Reto del mercado inmobiliario malagueño: equilibrio entre atracción de inversión y acceso a la vivienda

Tribuna de Pedro Hidalgo, director de la Territorial Sur de Gloval.

El mercado residencial malagueño se ha convertido en un referente de éxito a nivel nacional. Sin embargo, el hecho de que Málaga sea una de las capitales con mayores aumentos del precio de vivienda y la quinta localidad con los alquileres más altos puede dificultar el acceso a un hogar de una parte de la población, lo que hace necesario poner en el mercado más casas a precios asequibles mediante la colaboración público-privada y agilizando el desarrollo de nuevos suelos.

Desde el área de Analytics de Gloval monitorizamos permanentemente el comportamiento del mercado residencial en nuestro país, y una de las regiones donde ponemos especial foco es en Andalucía. Los resultados de dichos estudios los compartimos periódicamente mediante la publicación de informes como el V Barómetro del Mercado Residencial Andaluz, correspondiente al tercer trimestre de 2023 que registra la evolución del valor de la vivienda.

Según dicho análisis las capitales andaluzas con mayor crecimiento anual de valor medio de mercado de uso residencial en este trimestre son Málaga (10,9%), Huelva (7,0%), Almería (7,0%), Cádiz (5,8%) y Sevilla (5,0%). Los unitarios más altos se registran en Cádiz, Málaga y Sevilla; y los más bajos en Jaén, Huelva y Almería.

Cabe indicar que, según fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Málaga es una de las capitales de España con mayores aumentos del precio de vivienda desde 2014, con un repunte porcentual del 75,1%, tan solo superada por Palma de Mallorca con un 79,2%, pero muy por encima de ciudades como Madrid (57,1%), Barcelona (49,7%) o de la media nacional que se sitúa en el 24%.

También podemos destacar que los unitarios de alquiler más caros de Andalucía se encuentran en Málaga, Cádiz y Sevilla, con unitarios por metro cuadrado mensual de 12,66 €/m²/mes, 10,90 €/m²/mes y 10,64 €/m²/mes respectivamente; y los más bajos se encuentran en Jaén, Córdoba y Huelva.

La provincia de Málaga es también una de las que presenta unos precios de alquiler más altos a nivel nacional, lo que la ha llevado a ser la quinta localidad con los precios más altos de España, solo por detrás de Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca y Bilbao.

Cabe señalar que Málaga y la Costa del Sol son una de las zonas más cotizadas de España para alquilar una vivienda en la época estival con picos de precios que llegan a superar los 3.000 €. Así en la provincia de Málaga encontramos siete localidades en el ranking de las 30 con los precios de alquiler más altos de España: 1ª Benahavís (3.286 €), 3ª Marbella (3.159 €), 4ª Estepona (2.710 €), 10ª Mijas (1.777 €), 17ª Benalmádena (1.381 €), 26ª Málaga (1.127 €) y 27ª Fuengirola (1.111 €).

Por otra parte, según la Diputación de Málaga, este año se superarán los tres millones de plazas ofertadas, lo que confirma que el sector turístico ha alcanzado la desestacionalización y registrará en Málaga el mejor cuarto trimestre de la serie histórica. Como dato indicativo, el colectivo andaluz que agrupa a las empresas de vehículos de alquiler subraya que el 85% de los servicios que operan en la comunidad autonómica actualmente, se prestan en Málaga.

Todos estos datos vienen a refrendar el buen estado del mercado inmobiliario en Málaga, lo que la ha convertido en un referente de éxito a nivel nacional y en una de las provincias más atractivas para el inversor nacional e internacional.

No obstante, se debe estar alerta sobre el efecto colateral no deseado que todo ello puede implicar. Uno de ellos puede ser la dificultad que puede encontrar la población local para acceder a la vivienda en las zonas más tensionadas. Por ello el consistorio está implementando medidas correctoras con el fin de poner en el mercado más viviendas a precios asequibles mediante la colaboración público-privada y agilizando el desarrollo de nuevos suelos como Distrito Z, Santa Tecla o Morales.

Además, la necesaria expansión de la capital hace que ya se esté mirando hacia su gran área metropolitana como solución al crecimiento de la ciudad.

Ligera ralentización

Sin embargo, debemos estar vigilantes de los indicadores que muestran una ligera ralentización en la progresión de estos grandes números.

A finales del año 2022 la mayoría de los analistas del mercado inmobiliario predijeron que el año 2023 sería un año de moderación. Como muestran los datos, la provincia de Málaga durante este año ha seguido un rumbo diferente.

No obstante, se están empezando a observar algunos signos de ligera ralentización con respecto al pasado año. Así, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, en la provincia de Málaga se han registrado 9.334 compraventas de viviendas en el primer trimestre de 2023, casi un 15% menos que en el mismo periodo de 2022. Ello puede indicar que los precios están tocando techo y comienzan a ser inalcanzables para muchos compradores.

Próximos retos

Pese a los magníficos datos expuestos y el gran posicionamiento nacional e internacional que Málaga ha conseguido gracias al buen trabajo realizado en esta provincia por todos los agentes del sector, se haría mal en caer en la autocomplacencia, ya que igual que se ha sido capaz de atraer la inversión y a empresas que han valorado las condiciones de Málaga para ubicarse en su territorio, si no se mantienen esas condiciones que la han propiciado, pueden trasladarse a otras ubicaciones nacionales e internacionales que también pugnan por posicionarse como destinos prioritarios.

En este escenario, en el que los datos macro plantean grandes retos al sector, es muy importante contar con el asesoramiento de consultoras inmobiliarias como Gloval que cuentan con los conocimientos y experiencia necesarios para tomar las decisiones correctas.