El mercado de oficinas en España afronta un cambio estructural marcado por una creciente escasez de espacios de calidad en las ubicaciones más demandadas. Según el informe Shrinking Supply Spain, elaborado por Cushman & Wakefield, el desequilibrio entre la oferta disponible y la demanda de oficinas prime continuará ampliándose durante los próximos años, especialmente en Madrid y Barcelona, donde la nueva oferta prevista hasta 2028 no será suficiente para absorber las necesidades del mercado por lo que la consultora prevé que el déficit llegará a triplicarse.
Madrid afronta un escenario de creciente escasez de oficinas de calidad en las zonas más demandadas. Según las previsiones de Cushman & Wakefield, el déficit de espacios prime se triplicará entre 2026 y 2028, pasando de cerca de 39.000 m² a más de 117.000 m².
Este desequilibrio se produce en un mercado con un parque de oficinas cercano a los 13,6 millones de metros cuadrados, donde la disponibilidad de los mejores activos se encuentra en niveles mínimos. En el distrito financiero (CBD), la tasa de disponibilidad total apenas alcanza el 2,7%, mientras que en los edificios de Grado A desciende hasta aproximadamente el 0,5%.
La demanda sigue dinámica y son los espacios más modernos, eficientes y mejor ubicados los que siguen concentrando el interés de las empresas.
Barcelona también afronta un escenario de creciente escasez de oficinas de calidad. Según las previsiones de Cushman & Wakefield, el déficit de espacios prime pasará de cerca de 19.000 metros cuadrados en 2026 a más de 59.000 metros cuadrados en 2028, triplicándose en apenas dos años y consolidando una escasez estructural de oficinas de calidad en los submercados más demandados de la ciudad.
Esta situación responde a una demanda cada vez más concentrada en los edificios de mayor calidad. En la actualidad, alrededor del 73 % de la contratación corresponde a oficinas de calidad.
Esta tendencia coincide con una disponibilidad muy limitada en el CBD y en el centro de la ciudad, donde las alternativas para las empresas son cada vez más reducidas, intensificando la competencia por los mejores edificios.
El informe destaca que este escenario a nivel nacional responde tanto a la fortaleza de la demanda como a la limitada capacidad del mercado para generar nueva oferta. El aumento de los costes de construcción, el encarecimiento de la financiación y la reconversión de edificios hacia otros usos están reduciendo la incorporación de nuevos activos de oficinas y dificultando la reposición del stock existente.
Las rentas prime seguirán al alza
Como consecuencia, las rentas prime han mantenido una tendencia claramente alcista, acumulando un incremento del 14% desde 2023 tanto en Madrid como en Barcelona. De cara al periodo comprendido entre el cierre de 2026 y el cierre de 2028, Cushman & Wakefield prevé un crecimiento adicional de entre el 4% y el 5% en ambas ciudades, impulsado por la persistente escasez de espacios de máxima calidad.
Alfredo Collar, director de Agencia Oficinas España de Cushman & Wakefield, explica: “El mercado de oficinas está evolucionando hacia un modelo en el que la calidad, la eficiencia y la ubicación pesan más que nunca en la toma de decisiones de las empresas. Los edificios capaces de ofrecer una mejor experiencia a los empleados y de reforzar la capacidad de atraer y fidelizar talento son los que concentran la demanda. Esta realidad está intensificando la polarización entre los activos prime y el resto del parque de oficinas, por lo que anticipar las necesidades inmobiliarias será cada vez más determinante para las empresas y les posibilitará ser los primeros en acceder a los mejores espacios”.
La situación que se observa en España forma parte de una tendencia que afecta al conjunto de Europa. En 2025, el 52% de toda la contratación de oficinas en el continente correspondió a espacios de Grado A y el 67% de éstos se concentró en ubicaciones prime. Sin embargo, la disponibilidad de este tipo de activos apenas alcanza el 3,3%, y se reduce al 2,8% en las zonas core. Entre 2026 y 2028 se prevé la entrega de aproximadamente 6,5 millones de m² de nuevos desarrollos, frente a una demanda estimada de 15,4 millones de m² de espacios de Grado A. El resultado es un déficit potencial cercano a los 8,9 millones de m², que continuará presionando la disponibilidad en los próximos años.
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