Tribuna firmada por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
El Gobierno ha presentado un Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 nada improvisado, pero difícil de poner en práctica al no haber sido consensuado por las CCAA que deben aportar el 40% de la inversión total de 7.000 millones y comprometerse a aplicar la ley de vivienda de 2023, norma que ha disparado aún más los precios y que las autonomías gobernadas por el PP rechazan de plano.
El 24 de mayo de 2023 se aprobó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cuyo contenido es bien conocido, por lo que ahora solo vamos a enumerar algunos de sus efectos:
1.- La ley estuvo en vigor siete meses en 2023. El precio de la vivienda, según datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, ha registrado desde el cierre de 2021 las siguientes variaciones (ver tabla 1).
Como puede verse, hasta el cierre de 2023 el precio, tanto de la vivienda nueva como de la usada, bajó significativamente (si bien las subidas ya comenzaron a notarse en los dos últimos trimestres de 2023 respecto de los dos primeros), y lo que es más significativo, se ha disparado más el precio de la vivienda usada que de la nueva, como podía preverse: la insuficiente producción de vivienda nueva hace que los compradores tengan que dirigirse a la usada.
2.- La Ley de Vivienda aprobó la posibilidad de declarar zonas tensionadas y con ello la limitación del precio de los alquileres, incluyendo la utilización del IRAV como índice de referencia para la actualización de las rentas para los contratos formalizados a partir de su entrada en vigor.
La primera comunidad autónoma en declarar zonas tensionadas fue Cataluña, en 271 municipios, que suponen el 80% del territorio. La han seguido en 2025 el País Vasco, en 7 municipios, incluido como más significativo San Sebastián, Navarra, en 20 municipios, incluida Pamplona, y la última ha sido Galicia, solo en La Coruña, aunque se prevé que en breve se extienda también a Santiago de Compostela. Por tanto, de forma generalizada, solo una comunidad autónoma ha utilizado esta potestad.
¿Qué ha pasado con los precios de los alquileres desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda? Veámoslo con datos del INE (ver tabla 2).
Parece evidente que el incremento del precio de los alquileres se acelera a partir de la aprobación de la Ley de Vivienda, y sí a esto le sumamos la retirada de al menos el 17% de la oferta en el mercado (96.512 viviendas en 2024, el 40% del total en la provincia de Barcelona), se convierte en una mezcla explosiva e imparable.
Así las cosas, el MIVAU ha sometido a audiencia e información pública el Real Decreto por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda (PEV) 2026-2030, cuyo plazo de aportaciones finaliza el 7 de octubre. Lo primero que hay que decir de él es que se trata de un documento muy elaborado, en absoluto fruto de la improvisación, que contiene a lo largo de sus 90 páginas un amplio catálogo de medidas, ayudas, subvenciones, que se podría decir cubre todo lo imaginable, nada queda fuera. Veámoslo de forma resumida:
1º.- Medidas para incrementar la oferta de vivienda pública y reversión de las zonas de mercado residencial tensionado: el 40% de la dotación total del plan, que asciende a 7.000 millones de euros (el 60% mediante aportaciones del Estado central y el 40% restante por las comunidades autónomas que se adhieran a él. Pero incluye condiciones: las viviendas con protección pública deberán destinarse al alquiler durante un plazo mínimo de 50 años y el precio del alquiler estará limitado, las viviendas protegidas sobre suelo privado tendrán calificación permanente, ya estén destinadas al alquiler o a la compraventa. Se impulsarán las viviendas de alojamiento temporal, modelos cohousing, coliving y similares, que deberán destinarse al arrendamiento durante un plazo mínimo de 20 años, con precios de alquiler limitados y calificados con protección permanente.
2º.- Medidas para fomentar la rehabilitación, la accesibilidad, y la regeneración y renovación urbana y rural: ayudas para poblaciones de menos de 10.000 habitantes, rehabilitación integral de edificios de viviendas, intervenciones en el interior de las viviendas, rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas al alquiler social o asequible (a precio regulado), ayudas al alquiler y a la compra por personas jóvenes, alquiler con opción de compra de viviendas protegidas.
3º.- Ayudas a los promotores de hasta un máximo de 1.000€/m2 de superficie útil (1.100€ si es construcción industrializada o en zonas tensionadas).
4º.- Calidad de la arquitectura: la promoción directa de viviendas sobre suelo público para ser destinadas al alquiler social o asequible, incluso si se trata de la rehabilitación de un edificio existente, solo podrán obtener las ayudas si celebran un concurso público de proyectos. Aplicable también a la promoción de viviendas en colaboración público-privada destinadas al alquiler social o asequible.
5º.- Avales ICO por 1.100 millones de euros para rehabilitación de viviendas y movilización de viviendas vacías.
6º.- PERTE de industrialización de viviendas dotado inicialmente con 1.300 millones de euros (en 10 años).
7º.- Bono alquiler joven ampliada la cuantía de las ayudas y su duración.
Entre ellas las muy conocidas ayudas de hasta 30.000 euros para alquiler con opción de compra, seguros de impago para proteger a propietarios e inquilinos, y así una lista muy larga. Pero con condiciones: las comunidades autónomas deberán adherirse al PEV firmando un convenio por el que se comprometen a cofinanciar el 40% de los 7.000 millones de euros, y la aplicación de la Ley de Vivienda en sus territorios, una ley que, como hemos visto ha tenido efectos negativos muy importantes, disparando el precio de las viviendas en compraventa y en alquiler, nuevas y usadas, ahora se pretende que sea aplicada por todas las comunidades autónomas, si quieren recibir las ayudas del Estado central.
Si a esto añadimos las recientes declaraciones de la ministra de Vivienda: “liberalizar suelo sin regulación ya lo hemos vivido y no funcionó”; “es el mercado el que está ahogando a las familias”; “no se trata de dar créditos sin criterio, ni construir a lo loco, hay que priorizar la asequibilidad, y tampoco hay que liberalizar el suelo”; “confiaba en el PP para aprobar (la reforma de) la ley del suelo (que no apoyó Sumar)”. Y la respuesta inmediata de algunas comunidades autónomas gobernadas por el PP, con la de Madrid en primera línea “decimos un no absoluto al PEV, no aporta nada nuevo, incide en los errores de la nefasta Ley de Vivienda, ignora a las CCAA y pretende meter la mano en nuestra gestión y en el presupuesto autonómico”; la batalla está servida, y los perdedores, como siempre, seremos los ciudadanos.
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