Entrevista a Raúl Blanco, director general de Cooptima.
Que el modelo de cooperativa de viviendas es una tendencia al alza en los últimos años en España es una realidad. Cooptima le da una vuelta de tuerca más a dicho modelo, que hace más asequible y accesible la vivienda a cientos de familias cada año, con un trabajo integral en todos los proyectos, poniendo el foco en el origen de los suelos como pieza clave para el éxito de los proyectos.
Acompañando a las familias y haciéndolas partícipes de su papel de socios cooperativistas desde el inicio, en apenas 18 meses ya han hecho viables tres grandes proyectos en Madrid y Málaga, posicionándose en otras dos operaciones en uno de los mayores desarrollos de Madrid. Con una previsión de cerrar cada ejercicio con un parque de viviendas de entre 300 y 500 unidades, la hoja de ruta de Cooptima está clara de aquí a 2030.
Los responsables de la firma acompañan a los cooperativistas en todo el proceso; asesorando, mediante una labor profesional de consultoría; desde la compra del suelo, pasando por el diseño del proyecto, comercialización del mismo, contratación de obras, seguimiento de la misma y postventa
¿Qué tiene de diferente Cooptima en el mundo de las cooperativas de viviendas y de la vivienda en general?
Somos una consultora de proyectos inmobiliarios, enfocada y experta en el desarrollo de cooperativas de viviendas. Asesoramos durante el desarrollo completo del proyecto a las cooperativas que nosotros impulsamos una vez captados los suelos. Detectamos oportunidades de negocio en el mercado, es decir, captamos suelos estratégicos, que son potenciales oportunidades para impulsar, crear y desarrollar desde cero un proyecto de cooperativa de viviendas viable y atractivo.
A partir de un trabajo de precomercialización, una vez cerrada la posición de suelo, reunimos a las familias o colectivo que se planteen vivir en una zona concreta y que disponen de unos recursos económicos concretos. Los costes de adjudicación de las viviendas que comercializamos para nuestras cooperativas se basan en criterios totalmente fiables y transparentes. Desde ahí desarrollamos todo el proyecto.
Cuando hablamos de todo el proyecto, hablamos de la búsqueda de la oportunidad, creación de la cooperativa y la coordinación con todos los equipos que intervienen en un proyecto inmobiliario al uso.
¿Por qué se apostó por este modelo ante la coyuntura actual del mercado inmobiliario en España?
Es el propio mercado actual el que, existiendo una dificultad real para el acceso a la vivienda, pone en valor de manera directa el modelo de cooperativas. Este permite, por sus características, plantear un proyecto donde los costes sean más contenidos al no existir la figura del “promotor inmobiliario” y, concretamente, del beneficio del mismo. El único objetivo de la cooperativa será adjudicar viviendas a sus socios a riguroso precio de coste. En este contexto actual es cuando tiene más sentido que nunca que la vivienda asequible, o la primera vivienda de los jóvenes, sea en cooperativa.
El negocio de promoción inmobiliaria, tal como se ha conocido hasta ahora, ha tenido un crecimiento notable en todos sus costes desde el año 2016. Este incremento de costes, fundamentalmente de los costes derivados de construcción, exigencias normativas y de escasez de mano de obra, han disparado precios del activo terminado.
Detectar y captar oportunidades de suelo para viabilizar cooperativas a precio razonable, es la clave de esta tendencia en el mercado de la vivienda en España
Entonces, ¿el modelo cooperativo tiende a imponerse?
En el momento en que el margen habitual de retorno en las promociones tradicionales, de entre el 20 y el 30% de beneficio, deja de existir, el modelo ha de cambiar. Los tres pilares de este sector, el suelo, los costes de construcción y los precios de mercado no dejan lugar, actualmente, a esos márgenes que cubran los riesgos que el promotor normalmente asumía.
Cooptima se fija el objetivo en suelos de terceros donde los promotores no llegan a poder desarrollarlos, y así desarrollar proyectos de cooperativas.
¿Qué balance hace Cooptima de su labor en apenas año y medio de desarrollo?
Ha sido muy satisfactorio. Hemos logrado viabilizar tres proyectos y hemos empezado el año 2025 cerrando otras dos oportunidades de suelo. En estos 18 meses, generamos una cartera de unas 500 viviendas y nuestro primer proyecto, Retiro Aura en Madrid, inicia su construcción después del próximo verano.
También hay proyectos más a medio plazo como Valdecarros, con parcelas en comercialización que van en buen camino y con un inicio de obras estimado en dos años. A finales de 2025 también arrancará una pequeña cooperativa en el Distrito Zeta de Málaga, un desarrollo emblemático de Málaga. Así que, con este balance, se estabiliza una tendencia que marca nuestro horizonte hasta 2030.
La primera obra arranca en septiembre de 2025 en Madrid, un conjunto residencial exclusivo de 45 viviendas ya adjudicadas al 100% a sus socios
El asesoramiento a las familias es permanente hasta el final.
Así es, les acompañamos hasta el final. Aunque el modelo de cooperativa permite a los integrantes tomar las decisiones, les prestamos asesoramiento técnico, jurídico y económico hasta la propia entrega y los servicios postventa. Que no haya desviaciones en los proyectos, que se cumplan los plazos y que, en definitiva, las familias se sientan con garantías hasta que entren en sus viviendas haciendo que todo el proceso sea un éxito afrontando los problemas que, evidentemente pueden surgir, con profesionalidad y poniendo el foco en la cooperativa para que consiga sus objetivos.
El primer proyecto de Cooptima en ver la luz…
Será en Madrid, en la zona de Retiro-Conde Casal, un precioso proyecto de 45 viviendas exclusivas en el que estamos ya trabajando en la tramitación de todas las licencias y cuya obra esperamos comenzar en septiembre de 2025. Es una de las últimas zonas de antiguo uso industrial que quedaron dentro de la M30 de la capital. Una parcela muy codiciada. Ya se han terminado las acciones de demolición de edificios existentes que aún estaban en pie.
¿Qué aporta Cooptima y su dinámica de trabajo al actual mercado de la vivienda, inaccesible para muchos en España y fuente de empleo e inversión para otros en nuestro país?
El problema de la vivienda no tiene una solución a corto plazo y mucho menos lo va a tener poniendo el foco sólo en la propia vivienda como activo terminado. Hay que poner el foco en el origen, y ahí es donde Cooptima tiene una visión diferente. Hay que actuar estructuralmente en el suelo, en su desarrollo y gestión. Actualmente, se habla de que hay mucho suelo, pero realmente, hay poco suelo finalista.
Mucho del suelo del que se habla no está preparado ni legal ni físicamente, para albergar proyectos de edificación ya que están en desarrollo. No se puede optar a solicitar licencia de obras.
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