Tribuna firmada por Elena Corredor Tamurejo, global Net Zero manager en Arcadis.
El sector inmobiliario sabe medir la sostenibilidad, pero aún no logra demostrar sus implicaciones financieras. Su madurez pasa por incorporar los factores ESG financieramente materiales al plan de negocio y entender cómo condicionan el valor y las decisiones de inversión.
Durante años hemos aprendido a medir emisiones, consumos, certificaciones, exposición climática o trayectorias de descarbonización. Hemos mejorado los datos, las metodologías y nuestra capacidad para identificar riesgos, comparar el desempeño de los activos y entender mejor sus necesidades de adaptación. Ese avance era necesario, pues ha hecho visibles factores que hace no tanto apenas formaban parte sistemática del análisis inmobiliario.
Sin embargo, esa mayor capacidad de medición no se ha trasladado con la misma claridad al lenguaje del capital. Seguimos siendo mucho mejores explicando el desempeño sostenible de un activo que demostrando sus implicaciones financieras.
Esa desconexión nace de cómo se ha construido el discurso de la sostenibilidad, durante demasiado tiempo articulado desde el reporting, el cumplimiento normativo o el impacto, bajo una lógica distinta a la utilizada para evaluar cualquier inversión.
Esto importa porque los inversores no asignan capital a narrativas, sino a tesis de inversión. Cuando la sostenibilidad se presenta al margen de los elementos que sustentan esa tesis, es razonable que el mercado le otorgue menos peso. El problema ya no es, por tanto, la falta de información, sino identificar qué parte de ella es material para el investment case.
Una inversión vinculada a la sostenibilidad no debería exigir una lógica financiera distinta de la aplicada a cualquier otra. Su relevancia depende de su capacidad para alterar el resultado esperado o la exposición a riesgos que puedan comprometerlo. La complejidad aparece cuando entendemos que no toda inversión sostenible crea valor de la misma manera: a veces se crea; otras, se protege y, en ocasiones, simplemente se evita perderlo. Precisamente por eso, la cuestión no es exigir que toda inversión sostenible genere upside adicional, sino entender qué mecanismo financiero está realmente detrás de cada decisión.
En real estate, esta lógica impacta de forma directa en el business plan del activo. La eficiencia puede reducir OPEX y reforzar el NOI; las necesidades de adaptación, traducirse en CAPEX futuro o riesgo de obsolescencia; una descarbonización mal resuelta, elevar el stranding risk o reducir la demanda de inversores y financiadores. A su vez, la exposición climática puede afectar a seguros, continuidad operativa o liquidez del activo, mientras que las expectativas de los ocupantes inciden en renta, desocupación, potencial de crecimiento y condiciones contractuales. Cuando un factor de sostenibilidad modifica CAPEX, OPEX, demanda, riesgo, financiación o exit, deja de ser únicamente una cuestión ESG y pasa a ser una variable de inversión.
Este cambio de enfoque ya se refleja en las decisiones del mercado. En una encuesta reciente a inversores inmobiliarios, el 76% señaló que la sostenibilidad influyó en sus decisiones de inversión durante los 12-24 meses anteriores. Más revelador todavía: un 35% descartó presentar oferta por determinados activos y un 30% redujo su oferta por factores vinculados a la sostenibilidad. Más allá de las cifras, estos datos evidencian algo más profundo: estos factores ya condicionan dónde se asigna el capital, cuánto está dispuesto a pagar un inversor y qué riesgos considera aceptables.
Ahora bien, no todos estos impactos pueden traducirse en una cifra exacta: algunos se modelizan directamente en cash flows, otros requieren escenarios, rangos o juicio inversor. Forzar una precisión que no existe es tan poco útil como ignorar un factor porque todavía no pueda monetizarse con exactitud. Lo importante es hacer explícita la hipótesis: cómo puede afectar al activo, en qué horizonte y con qué grado de confianza.
Seguir analizando la sostenibilidad de forma aislada ha dejado de tener sentido.
La cuestión ya no es debatir si tiene un espacio propio, sino aceptar la realidad que tenemos delante: ignorar los factores de sostenibilidad financieramente materiales en el real estate actual no es prudencia financiera. Es, llanamente, ceguera ante el valor.
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