Entrevista a Cristina Santos, CEO de Atomiun.
La CEO de Atomiun explica cómo la compañía contribuye a revitalizar los distritos más demandados de Madrid dentro de la M-30 a través de obra nueva actual y eficiente, pero también con la transformación de locales en viviendas. Su objetivo: evitar la degradación de esos barrios y paliar la falta de vivienda en zonas donde todo se vende sobre plano.
¿A qué se dedica Atomiun, fecha de fundación de la empresa y cuáles fueron los motivos para crearla?
La actividad empresarial de Atomiun es la promoción de proyectos inmobiliarios residenciales dentro de la M-30 de Madrid, una de las zonas más demandadas de España, especialmente en el distrito de Tetuán y en Fuencarral-El Pardo. Nuestro enfoque está dirigido a desarrollar viviendas modernas y funcionales que se adapten a las necesidades de los compradores actuales, quienes buscan comodidad, accesibilidad y una ubicación céntrica. Esta estrategia nos permite ofrecer inmuebles en áreas clave, donde la demanda es constante y los espacios disponibles son cada vez más limitados.
Atomiun también gestiona promociones residenciales para terceros en otras zonas de España, concretamente en Andalucía. Esta expansión nos permite aplicar nuestra experiencia y conocimientos en mercados locales diversos, siempre asegurando la excelencia en cada proyecto que desarrollamos. Nos esforzamos por seleccionar cuidadosamente las ubicaciones y los proyectos para garantizar un alto nivel de retorno tanto para los compradores como para los inversores.
Un aspecto diferencial de Atomiun es nuestra experiencia en la compra de locales comerciales para su transformación en viviendas. En un contexto donde los espacios comerciales muchas veces pierden valor en ciertas zonas, nosotros identificamos oportunidades de cambio de uso, añadiendo valor a estos inmuebles mediante su reconversión en espacios residenciales. Esta estrategia no solo contribuye a revitalizar áreas urbanas, sino que también nos permite maximizar el potencial de cada propiedad que gestionamos.
¿Cómo fueron los comienzos y qué previsiones de resultados espera obtener este año?
Comenzamos nuestra actividad con una asociación con grupo Avintia y lanzamos nuestra primera promoción en 2018 consistente en una edificación de 14 viviendas en la calle Porfirio, distrito de Tetuán, Madrid. Vamos a cerrar 2024 con más de 120 viviendas en gestión y alrededor de 25 cambios de uso ejecutados.
¿Usted es una persona de larga trayectoria en el mercado inmobiliario, explíquenos cómo cree que ha cambiado el negocio desde sus inicios hasta la actualidad?
Antes de 2007, el panorama inmobiliario en España estaba dominado por promotores nacionales que, en su mayoría, dependían fuertemente del apalancamiento financiero. Los bancos no solo financiaban la construcción y los gastos de promoción, sino también la adquisición de los solares, lo que facilitaba una expansión rápida, pero al mismo tiempo incrementaba el riesgo financiero de estas operaciones. Sin embargo, con la llegada de la crisis financiera, este modelo cambió drásticamente. A partir de 2014, los fondos de inversión y los family offices comenzaron a jugar un papel clave en el sector. Estos nuevos actores introdujeron un enfoque más estructurado y menos apalancado, donde las compras de suelo se realizaban a través de estructuras mercantiles y la financiación bancaria se limitaba a la construcción y los gastos de promoción. A diferencia de la época anterior, los bancos dejaron de financiar la adquisición de solares, lo que exigió a los promotores contar con más capital propio para asegurar la compra del suelo, cambiando radicalmente la forma en que se estructuran las operaciones inmobiliarias en España.
¿Descríbanos algunos de los proyectos de gestión inmobiliaria que comercializa para terceros?
En Sanlúcar de Barrameda, Atomiun gestiona más de 100 viviendas, la promoción Arenas de Sanlúcar es un proyecto residencial que, al igual que Terrazas del Lubrican, consiste en la construcción de 50 viviendas con sus respectivas plazas de garaje y trasteros. Ambas promociones destacan por su diseño moderno y su integración en entornos de gran atractivo, ofreciendo una excelente ubicación, justo enfrente de la playa de las Piletas. Para ambas operaciones hemos contado con el apoyo de Urbanitae facilitando la viabilidad de las dos promociones aportándonos accionistas que se han sumado a esta aventura empresarial. Esta colaboración ha sido clave para impulsar el éxito de estos proyectos, permitiéndonos llevar a cabo desarrollos inmobiliarios sólidos y atractivos tanto para compradores como para nuestros inversores.
Y algunas otras pequeñas operaciones que promueve Atomiun directamente dentro de la M-30.
Ahora estamos negociando la adquisición de tres solares en Madrid, hemos entregado todas las viviendas que teníamos en promoción dentro de la M-30, como es lógico, todo vendido sobre plano ante la falta de viviendas, asunto que se va a convertir en un problema social importante, porque no hay visos de solución a corto plazo.
“Atomiun también gestiona promociones residenciales para terceros en otras zonas de España, concretamente en Andalucía”
Y hablando del mercado, España vive su particular crisis de la vivienda por la escalada de precios y la falta de producto asequible especialmente para los jóvenes, ¿cómo se siente esta problemática en primera línea?
La falta de solares y edificios para rehabilitar impacta directamente en la capacidad de crecimiento de una empresa como Atomiun, ya que limita las oportunidades para desarrollar nuevos proyectos. Esta escasez eleva los precios del suelo, aumenta la competencia por las mejores ubicaciones y ralentiza el ritmo de expansión, lo que obliga a ser más estratégico en la identificación de oportunidades y en la gestión de recursos para mantener la rentabilidad y el ritmo de promoción de viviendas.
¿Hasta qué punto es necesaria la colaboración público-privada para potenciar unas iniciativas de cambios de usos que lo persiguen es dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que de otra forma están perdiendo dinamismo?
De la Administración Pública lo único que necesitamos es agilidad en la tramitación de los permisos y licencias. Es importante que nuestros políticos comprendan la segunda vida que podemos darle a espacios en desuso como locales comerciales pequeños en zonas que han perdido su carácter comercial. Por una parte, se renueva la ciudad con nuevas viviendas que por lo general, al tener entrada de calle, son más asequibles que las viviendas que se promueven en plantas superiores con entrada por el portal; y en segunda instancia, se alejan de este tipo de calles la suciedad, el aspecto de quiebra de los antiguos comercios y la temida “okupación”.
¿Todas las medidas emprendidas por las distintas administraciones para eliminar la burocracia en la tramitación urbanística, permisos, licencias, etc. están surtiendo efecto?
En mi opinión, es muy importante que las medidas para evitar los largos plazos desde que se solicita la calificación de un terreno en suelo urbano preparado para edificar se acorte enormemente. Hace falta la colaboración del Gobierno, comunidades autónomas y ayuntamientos para intentar acelerar al máximo la producción de viviendas, porque la escasez es de tal calibre que afecta no solamente a los jóvenes. El problema es tan serio que va a tardar en solucionarse por lo menos 10 años.
Y, por último, ante el relajamiento de los tipos de interés, ¿qué cree usted que pasará con la escalada de los precios tanto en venta como en alquiler próximamente en Madrid?
Dentro de Madrid está claro que habrá más demanda en cuanto bajen los tipos de interés y, en un mercado normalizado, se podrían cruzar más operaciones de venta entre promotores inmobiliarios y compradores de dichas viviendas, pero con la situación que se ha creado porque no se ha calificado suelo residencial en los últimos años, todo lo que sale a la venta a precios de mercado se vende sobre plano. Únicamente hay una limitación: cuando el precio de las viviendas, nuevas o usadas, está sobreelevado. Hoy en día hay un porcentaje muy importante de operaciones de compra que se realizan sin hipoteca.
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