Tribuna firmada por Alberto Prieto, director general de Coral Homes.
Alberto Prieto, director general de Coral Homes, explica el atractivo del Proyecto Focus que acaban de lanzar: una cartera de 272 activos, de los cuales 28 son estructuras y 244 suelos finalistas o casi finalistas. En total, más de dos millones de m2 que permitirían desarrollar unas 17.000 casas a un precio asequible que podrían mitigar el problema de accesibilidad a la vivienda que padece nuestro país.
La gestión de portfolios inmobiliarios formados por activos destinados a la transacción con todo tipo de empresas (inmobiliarias o no) se ha convertido en un área de especialidad en sí misma. Ello se debe principalmente a algunos cambios casi estructurales que se han producido en el mercado inmobiliario español durante la última década.
La presencia y reparto geográfico de los activos y su característica atomización hacen necesaria la comprensión total y exhaustiva del negocio local de promoción, así como la interlocución directa y permanente con este tipo de compañías locales y regionales que, por otro lado, representan el grueso de la producción total de vivienda a día de hoy en España.
El Proyecto Focus consiste en una cartera compuesta por 272 activos, de los cuales 28 son estructuras y 244 suelos finalistas o casi finalistas.
El Proyecto Focus consiste en una cartera compuesta por 272 activos, de los cuales 28 son estructuras y 244 suelos finalistas o casi finalistas.
De este modo, el gestor de los portfolios debe dominar todos los ángulos del mercado y sus tendencias subyacentes, concibiendo la gestión urbanística y la transaccionabilidad y demanda de sus activos como una actividad con un enfoque muy local. Si bien esto no significa que estos mismos promotores no necesiten conocer y seguir de cerca las tendencias generales del mercado y la sociedad, ya que es necesario para poder desarrollar su actividad.
Hoy nos referimos a un problema de actualidad que, por su máxima relevancia, es uno de los temas candentes en el debate social y político: se trata del problema de accesibilidad a la vivienda. Un asunto que afecta por igual a todo el territorio nacional, aunque en cada región la casuística y el origen del problema es diferente. Por ejemplo, existen zonas donde la razón principal es el calentamiento de los precios de la vivienda impulsado por una potente demanda. En otras ubicaciones, sin embargo, el origen radica en una escasez de oferta/producción que se ha registrado en los últimos años debido, principalmente, a la ausencia de puesta en carga de producto.
Teniendo en cuenta esta situación, desde Coral Homes hemos puesto el “foco” en ese asunto y hemos querido contribuir, desde nuestro ámbito de negocio y actuación, a paliar este problema. Para ello, hemos diseñado, lanzando y ejecutado todas las ventas de suelo posibles a través del Proyecto Focus, que acabamos de lanzar al mercado recientemente.
El Proyecto Focus consiste en una cartera compuesta por 272 activos, de los cuales 28 son estructuras y 244 suelos finalistas o casi finalistas. La cartera cuenta con más de dos millones de metros cuadrados, lo que permitiría desarrollar alrededor de 17.000 viviendas de carácter libre y asequible en España. La selección incluye activos en ubicaciones repartidas por todas las comunidades autónomas españolas, en las que la tasa de esfuerzo, o porcentaje de ingresos en el hogar necesario para acceder a una vivienda, tanto en régimen de compra como de alquiler, supera el 30%. Las previsiones de mercado en este contexto indican que en estas ubicaciones se registrará una demanda al alza de este tipo de vivienda, al contar con una oferta menor, así como una dinámica de precios elevados. Además, el perímetro seleccionado incluye activos situados en ubicaciones donde se registra una escasez de obra nueva, lo que conlleva a una creciente demanda insatisfecha para adquirir o alquilar una vivienda.
La elección de los activos que conforman la cartera responde a una tesis de inversión. La vivienda libre asequible es el producto final que más se demanda en España al registrarse una necesidad social y de mercado cada vez más tangible y urgente. Esto explica que los activos en cartera contarán con una absorción comercial exitosa, mucho más clara y rápida que la que se registra en otro tipo de activos. Además, el tiempo potencial que se requiere para poner las viviendas en el mercado garantizaría su disponibilidad coincidiendo con el actual pico de demanda.
De este modo, la cartera ha sido específicamente seleccionada para poder desarrollar o finalizar proyectos de promoción residencial de tal forma que el promotor pueda ejecutar un producto realmente asequible por precio en régimen de promoción libre.
En cuanto al reparto por territorios, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona, Madrid, Sevilla y Cádiz son las ubicaciones donde se registran el mayor número de activos. Del mismo modo, un 28% de la edificabilidad total se concentra en ubicaciones de alta demanda y, en concreto, en las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga. Estas cinco ciudades suman en total 89 activos que permitirán el desarrollo de aproximadamente 5.500 viviendas de corte asequible.
Para la distribución y llegada a los promotores locales repartidos por todos estos puntos de España, contamos con el asesoramiento de Servihabitat como gestor y comercializador de nuestro portfolio, así como con CBRE como asesor comercial y de las operaciones, que también proporciona toda su red de agentes, colaboradores y por supuesto equipos locales propios.
Con el lanzamiento del Proyecto Focus, en Coral Homes –donde contamos con un stock actual de más de más de 60.000 viviendas y con presencia en 2.400 ámbitos urbanísticos de 2.200 municipios españoles– hemos querido conciliar nuestro entendimiento total del negocio de la promoción local con la imperiosa necesidad de todas estas familias que en pequeños y medianos municipios de toda España ven frustrado el acceso a una vivienda para poder crear sus hogares.
Estamos convencidos de que el mercado y la sociedad reconocerán todo el esfuerzo que un proyecto como Focus implica y, desde Coral Homes, nos sentiremos muy satisfechos de haber contribuido, desde nuestro ámbito de negocio, a solucionar el problema de la vivienda asequible en nuestro país.
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