Tribuna firmada por José María García, director de Servicios Económicos y de Valoraciones RICS de Gloval.
Los activos inmobiliarios alternativos continúan aumentando su peso en las carteras de los inversores privados que buscan diversificar. En 2024 coparon el 22% del total de operaciones realizadas en el sector, aumentando hasta el 28% en los primeros cuatro meses del 2025.
Invertir en inmuebles sigue siendo una partida atractiva para un gran número de inversores del sector y como parte de carteras diversificadas.
Desde hace unos años, se ha iniciado una migración suave, pero continua, hacia otro tipo de activos, que incorporaban nuevas formas en su gestión (importadas en su totalidad) hacia nuevos usos, usos mixtos, orientados a satisfacer una demanda encuadrada en la infraestructura social. A medida que los segmentos clásicos sigan creciendo y madurando, aumentan los riesgos de estos (riesgo específico), lo que hará que se produzca una traslación hacia nuevas tipologías, donde generalmente la inversión, construcción y gestión la proporcionaban las Administraciones Públicas por su elevado volumen de inversión y que, en la actualidad, el giro va hacia el capital privado. Por ello, el sector privado analiza y estudia estas inversiones, dado que son a largo plazo, bajo una base de conocimiento y análisis preciso de la coyuntura y estructura económica de cada ciclo económico.
En estas líneas, y a modo introductorio, se describen algunos referentes que influyen en los activos alternativos como las residencias de estudiantes, centros de datos, ciencias de la vida (life sciences), o, como también cabe en este nicho, las infraestructuras o todo lo relacionado con el residencial de coliving, coworking, los hospitales, las residencias de mayores con hospital incluido, plataformas de reciclaje (aprovechan los residuos para generar energía en general), universidades y, en un futuro no muy lejano, se gestionarán azoteas en ubicaciones estratégicas y claves para el despegue y aterrizaje de drones (los coches para más adelante), etc. Y que prácticamente todos utilizan el principio de ofrecer el espacio como servicio.
Los activos inmobiliarios alternativos generan interés por parte de los inversores, como se ha apuntado anteriormente. En el 2024 este segmento supuso el 22% del total de operaciones realizadas en el sector, aumentando hasta el 28% en los primeros cuatro meses del 2025, con mayor peso las operaciones de coliving.
Para la mayor parte de esta tipología de inmuebles, los indicadores subyacentes están relacionados con factores demográficos y/o movimientos de población (lado de la demanda) e investigación por la salud y condiciones de vida.
– Residencias de mayores y senior living (viviendas adaptadas). Conocer la pirámide de población y evolución de personas mayores de 60 años, mejoras en la atención médica que aumentan la esperanza de vida. En 2024 los mayores de 65 años representaban el 20,4% de la población total. (Demanda creciente).
– Residencias de estudiantes/colegios mayores, los movimientos de estudiantes por la geografía española, nacionales y procedentes de otros países. Entre 2015 y 2024 la relación de crecimiento anual compuesta ha sido del 2,4% alcanzando 1,8 millones de estudiantes en el 2024. (Demanda creciente).
– Coliving-formas de habitar. El crecimiento de la población, los movimientos migratorios y la formación de hogares fundamentan las inversiones en estos activos inmobiliarios (demanda nueva y creciente), adaptándose a nuevas formas de vivir y patrones sociales.
– Centros de datos. Forman parte de la estructura tecnológica de cualquier sociedad actual; el tráfico de datos y el uso de internet es elevado e irá en aumento, por lo que será necesario invertir en espacios para almacenamiento y procesamiento de datos. Tener potencia y energía instalada es el principal input para este segmento. (Demanda creciente).
– Ciencias de la Vida, biología (life sciences). Existe un interés vivo y creciente por implantar laboratorios, que mejoren las investigaciones para proteger la vida y salud de los seres vivos, segmento que se ha impulsado de manera notable desde el COVID-19.
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