Los retos inmobiliarios del nuevo Gobierno de coalición PSOE-Unidas Podemos

El Gobierno de coalición PSOE-Unidas Podemos, que ayer se rubricó oficialmente con la investidura de su candidato y ya presidente, Pedro Sánchez, no lo tiene fácil si quiere dar solución a los problemas estructurales del sector inmobiliario, especialmente los referidos a las políticas de vivienda, y en concreto a la capacidad de compra por parte de los jóvenes.

El nuevo Gobierno no disimula su intención de limitar por ley los precios de la vivienda e incluso modificar el régimen fiscal de las socimis, el vehículo societario que ha impulsado la inversión en el mercado en los últimos 5 años

El contexto está marcado por una subida de los precios de la vivienda que en mucho casos, no está acompasada al crecimiento de la capacidad económica de los demandantes de vivienda, lo que explica en gran medida que a lo largo de 2019 haya tenido lugar un crecimiento imparable de la demanda de alquiler residencial, que apunta ahora a asemejarse con la media europea, en un país tradicionalmente de propietarios (la proporción es 80-20% en favor de la propiedad, frente al 55-45% de media en la Unión Europea).

Los jóvenes están precisamente en el punto de mira de este crecimiento de precios de alquiler, empujados ante la disminución de la capacidad de compra. Según Sociedad de Tasación, es el principal desafío del sector como consecuencia de los bajos salarios de los jóvenes, la desaceleración en la creación de empleo y la ley hipotecaria, que arroja dudas sobre su capacidad real de promover la financiación hipotecaria.

“No podemos olvidar que la tasa de emancipación en España está en mínimos históricos y que la alternativa habitacional que está cogiendo impulso en los últimos tiempos es la cesión de viviendas, en detrimento del alquiler y la compra. El propio sector reconoce que estamos atravesando una grave crisis de vivienda”, precisan en el imforme presentado por la consultora.

La Asociación de Promotores Constructores de España ha reivindicado que en nuestro país existe demanda para un millón y medio de viviendas nuevas antes de 2030 y ha reclamado subvenciones al alquiler por parte de jóvenes que sigan el modelo portugués. El Gobierno del PSOE aprobó a principios del año pasado una nueva del alquiler que trajo consigo cambios en la duración de los contratos y en el límite de las fianzas que deben pagar los inquilinos, entre otras novedades, y se espera que el nuevo Ejecutivo introduzca límites a los precios.

La Generalitat de Cataluña, por su parte, ha aprobado vía decreto una serie de medidas para contener los precios y ayudar a los colectivos más vulnerables, mientras que la Comunidad de Madrid se niega a limitar los precios de los arrendamientos y que su apuesta pasa por levantar más viviendas asequibles.

Una teoría que está en línea con la que defiende el consenso de expertos. “Es todavía una incógnita el impacto que tendrán dos modelos antitéticos de tratamiento para un diagnóstico casi idéntico”, explican desde Sociedad de Tasación.

Según los datos de CBRE, los agentes internacionales acapararon el 58% de la inversión inmobiliaria en 2019. Los principales orígenes volvieron a ser EE.UU. (22%), Reino Unido (8%) y Suiza (5%), aunque  el principal actor internacional del mercado residencial de alquiler en España, el fondo estadounidense Blackstone (con unos 7.000 millones invertidos en residencial), apenas realizó inversiones en 2019.

Y ya hay alarma en algunos agentes del sector, ante la creciente regulación del sector por parte del Gobierno y en algunas ciudades como el ayuntamiento de Barcelona en 2019, y la posibilidad de un control mayor a nivel de precios e impuestos a fondos y socimis impulsado por el nuevo Gobierno, que no disimula su intención de limitar por ley los precios de la vivienda e incluso modificar el régimen fiscal de las socimis, el vehículo societario que ha impulsado la inversión en el mercado en los últimos cinco años.

Asimetría en el crecimiento

La firma sostiene que el empuje del crecimiento económico no se ha trasladado al sector inmobiliario.

“Llevando más de seis años de incremento del PIB por encima del 2%, el sector no ha aprovechado este crecimiento, lo que supone un reto teniendo en cuenta que los ciclos inmobiliarios han durado tradicionalmente un promedio de ocho años. El ciclo del mercado inmobiliario es, por primera vez, asimétrico en España: se registran distritos, sólo en Madrid y Barcelona, con precios de vivienda nueva en máximos históricos, superiores incluso a los del año 2007”, recalca Sociedad de Tasación.

“Ambas ciudades han adelantado su ciclo inmobiliario en tres o cuatro años con respecto al resto de grandes municipios, por lo que es probable un estancamiento o ralentización del crecimiento de las dos ciudades en relación con el resto de España, que se encuentra en una fase diferente del ciclo”, añaden desde la tasadora.

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