa.

El rechazo de participar en este segmento contrasta con los resultados de algunos indicadores macroeconómicos. El consumo de los hogares del 3T creció un 1,5%, se trata del mayor incremento de los últimos cuatro trimestres.

El índice general de consumo minorista ha crecido hasta octubre un 2,3%, si bien los mejores resultados se obtuvieron en grandes y pequeñas cadenas (en torno a 4%), y la subida más discreta tuvo lugar en empresas unilocalizadas (apenas un 1%).