Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
Los últimos reales decretos evidencian la obstinación del Ejecutivo por intervenir el mercado inmobiliario. Tramitadas al margen del Parlamento, estas medidas amenazan con contraer la oferta, disparar los precios y vulnerar el derecho constitucional a la propiedad privada.
El Gobierno se ha obcecado en intervenir aún más el mercado de la vivienda, se supone que convencido de que así conseguirá aliviar la tensión existente y ayudará a incrementar la oferta y bajar los precios, pero lo hace sin consenso y sin escuchar a nadie, bajo la presión de sus socios de gobierno (Sumar) y el resto de los partidos situados en la izquierda más radical (Podemos y otros), donde ya se sitúa el PSOE.
Pero es muy grave que lo haga al margen del poder legislativo, del Parlamento, por mucho que, una vez disueltas las Cortes y convocadas elecciones generales anticipadas a celebrar el 29 de noviembre, haya de ser la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados la encargada de convalidar, o no, los dos Reales Decretos-ley publicados el pasado 7 de octubre.
Sí, al margen del poder legislativo, porque aunque el artículo 78 de la Constitución Española contemple que serán estas las que asuman las facultades que correspondan a las Cámaras en caso de disolución, la Diputación Permanente es una representación reducida del Pleno que no guarda la adecuada proporción del mismo, contribuyendo a facilitar la aprobación de cualquier Real Decreto-ley que el Gobierno desee aprobar hasta la celebración de las elecciones, momento a partir del cual se encontrará en funciones y, por tanto, sin capacidad. Y porque podría constituir un fraude de ley por ser prácticamente idénticos a los que no fueron convalidados apenas 48 horas antes, el viernes 2 de octubre.
Empezaré por las medidas positivas que introduce el RDL 29/2026, que no son pocas, pero no compensan los perjuicios que causarán el resto de las disposiciones.
Entre estos incentivos destacan las ayudas en forma de préstamos y financiación para la adquisición de viviendas, que movilizarán 10.000 millones de euros a través del ICO. Esto incluye créditos de hasta 50.000 euros a tipo de interés cero con carencia durante la vigencia de la hipoteca, así como avales por 280 millones de euros hasta 2040 para la construcción industrializada.
En el plano fiscal, el decreto establece una deducción del 10% (con condiciones) por alquiler de vivienda habitual, la reducción del rendimiento neto positivo por arrendamiento y un IVA superreducido al 4% para las VPO con calificación permanente.
Por último, se reforma la Ley Hipotecaria para incluir la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento para facilitar la obtención de financiación a los promotores que industrialicen la edificación de vivienda. Además, se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, dotado con 400 millones de euros.
Las negativas empiezan con la prórroga de la suspensión de desahucios a vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030, una medida de carácter extraordinario y temporal que, si bien tuvo sentido en la pandemia, no puede admitirse que se convierta en indefinida, y a cargo de las comunidades autónomas si no procuran una alternativa habitacional.
Asimismo, se establece una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen hasta el 31 de diciembre de 2028, sin que puedan modificarse los términos y condiciones del contrato en vigor.
A ello habría que añadir la limitación extraordinaria de la actualización de la renta por alquiler, que no podrá superar el 2%. Recordemos que la inflación se ha situado en el 4,9% al cierre de septiembre, pero sin duda seguirá subiendo hasta fin de año, superando con creces el 5,5%, de forma que el propietario perderá renta. A lo que se suma la posibilidad de aplicar la condición de gran tenedor a los propietarios de 5 viviendas en zonas de mercado residencial tensionado; severas restricciones a los alquileres de temporada, además del requisito de causalidad y la sujeción a la LAU del alquiler por habitaciones, cuyas rentas no podrán ser superiores a las de la vivienda completa.
Por último, el decreto introduce una fuerte carga de obligaciones y restricciones contractuales para el arrendador. Se le impone la obligación de sufragar a su costa las reparaciones en la vivienda –pudiendo el arrendatario pagarlas y deducirlas del alquiler– y la de conservar el inmueble, incluyendo las pequeñas reparaciones debidas al uso y desgaste ordinario. Además, se prohíbe la renuncia al derecho de adquisición preferente por el arrendatario y se exige obligatoriamente inscribir el ofrecimiento en el Registro de la Propiedad. ¿Alguien da más?
Pues sí, se decreta un gravamen especial del 25% a las socimi cuando los beneficios no distribuidos no procedan del arrendamiento de viviendas a precio asequible; someter a tributación por IVA a las VUT (menos mal que se ha quedado en el 10%, en lugar del 21% inicialmente previsto); recargos en el IBI a viviendas desocupadas y alojamientos turísticos; limitación (un eufemismo, en realidad es una prohibición) hasta el 31 de diciembre de 2030, de adquirir viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados (NPL) por un precio inferior al 70% de su valor de mercado, para impedir la especulación (ya no a fondos buitre, que no existen, sino a cualquier entidad con esos objetos sociales), excepto cuando sea para destinarlas a vivienda habitual a precio asequible hasta 2030.
Y el no va más: el RDL 28/2026 nos devuelve a los años 50 y 60 del siglo pasado, recuperando los contratos de arrendamiento de viviendas indefinidos, preconstitucionales, obligando a la renovación tácita cada cinco años (siete si el arrendador fuera persona jurídica) sine die, imponiendo una penalización al arrendador de hasta doce mensualidades de renta si quisiera dar por terminado el contrato a su vencimiento. Le ha faltado regular el alquiler de habitaciones con derecho a cocina, típico de los años 50, cuando España era un país atrasado, pobre, autárquico y aislado de Europa.
Así que no nos cabe duda: las medidas incluidas en los dos decretos aprobados, suponiendo que llegasen a convalidarse por la Diputación Permanente –que es mucho suponer, porque nadie espera que el RDL 28/2026 llegue a convalidarse (entonces, cabe preguntarse por qué se ha aprobado)– solo contribuirán a agravar aún más la crisis de la vivienda, reducirán la oferta y elevarán los precios de compra y del alquiler. Además, lo que es mucho más alarmante, cercenan el derecho a la propiedad privada reconocido en el artículo 33 de la Constitución y la libertad de pactos consagrada en la legislación, además de incluir efectos retroactivos y pro futuro, que ningún jurista considera válidos, por mucho que el Tribunal Constitucional termine avalándolos.
Confiemos en que impere el sentido común y de Estado en algún grupo parlamentario (PNV) y no se convalide ninguno de los dos decretos.
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