En el último mes se han vendido tres parques comerciales y dos medianas superficies en España. Se trata de Viapark (Almería), Las Rejas (Madrid), Taronja (Valencia) y dos activos alquilados a Eroski y Leroy Merlin, situados en los municipios de San Sebastián (Guipúzcoa) y Getafe (Madrid), respectivamente.
La inversión en parques y medianas superficies comerciales en España movió 311 millones de euros en 2022, un 140% más que en 2021 y la cifra más alta de los últimos cinco años, según Savills. En este 2023, la tendencia sigue. La consultora inmobiliaria prevé que continúe esta fase de dinamismo para las medianas superficies, superando un volumen de 200 millones de euros, en línea con la media de los últimos cinco años. En el último mes, sin ir más lejos, se han vendido varios activos de esta tipología y se prevén más transacciones.
Colonial, “en línea con su política de rotación de activos no estratégicos”, ha vendido a valor de tasación el parque comercial de medianas Viapark en las afueras de Vícar (Almería). En funcionamiento desde el año 2008, se trata de un espacio comercial con macrolocales ocupados por marcas como Carrefour, Decathlon, Bricomart o Kiabi.
Esta operación se engloba dentro del programa de desinversiones que la socimi inició en 2022. En últimos meses Colonial ha desinvertido activos por un volumen cercano a los 500 millones de euros conjuntamente en España y Francia.
El programa se enmarca en la estrategia de ‘flight to quality’ que, en base a una gestión activa de la cartera, desinvierte producto maduro y/o no estratégico con el fin de reciclar capital para nuevas oportunidades de creación de valor y mejorar de manera continua el perfil riesgo-rentabilidad del grupo.
Por otra parte, Inbest Real Estate ha cerrado la venta de dos de sus parques comerciales, ubicados en Madrid y Valencia.
El primer activo es el parque comercial Retail Parks Las Rejas situado en el polígono industrial de las Mercedes (distrito San Blas), junto al eje de la A-2, en Madrid. Dispone de una superficie de 9.286 m² y alberga a ocho inquilinos, entre los que se encuentran firmas como Jysk, Indoor Urban Planet y Tiendanimal, además de operadores de alimentación como Taco Bell y KFC.
El segundo inmueble, el parque comercial Taronja, está ubicado en la localidad valenciana de Caircaxent, con una superficie comercial de 4.763 m². Está alquilado a seis operadores entre los que se encuentran las marcas Electro Híper Europa, Tedi y Pepco.
“Los parques comerciales han demostrado su fortaleza y resistencia en épocas muy difíciles y ahora están superando las cifras del año 2019”, explica Elaine Beachill, directora de BTR, Retail y Hospitality de Knight Frank Spain, que ha asesorado esta operación. Por su parte, Tamara Sánchez, head of Retail Agency and Tenant Rep de Knight Frank Spain, añade: “Los parques comerciales se han convertido en el activo retail más defensivo debido a su baja desocupación, calidad del operador y baja gestión, por ello sigue existiendo un fuerte apetito inversor”.
El segmento de los parques comerciales incrementó su peso sobre el total de inversión retail del 13% al 16%, marcando su resiliencia y atractivo como valor refugio
Otra de las operaciones destacadas ha sido la venta, por 24,6 millones de euros, de dos activos comerciales alquilados a Leroy Merlin y Eroski por parte de Silicius Real Estate.
Los dos activos están situados en los municipios de San Sebastián (Guipúzcoa) y Getafe (Madrid). El precio de la operación es un 7,4% superior a la última valoración RICS de los inmuebles, según ha informado la socimi.
El director general de Silicius, Juan Díaz de Bustamante, ha explicado: “Estas operaciones se enmarcan dentro de nuestra estrategia de rotación si surge una buena oportunidad en el mercado”. “En ambos casos hemos recibido una oferta en línea de lo esperado por los inmuebles y teniendo en cuenta tanto eso como el entorno actual en el que nos encontramos a nivel macroeconómico y financiero”, ha argumentado.
El inmueble ubicado en San Sebastián es un local comercial situado en la calle Amara, 20, está alquilado a Eroski y cuenta con una superficie bruta alquilable de 1.976 m². En sus inmediaciones se encuentra la mayor actuación urbanística de la ciudad en los últimos años: el Cerro de San Bartolomé.
A su vez, la mediana comercial situada en Getafe se ubica concretamente en el parque comercial Nassica. Cuenta con una superficie bruta alquilable de 10.000 m² y está alquilada en su totalidad a Leroy Merlin. Este activo destaca por su ubicación a 20 minutos del centro de Madrid y con acceso directo a la A-4, A-42, M-45 y M-50.
Las dos operaciones suponen una generación de caja para invertir en capex pendiente y unos 100 millones de euros también para inversión en capex, retribuir al accionista y reducir deuda financiera. Asimismo, una reducción del endeudamiento de Silicius Real Estate por un importe de 10,7 millones de euros, deuda bancaria que tenían los inmuebles vendidos; y se encuadran dentro del plan estratégico de la socimi que pasa por desinvertir.
Para los próximos dos años, se espera la incorporación al mercado de 23 nuevos proyectos con un total de 430.000 m2 de SBA
311 millones de euros de inversión en 2022
La inversión en parques y medianas superficies comerciales en España movió 311 millones de euros en 2022, un 140% más que en 2021 y la cifra más alta de los últimos cinco años.
Además, y según el estudio anual de Savills sobre parques comerciales, el segmento incrementó su peso sobre el total de inversión retail del 13% al 16%, marcando su resiliencia y atractivo como valor refugio.
En cuanto a rentabilidades, el incremento de los costes de financiación ha afectado al aumento gradual de las yields para que el inversor pueda obtener el retorno exigido. Este cambio se ha dejado sentir a partir de la segunda mitad del año, cerrando 2022 con una rentabilidad de 5,50% para el producto prime y del 6,75% el secundario, los valores más altos desde el 2016 en ambos casos.
Durante 2022 las aperturas de locales en centros y parques comerciales registraron un incremento del 18% frente al 2021, según datos de la consultora Savills, mientras que en parques comerciales, las aperturas de locales se duplicaron frente al año pasado, lo cual confirma la dinamización del sector y la posible reducción de la disponibilidad de espacios en esta tipología de activos. Madrid es la región donde se ha registrado el mayor número de aperturas (24% del total), seguido de Barcelona (15%), Cádiz (10%), Granada (10%) y Sevilla (10%).
Próximas aperturas
Según previsiones de Savills, en 2023 se podrían inaugurar ocho parques comerciales con 121.000 m2, el 32% de ellos en Madrid.
Se espera también que los inversores mantengan, a lo largo de 2023, su interés por los parques comerciales, cuya rentabilidad, además de ser activos resilientes, ha alcanzado un 5,60% en el cuarto trimestre de 2022, según refleja el informe ‘Retail: la tienda física como palanca de valor para el negocio’, elaborado por JLL.
El informe de JLL señala también que para los próximos dos años, se espera la incorporación al mercado de 23 nuevos proyectos que añadirán 430.000 nuevos metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), de esta nueva superficie, más del 90% corresponderá a parques comerciales, alcanzando un total de 600 espacios comerciales, que se encuentran distribuidos por toda la geografía española y que cuentan con cerca de 17 millones de metros cuadrados alquilables.
El apetito de los operadores por espacios en parques comerciales y la reducción en la disponibilidad muestran un escenario optimista en cuanto a la evolución de las rentas. El valor teórico de rentas prime es de 17 euros/m2/mes, los superprime de 19 euros/m2/mes, y la renta media, de 10 euros/m2/mes.
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