Los expertos confían en la resiliencia de las oficinas y que la inversión se recupere tras el verano

El sector de oficinas muestra su resiliencia durante la crisis sanitaria provocada por el coronavirus, y tanto en Madrid como en Barcelona habrá menos correcciones en las rentas de las que se esperaban al inicio de la pandemia. Respecto a la inversión, habrá claras oportunidades y ajustes de valores, pero no una bajada de los precios generalizada. Además, el mercado de inversión recuperará la actividad después de verano, según el 68 % de los 445 asistentes especializados en oficinas asistentes al webinar Office Pulse organizado por Savills Aguirre Newman sobre las oficinas antes y después del Covid-19

El mercado de oficinas es un valor refugio en momentos de incertidumbre, un segmento muy resiliente que soporta bien los envites. La poca disponibilidad y el hecho de que las rentas no hubieran alcanzado el pico del mercado en la mayoría de las zonas ayudará a que el sector pueda retomar la actividad en el segundo semestre del año. Los expertos esperan a los datos del segundo trimestre, cuando se verá con más claridad el punto de afectación, donde se esperan ajustes, pero sin grandes descuentos en el corto plazo.

Estas son las principales conclusiones extraídas del Webinar Office Pulse organizado por Savills Aguirre Newman en el que los expertos de la compañía del segmento de oficinas, tanto de Madrid como Barcelona, han compartido datos del comportamiento del primer trimestre del año, tendencias del mercado y previsiones de futuro. El encuentro virtual ha sido moderado por Hipólito Sánchez, Head of Offices Spain de Savills Aguirre Newman.

Madrid

La demanda de oficinas en Madrid ha sufrido un importante frenazo por la situación provocada por el Covid-19, pero las previsiones de los expertos de Savills Aguirre Newman es que se irá reactivando a medida que avance la desescalada. En la capital, en el primer trimestre de 2020, la demanda fue la variable más afectada, al registrar 110.000 m2, un 27 % menos que la media de los últimos cinco años en el mismo periodo.

Los expertos auguran que el segundo trimestre será el más afectado en 2020, año para que se prevé una caída de la absorción anual entre el 20 y 30 %, según el 37% de los asistentes al webinar -un total de 445 personas relacionadas con el segmento, la mayoría de ellos propietarios e inversores-, en los resultados de la encuesta realizada durante el mismo, y superior al 30 % según el 40 % de los participantes.

En cuanto a la tasa de desocupación, se ha incrementado ligeramente respecto al cierre de 2019 pasando del 8,1 % al 8,4 %, pero con cierta descompensación por zonas principalmente por la entrada de nueva superficie en periferia. Dentro de la M-30, la desocupación en zona prime alcanza el 2,5 %, y un 4,42 % en el distrito de negocios. Por el momento no se detectado una bajada en los precios de salida en ningún edificio de oficinas estos meses, aunque sí se esperan correcciones a lo largo del año de manera paulatina en función de la evolución de la economía. La mayor parte de los asistentes, el 59 %, han considerado que esta corrección se moverá entre un 5 y 15 % en 2020.

En cuanto a nueva oferta, Savills Aguirre Newman ha informado de que de los 380.000 m2 previstos entre edificios de nueva planta y rehabilitaciones, que se repartirán equitativamente entre 2020 y 2021, un 62 % está localizado fuera de la M-30, lo que supone una descentralización de la nueva superficie en el mercado que se inició en 2018.

Por otro lado, el mercado de inversión en el primer trimestre de 2020 en Madrid registró un volumen total de casi 620 millones de euros, según Savills Aguirre Newman, un ligero descenso con respecto al mismo periodo del año pasado, con 695 millones de euros.

En cuanto a la actividad, la consultora asegura que el interés entre inversores de perfil core, core + y value added por distinto tipo de producto en diferentes zonas se mantiene, aunque a la espera de la evolución de la situación. Según la consultora internacional, un 40 % de las operaciones que había en curso se encuentran on hold y el 45 % continúan vigentes y pendientes de la posibilidad de avanzar en el proceso en la desescalada.

En general, los asistentes descuentan el segundo trimestre del año para el cierre de transacciones y el 68 % de los asistentes estima que la actividad inversora se retomará después de verano, un 13 % apunta a junio/julio y un 19 % cree más probable esa reactivación en 2021.

Barcelona

En Barcelona, el descenso en la contratación de oficinas en el primer trimestre de 2020 fue un 36 % inferior al registrado en último trimestre de 2019, si bien hay varias operaciones de volumen importante que se debían de haber firmado en el Q1 y se ha retrasado debido al impacto del Covid-19. Se registraron 45.000 m2 repartidos casi a partes iguales entre el centro de la ciudad, las áreas de negocios y la periferia. La disponibilidad se ha reducido un 3 % respecto al trimestre anterior, con un ligero incremento de las rentas teóricas con respecto a los últimos 12 meses.

En 2020, la nueva oferta prevista es de 115.000 m2 entre rehabilitaciones y nueva construcción, con el 45 % ya pre-alquilado. En 2021, casi 225.000 m2, con el 22 % ya pre-alquilado. Para 2022, estaba previsto un mayor nivel de oferta con 350.000 m2 pero, dado que muchos proyectos todavía no han iniciado su construcción, Savills Aguirre Newman estima que estos proyectos esperarán al desenlace la crisis del Covid-19 para poder evaluar su estrategia.

Las rentas teóricas subieron durante el primer trimestre en casi todas las zonas de Barcelona, con algunos repuntes. Los expertos de Savills Aguirre Newman no esperan que la reducción de la demanda vaya a tener un impacto en las rentas en el corto plazo.

Para que las rentas se vieran afectadas, debería darse la variable de sobreoferta, y no es el caso. A partir de 2021, se prevé que la entrada de nueva oferta pueda equilibrar el mercado, pero todo dependerá de la evolución de la economía. La firma apunta en este sentido que el peso de las tecnológicas en la absorción de superficie en Barcelona jugará un papel clave al ser empresas de rápido crecimiento, muchas de ellas con rondas de financiación cerradas recientemente.

Respecto a volúmenes de inversión, en el primer trimestre de 2020, se alcanzaron 175 millones de euros, un 14 % más que en el primer trimestre de 2019. Las operaciones core y core+ coparon el 90 % del volumen invertido. El diagnóstico para inversión en oficinas en Barcelona por parte de Savills Aguirre Newman es de un optimismo realista. Confían en que se trate de una crisis transitoria y en que con un vacancy por debajo del 4 % de media en Barcelona y la una gran liquidez en el mercado de capitales, el atractivo se mantenga frente a las bajas oportunidades de retorno en otro tipo de activos de inversión.

Espacios flexibles

Por último, la consultora inmobiliaria destaca el segmento de espacio flex que, ha sido uno de los primeros sectores en verse afectado al comienzo del estado de alarma, también será el primero en recuperarse. Las empresas están pensando en planes de contingencia para sus equipos y debido a las restricciones de movilidad y las medidas sanitarias, los espacios flex se están posicionando como una buena opción.

Los proveedores tendrán que adecuarse a las nuevas exigencias de aforo, reducir los espacios colaborativos y transformarlos en espacios cerrados, ya que los usuarios requerirán medidas de prevención muy estrictas.