Con más de un millón de metros cuadrados reformados y cientos de nuevas aperturas de inquilinos, el sector se transforma para adaptarse a las nuevas demandas del consumidor, apostando por el low cost, la experiencia y la sostenibilidad.
El sector de los centros y parques comerciales en España vive un momento de profunda transformación. Tras años de incertidumbre marcados por la pandemia, 2024 ha consolidado una nueva etapa para estos espacios: más dinámicos, experienciales y adaptados a los hábitos de consumo actuales. Las cifras hablan por sí solas. Según el último informe del sector retail de Savills, la superficie bruta alquilable (SBA) renovada alcanzó los 700.000 m2 en 2024, con otro millón de metros cuadrados en proyecto para 2025, una tendencia que evidencia la firme apuesta por la renovación como vía para seguir siendo competitivos.
Este esfuerzo, liderado por propietarios y gestores, tiene un objetivo claro: reconvertir los centros comerciales en lugares vivos, multifuncionales y centrados en el cliente. Frente a la caída de nuevas promociones, que ha reducido la media anual de aperturas en comparación con décadas anteriores, las reformas han tomado el relevo como motor del cambio. En 2023, se alcanzó un pico histórico con casi 1,5 millones de metros cuadrados reformados, cifra que ilustra la intensidad del proceso de modernización.
Entre las intervenciones más emblemáticas destacan las del centro comercial El Muelle, en Las Palmas de Gran Canaria, y La Vaguada, en Madrid. Ambas han sido rediseñadas para ofrecer una experiencia más rica, con nuevos espacios gastronómicos, áreas de ocio y zonas comunes más confortables y accesibles. Son ejemplos claros de cómo el sector está repensando su propuesta de valor para seguir siendo relevantes en un contexto donde el canal online ha cambiado las reglas del juego.
Diversificación, low cost y nuevas experiencias
Uno de los fenómenos más destacados de esta transformación es la consolidación del modelo ‘low cost’, que ha encontrado un terreno fértil en los centros comerciales. Cadenas como Normal, el ‘happy discounter’, han liderado la expansión en 2024 con 26 nuevas tiendas en ubicaciones clave como La Gavia (Madrid), Parque Corredor (Torrejón de Ardoz) y Lagoh (Sevilla). En el ámbito de la moda, Primark ha seguido apostando por el formato comercial tradicional, con nuevas aperturas en centros como Jaén Plaza o As Termas (Lugo).
El sector del fitness también ha vivido una expansión significativa, especialmente en su vertiente más asequible. Fitness Park, por ejemplo, cerró 2024 con más de 93.000 m2 operativos en 17 comunidades autónomas. Nuevos gimnasios en centros como La Gavia, Príncipe Pío, La Vaguada o Luz Shopping son prueba de que el bienestar físico se ha convertido en una prioridad para los consumidores, y los operadores están respondiendo con ofertas adaptadas.
En paralelo, el ocio ha dejado de estar centrado únicamente en los cines. Los centros han diversificado su propuesta con boleras, parques de trampolines, centros de escalada y nuevas fórmulas para toda la familia. World Jump, por ejemplo, ha ampliado su presencia en parques comerciales, consolidando esta tendencia.
La restauración y el auge de la especialización
La gastronomía ha evolucionado de manera significativa dentro de estos espacios. El cliente ya no busca solo comer, sino vivir una experiencia. Cadenas como Starbucks sumaron 20 nuevas cafeterías en 2024, consolidando su presencia en centros como As Cancelas, Porto Pí y Torrecárdenas. Por su parte, propuestas más especializadas como Chalito, con su concepto de milanesas artesanales, han abierto nuevos locales en centros como Parquesur, Intu Xanadú o Splau.
En la categoría de salud y belleza, el crecimiento también ha sido notable. Clínicas como Ferraro, que combinan tratamientos presenciales con tecnología digital, han encontrado en los centros comerciales un escaparate ideal. En el sector de la perfumería, Primor y Rituals encabezan la lista de nuevas aperturas, mostrando cómo la demanda por productos de bienestar sigue en auge.
En 2024, se registraron 480 nuevas aperturas de tiendas en espacios comerciales, el 83% de ellas en centros comerciales y el resto en parques y outlets
El consumidor cambia y el retail se adapta
Las cifras respaldan este dinamismo. En 2024, se registraron 480 nuevas aperturas de tiendas en espacios comerciales, el 83% de ellas en centros comerciales y el resto en parques y outlets. Por sectores, el equipamiento de la persona sigue liderando con un 32% de las aperturas, pero destaca el crecimiento de la restauración, que ya representa un 27% (frente al 20% en 2019), y el del ocio, que ha subido 19 puntos porcentuales desde antes de la pandemia.
Otras categorías que han ganado terreno son el equipamiento del hogar (10% de las aperturas), la salud y belleza (8%) y el segmento de mascotas, en expansión gracias a firmas como Canitas. La aprobación para que los animales puedan acceder a los centros desde 2023 ha impulsado aún más este sector.
Nuevas marcas internacionales y enfoque omnicanal
2024 ha sido un año récord en la llegada de nuevas marcas internacionales: 24 enseñas desembarcaron en el mercado español, la mayor cifra registrada en la serie histórica. El 46% de estas aperturas tuvieron lugar en centros y parques comerciales, consolidando su rol como puerta de entrada para nuevos operadores.
El equipamiento de la persona volvió a liderar estas llegadas, seguido por el ocio y la cultura. Se prevé que esta tendencia continúe en 2025, con aperturas ya confirmadas de Aqua & Sapone (Nexum, Fuenlabrada), Take a Break! (Plenilunio, Madrid) y Camicissima (La Torre Outlet, Zaragoza).
En paralelo, la omnicanalidad ha dejado de ser una opción para convertirse en una necesidad. Las tiendas físicas se integran cada vez más con los canales online, ofreciendo experiencias mixtas, recogida en tienda, devoluciones simplificadas y espacios que funcionan también como centros logísticos. La tienda ya no es solo un lugar de venta, sino un elemento central en la estrategia de marca.
Renovación, sostenibilidad y proximidad
Los centros comerciales han evolucionado hacia un modelo de servicio integral a la comunidad, en el que la sostenibilidad, el diseño y el impacto social son pilares fundamentales. Proyectos como la remodelación del centro comercial La Vega en Alcobendas son una muestra de esta visión: accesibilidad mejorada, terrazas exteriores, zonas verdes, nuevos locales gastronómicos y una imagen completamente renovada.
La actividad promotora, aunque menor que en otras épocas, sigue generando movimiento. En 2024 se sumaron 33.500 m2 a través de cinco nuevos proyectos (cuatro parques y un centro comercial). Según los datos de Savills, a comienzos de 2025 se han contabilizado 23 proyectos con previsión de inauguración para finales del año, los que añadirían aproximadamente 327.000 m2 al mercado, a los que se unirían otras cinco ampliaciones proyectadas, que incorporarán 54.400 m2 adicionales al stock comercial.
Los parques comerciales mantienen su liderazgo, representando el 82,5% de la nueva superficie en desarrollo. En este último mes se han presentado varios nuevos proyectos:
1. Alerce Iberian Properties promoverá un parque comercial de medianas superficies en el barrio de La Montaña del municipio madrileño de Aranjuez. Un proyecto que contará con una superficie bruta alquilable (SBA) de más de 17.000 m2 y una extensión de zonas ajardinadas superior a 7.000 m2. La compañía explica que se prevé el inicio de las obras para antes de este verano, con un objetivo de apertura para el tercer cuatrimestre de 2026. El parque contará con entre 16 y 18 unidades comerciales y más de 500 plazas de aparcamiento. La comercialización corre a cargo de Grupo 4 RE.
2. La promotora Therus Invest ha obtenido la aprobación inicial del Ayuntamiento de Getafe para desarrollar un nuevo parque comercial de 29.000 m2 de SBA. El proyecto se perfila como un punto de referencia en el sur de Madrid, gracias a su ubicación estratégica y su enfoque innovador. Cushman & Wakefield será la encargada de la comercialización de este espacio, además de responsabilizarse del desarrollo técnico y del diseño arquitectónico del proyecto.
3. Batex & Duplex está construyendo Trocadero Park, el primer parque comercial urbano de Puerto Real (Cádiz), cuya apertura se espera para finales de este año, y adelanta que ya está trabajando en una segunda fase del proyecto de unos 10.000 m2.
4. El centro comercial La Vega, propiedad de Capfield Spain y gestionado por Savills, ha presentado la primera fase de su remodelación. Ubicado en la localidad madrileña de Alcobendas, el espacio es más accesible y atractivo, con mayor oferta de ocio, gastronomía y servicios para clientes y comerciantes. El proyecto ha incluido la creación de un nuevo pórtico que sirve de terraza para las nuevas zonas de restauración, la reforma de la entrada principal y la plaza central; así como la creación de dos terrazas exteriores para nuevos locales de restauración previstos en la entrada.
Últimas compraventas
El mercado de inversión sigue siendo protagonista en el sector debido a unos fuertes fundamentales que hacen atractivos los espacios comerciales. En estas últimas semanas se han producido varias transacciones que reflejan la confianza en el segmento:
Nexum Retail Park (Fuenlabrada) ha sido vendido por Equilis a Irish Life Investment Managers y Aberdeen Investments, cuenta con 23.000 m2 de SBA y más de 2 millones de visitantes al año. Entre sus inquilinos destacan un hotel, Supeco, MediaMarkt, Kiwoko, Pepco, Viva Gym, Norauto, McDonald’s y Jysk.
El centro comercial La Farga, ubicado en L’Hospitalet de Llobregat ha sido adquirido por Inversiones y Promociones GL 2023, grupo inversor especializado en activos comerciales en España y participado al 50% por López Real Inversiones 21 y Guillem Capital. El centro cuenta con una SBA de 18.000 m2 y sus principales operadores son Caprabo, Cinesa, Lefties, Basic Fit, Mango, Deichman, Druni y Burger King.
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