Transformar oficinas en viviendas, una opción al alza
La tendencia de transformar inmuebles de uso terciario en viviendas y hoteles gana peso en España. Desde el sector se apuesta principalmente por convertir oficinas en pisos como opción para resolver la falta de suelo o la escasez de vivienda, según un informe de CBRE en el que indica que más de 150 edificios han cambiado de uso en la última década. Empresas como Grupo Lar, Acciona, HIG Capital, Orinoquia o ASG Homes, entre otros, han optado por dicha alternativa para rentabilizar sus inversiones.
CBRE explica los motivos de esta tendencia y señala que la reconversión de edificios se consolida como una solución real para resolver algunas problemáticas actuales como la falta de suelo, escasez de oferta residencial o necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente. Subrayando que “además, la transformación de aquellos edificios más obsoletos o infrautilizados en otros usos se traduce en activos más competitivos en el mercado, maximizando su potencial y revitalizando las zonas donde se ubican”.
En la última década, la consultora ha identificado más de 150 cambios de uso realizados, con un considerable repunte a partir de 2019. Casi el 90% de estos edificios se localizan en Madrid y Barcelona y el 80% ha tenido como uso final el living (54%), donde destaca la reconversión a vivienda en compraventa, y hoteles (25%). En superficie, en estos diez años cerca de 220.000 m2 han cambiado de oficinas a living y 164.000 m2 de oficinas a hoteles.
Según datos de la consultora, solo en Madrid se han invertido 200 millones en la compra de activos que se van a transformar para cambio de uso.
El análisis de CBRE revela que en Madrid existen actualmente 308 edificios de oficinas calificados con “Grado C” o de una menor calidad. Suman un total de casi 1,5 millones de m2 repartidos por todos los submercados de Madrid y área de influencia y también prevé que la tendencia de transformación de edificios seguirá al alza, aunque para ello considera necesario contar con el impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos.
Operaciones recientes
Una de las últimas empresas en ‘subirse al carro’ de la transformación de inmuebles terciarios en residenciales ha sido H.I.G. Capital que, a finales de octubre, ha anunciado la compra de dos edificios de oficinas y un hotel en la zona de Arturo Soria, en Madrid, que se someterán a una profunda renovación y se convertirán en viviendas.
Así, los tres edificios han recibido la aprobación para pasar a ser un desarrollo residencial que constará de 267 unidades para alquiler y venta. El activo dispondrá de servicios, como piscinas, gimnasio, zonas de restauración, cine, terrazas y azoteas con zonas de comedor.
HIG compra dos edificios de oficinas y un hotel en Madrid para transformarlos en 267 viviendas
Esteban Caja Samboal, director general de H.I.G. Realty en Europa, explicaba este movimiento apuntando que “dada la fuerte dinámica del mercado, seguimos buscando oportunidades en este sector, incluida la conversión de activos de oficinas obsoletos en propiedades residenciales de última generación”.
Igualmente, Orinoquia Capital apuesta por el cambio de uso, con la compra que hizo en septiembre de un edificio de oficinas ubicado en el número 17 de la calle José Silva, en el distrito madrileño de Ciudad Lineal y muy cerca de Arturo Soria, que será transformado en viviendas.
El inmueble cuenta con 3.300 m2 distribuidos en seis plantas, incluyendo dos plantas bajo rasante, y ocupa aproximadamente la mitad de una parcela de 1.100 m2. Orinoquia tiene previsto invertir 11,5 millones de euros en la rehabilitación del edificio, en el cual construirá 20 viviendas –tres unidades por planta–, de entre 70 y 100 m2. Las plantas bajo rasante albergarán 36 plazas de parking, trasteros e instalaciones, mientras que la parcela exterior se adecuará para instalar una piscina y jardín comunitarios.
Desde Savills, consultora que asesoró la operación, apuntan que «la operación responde a la incipiente tendencia de reconversión de edificios de oficinas que han quedado obsoletos en localizaciones, cuya evolución favorece un uso diferente». Y por parte de Orinoquia destacan que este activo encaja dentro su estrategia de desarrollo de promociones de viviendas para la venta (build to sell), dada la fuerte demanda de producto residencial existente en la ciudad de Madrid y el potencial del activo para agregar valor por la vía de cambios de uso.
Otro ejemplo de empresa que ha utilizado el cambio de uso de un inmueble de uso terciario para promover vivienda en Madrid es el de ASG Homes, que en mayo anunció la compra de un edificio destinado a oficinas para desarrollar 27 viviendas de entre uno y cuatro dormitorios. Un proyecto que contempla una inversión total de 12 millones de euros, según informó la compañía.
Este cambio de uso permitirá a ASG Homes continuar con su estrategia de desarrollar viviendas en las zonas prime de la almendra central de Madrid, ya que el inmueble de oficinas tiene ubicación excepcional, a escasos metros de las paradas de metro Diego de León y de Avenida de América, uno de los principales nudos de comunicaciones de la capital.
Más de 150 edificios han cambiado de uso en la última década, según CBRE
Otra operación reciente es la compra por parte de Dazia Capital y Aermont de un activo de oficinas en la localidad madrileña de Tres Cantos para transformarlo en 176 apartamentos destinados a flex living, una operación en la que CBRE actuó como asesor de la propiedad y Savills de los compradores.
Con una inversión de 21 millones de euros, Dazia Capital enmarca esta operación “dentro de la tendencia del mercado de adquirir edificios de uso de oficinas que, debido a su ubicación o estado, se reposicionan y transforman en espacios asociados al living o de uso mixto”. En palabras de Daniel Mazin, CEO de Dazia Capital “cada vez habrá una mayor necesidad de transformar edificios, ubicados en zonas donde el uso como oficina o industrial está en declive. Estamos en muy buena posición para ello porque somos capaces de transformar el uso de los activos a una actividad que les de mayor valor”.
Asimismo, ha salido a la luz que Acciona ha comprado a Mapfre e Iberdrola un complejo de oficinas en Madrid para convertirlo en viviendas destinadas al alquiler. Se trataría de una manzana integrada por cuatro edificios que confluyen entre las calles Xaudaró, Orduña, Llodio y Lezama, en el norte de la capital.
De acuerdo con ‘El Confidencial’, los inmuebles suman 30.000 m2 de superficie, incluidos 6.500 metros m2 de almacenes y aparcamientos.
