“Hemos encontrado hueco en un mercado completamente atomizado y competitivo”

Entrevista a Jorge Martínez Rumeu, managing partner de Chestertons Atomiun.

Cuando se cumplen dos años de la alianza entre Chestertons y Atomiun Services, el socio director de la consultora, Jorge Martínez Rumeu, hace un balance muy positivo de esta asociación que aúna la experiencia internacional de la compañía británica con el profundo conocimiento que tiene Atomium del mercado inmobiliario español, especialmente del de la Comunidad de Madrid. Un mercado, con oportunidades y desafíos que analiza en profundidad en esta entrevista.

¿Cuáles fueron las razones de la alianza entre Chestertons y Atomiun y cómo funciona orgánicamente la consultora inmobiliaria resultante?

La alianza entre Chestertons y Atomium Services se sella hace ahora justo dos años. Chestertons es una de las consultoras de servicios inmobiliarios más antiguas de Gran Bretaña, fundada en 1805 y que actualmente busca expandir su negocio a países europeos, incluida España. Por otra parte, nuestro negocio es local, especializado en operaciones de consultoría y agencia inmobiliaria sobre suelo residencial, logístico y comercial y edificios en España, especialmente en la Comunidad de Madrid. Ambas empresas creamos una alianza para crecer juntos en España, aportando Chestertons valor internacional y de marca y nosotros un profundo conocimiento local.

¿Cómo fueron los comienzos y qué previsiones de resultados esperan obtener al final de este ejercicio?

Lanzamos la consultora durante el último trimestre de 2019 con mucha ilusión, participados por la promotora inmobiliaria de capital familiar Atomiun. El año 2020 para nosotros fue de transición porque acabábamos de comenzar actividad y no teníamos tracción con operaciones en curso. En 2021 comenzamos nuestro crecimiento con operaciones como la venta a un family office del antiguo concesionario de Volvo en Alcobendas; o la venta a Veganarcea de un edificio residencial en la calle Naciones del barrio de Salamanca, entre otras.

¿Cuáles son los nichos de mercado en los que se ha especializado y por qué?

Estamos especializados en la localización de edificios completos de uso residencial y terciario en la ciudad de Madrid, la venta de suelo a promotoras inmobiliarias y la búsqueda para clientes industriales y logísticos de naves y almacenes. Nos encontramos cómodos en estos nichos de mercado, creemos que hemos encontrado hueco en un mercado completamente atomizado, muy competido y dominado por las grandes consultoras inmobiliarias de capital internacional.

¿Cómo cree que afectará a su trabajo el proyecto de Ley de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida aprobada recientemente por la Comunidad de Madrid que permitirá la transformación de oficinas en pisos de alquiler a precios asequible?

Creo que la nueva ley es positiva para agilizar este tipo de operaciones que necesitan las grandes ciudades españolas, especialmente las que tienen más demanda insatisfecha de vivienda como Madrid, Barcelona o Málaga. No obstante, pienso que se queda corta ante un problema de gran magnitud que sufrimos especialmente los jóvenes y que sería importante un pacto entre las distintas Administraciones y partidos políticos para dar respuesta a los problemas de los ciudadanos, que necesitan una vivienda, tanto en venta como en alquiler.

Uno de los submercados donde más se están llevado a cabo esas transformaciones de edificios de oficinas a living se encuentra dentro de la M-30 de Madrid donde ustedes están focalizados, ¿Cuáles son los factores que pueden dificultar que se lleve o no la reconversión o transacción del inmueble?

Es necesaria muchísima más rapidez a la hora de acometer este tipo de modificaciones en las normativas municipales, comunitarias y estatales que permitan a la población en general, poder acceder a espacios donde vivir, ya sea mediante el cambio de uso de un edificio o solar. Las promotoras inmobiliarias, que se quejan de la falta de suelo a nivel general, también necesitan suelo fuera del centro de las ciudades. Considero que continúa existiendo muchísima rigidez normativa y se ocasionan retrasos que hacen eternos los trámites para poder comenzar a construir.

¿Cómo afecta la escasez de oferta residencial en la escalada de los precios en Madrid?

En Madrid la escasez de oferta viene provocada por varios factores. Primero, en los barrios como Chamberí, Salamanca y Centro, familias de países como México, Colombia, Perú o Chile que han decidido venir a vivir a España, han estresado los precios porque apenas hay capacidad de crecimiento en estos distritos. Pagan más porque no quieren vivir de momento en distritos como Ciudad Lineal o Arganzuela. Segundo, la protección adicional a favor de familias vulnerables ha creado alarma social en muchos particulares. Quizás por desconocimiento o con toda la razón del mundo, han retirado del mercado momentáneamente las viviendas en alquiler para proteger su patrimonio. No olvidemos que muchas personas adquieren viviendas como ahorro para ellos mismos o sus familias.

La elevada demanda de vivienda de todo tipo y una falta de oferta, tanto en venta como en alquiler tensiona enormemente los precios al alza. Una vivienda con un alquier de entre 1.000 y 3.000 euros mensuales tarda horas en alquilarse y cada anuncio publicado tiene respuesta de decenas y a veces cientos de personas que necesitan un lugar donde residir. Por lo que va a ser muy difícil solucionar este problema a corto plazo.

Y en el campo de la logística e industrial en Madrid, ¿cómo cree que evolucionará el mercado en lo que resta del año ante la evidencia de que hay más oferta que demanda en el alquiler de almacenes logísticos?

Todos estamos de acuerdo en que la contratación de plataformas logísticas e industriales en Madrid ha retrocedido bastante respecto a años anteriores. La disponibilidad de espacios logísticos en la zona centro se ha visto incrementada con la entrega de nuevos proyectos, esta situación es la contraria de la existente con la escasez de viviendas que anteriormente hemos comentado. Y durante lo que resta de año no pienso que vaya a haber diferencias significativas con lo que hemos vivido desde enero.

¿Qué política de gestión de suelo cree usted que se deben llevar a cabo para que el problema de la vivienda en Madrid tenga solución como propugna Asprima?

La Administración tiene que escuchar a la empresa privada porque las soluciones para agilizar el acceso a la vivienda pasan por trabajar en equipo y solucionar un problema difícil definitivamente. Principalmente, estudiando las zonas donde hay mayor demanda tanto en alquiler como en venta y creando herramientas muy ágiles para intentar recuperar el tiempo perdido de tantos años dando vueltas y vueltas, retrasando la obtención de suelo edificable. Únicamente con cambio de uso de edificios terciarios a residenciales no se va a solucionar un problema que afecta a muchos miles de ciudadanos. Se necesita un conjunto de medidas que acaben aportando al mercado el producto que demanda la ciudadanía.

Descríbanos algunas de las operaciones que ha protagonizado Chestertons Atomiun, así como la estrategia que está poniendo en práctica para obtener los resultados fijados.

Acabamos de asesorar a un grupo de inversores privados que han adquirido suelo en Sanlúcar de Barrameda para la promoción de 50 viviendas, estamos cerrando una llave en mano logístico y hemos vendido un edificio residencial en Arganzuela. En el último trimestre del año tendremos que tomar la decisión de crecer contratando más personal especializado en ese tipo de operaciones. De momento, vamos cumpliendo con nuestros objetivos y estamos muy contentos con la marcha de nuestro negocio.