Los precios de la vivienda en la costa española han mantenido su impulso en el último año, pese al descenso de la actividad (compraventa y visados) que se produjo durante 2023 por el aumento de los tipos de interés. Según las tasaciones de Tinsa, la vivienda en los municipios costeros, considerando primera y segunda residencia, se encareció un 5,7 % interanual en el primer trimestre de 2024, hasta 1.740 €/m2, frente al 3,3 % que se encareció de media la vivienda en España en este periodo. En el segmento específico de vivienda vacacional en costa, la subida del precio fue algo menor, un 3,9 % interanual, lo que apunta a un tensionamiento de los precios en el mercado de primera residencia en estas ubicaciones.
Son algunos de los datos y conclusiones reflejados en el informe ‘Vivienda en Costa 2024’, elaborado por la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa, con información sobre el precio, la oferta y la demanda de vivienda terminada en más de 250 municipios del litoral. Para analizar el pulso del del segmento de segunda residencia (vivienda vacacional), Tinsa se apoya en la experiencia de su red de técnicos locales en las 51 zonas de costa recogidas en el informe.
El precio medio de la vivienda vacacional en la costa se situó en 2.650 €/m2 en el primer trimestre de 2024, un 3,9 % más que un año antes y por debajo del aumento del 6,3 % registrado en el primer trimestre de 2023. “Este crecimiento de la vivienda vacacional es superior al +3,3 % nacional, pero inferior al +5,7 % de la vivienda general en costa, lo que apunta hacia un incremento de los tensionamientos en el mercado de primera residencia en un contexto de producto residencial cada vez menos diferenciado que permite su traspaso a vacacional, ya sea en compraventa o alquiler”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En 2023, las compraventas en los municipios de costa cayeron un 11,2% respecto al año récord que fue 2022
No se detectan indicios generalizados de sobrevaloración en el mercado de costa, a excepción de puntos concretos y minoritarios en las islas y en la Costa Mediterránea. Igualmente, no se esperan correcciones en los precios de la segunda residencia que, de producirse en algún punto, se estima que serían minoritarios y poco relevantes. “Solo en Ibiza se detecta sobrecalentamiento y se describe una situación de tensión extrema en los precios, con una demanda cada vez más concentrada en el segmento residencial de lujo”, destaca Andrea de la Hoz, Consultora Senior del Servicio de Estudios de Tinsa.
El volumen de compraventas de vivienda (primera y segunda residencia) en los municipios costeros se contrajo un 11,2 % en 2023 frente a 2022, año que marcó el máximo de transacciones de la última década. Los mercados de costa siguen concentrando en torno al 40% del total de compraventas, si bien su composición ha variado, con un incremento de la proporción de extranjeros, en detrimento de las transacciones protagonizadas por nacionales.
En el segmento específico de vivienda vacacional se detecta, además de una mayor presencia de compradores extranjeros, un aumento de los compradores profesionalizados y de la compra para explotación en alquiler.
La construcción de obra nueva en la costa también se contrajo un 22,9 % en 2023 respecto al año anterior, lo que adelanta una limitación sostenida de la oferta en años venideros.
El precio residencial en costa se revalorizó un 1,5% trimestral y un 5,7 % interanual
Los precios de la vivienda en las zonas de costa (considerando conjuntamente primera y segunda residencia) han continuado aumentando y manteniendo su impulso, en contraste con la evolución del precio medio nacional, que se ha desacelerado. Así, en el primer trimestre de 2024 el precio residencial en costa se revalorizó un 1,5% trimestral y un 5,7 % interanual, hasta 1.740 €/m2, según las tasaciones de Tinsa. Las variaciones en el último año se mueven entre el +1,9 % de Costa Norte y el +8,3 % de las Islas.
Desde una perspectiva provincial, los mayores incrementos medios en el precio de la vivienda (primera y segunda residencia) en los municipios de la costa se localizan en Málaga (+9,3 %), Islas Baleares (+8,8 %) y Alicante (+7,2 %).
El 95% de los 257 municipios del litoral analizados en el informe incrementó el valor medio de la vivienda (1ª y 2ª residencia) en el último año, según las tasaciones de Tinsa. El aumento superó el 10 % en 26 de ellos, localizados mayoritariamente en Baleares y Canarias, y también en Alicante (Orihuela y Altea), Málaga (Manilva, Benalmádena y Marbella), Valencia (Daimús, Puçol y Gandía), Castellón (Almenara) y Almería (Vera y Adra).
Las caídas de precios en el último año fueron minoritarias (12 municipios) y moderadas (entre -0,4 % y -2,2 %). Los mayores descensos interanuales corresponden a Deltebre (-2-2 %), Vega de San Mateo (-1,8 %), Cuevas del Almanzora y Viveiro (-1,3 % en ambos casos).
Los tres municipios de la costa española donde el valor medio residencial (€/m2) es más elevado, según las tasaciones de Tinsa, se encuentran en la isla de Ibiza y son San Jose de sa Talaia (4.191 €/m2), Santa Eulalia des Riu (4.151 €/m2) e Ibiza (3.656 €/m2).
El incremento de precios que se ha producido de forma sostenida en los últimos años explica que 19 municipios de Baleares y tres de Canarias (Adeje, Arona y Arico) el mercado residencial se encuentre en máximos históricos al haber superado los máximos de 2007/2008. En dos de ellos la brecha supera el 30%.
En materia de vivienda vacacional, la información aportada por los técnicos de Tinsa sitúa en 2.650 €/m2 el valor medio en el segmento específico de vivienda vacacional en la costa en el primer trimestre de 2024, un 3,9 % más que un año antes, lo que supone una moderación del impulso con respecto al crecimiento del 6,3 % registrado en el mismo periodo de 2023. “El precio de la segunda residencia es mayoritariamente superior al de primera residencia, si bien se observa una convergencia creciente en el precio de ambos productos”, apunta Cristina Arias.
Los técnicos de Tinsa señalan que en el 89 % de las zonas estudiadas el precio de la vivienda vacacional se ha incrementado con respecto al año anterior y que en el 11 % restante se ha mantenido estable. En más de la mitad de las zonas los incrementos de precios estarían superando el 5 % y en otro 10 % de los casos superarían el 10 %.
Los mayores precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan en Islas Baleares, ciertas zonas de Girona y Cádiz, y en Málaga y alrededores, en línea con una demanda de alto poder adquisitivo. En el extremo inferior, con demanda vacacional principalmente nacional, se sitúan Lugo, Pontevedra y algunas zonas puntuales de Almería y Murcia.
Alquiler de vivienda vacacional
Los precios de alquiler de la vivienda vacacional registraron en el primer trimestre de 2024 un incremento medio del 8,9 % interanual, según el Índice de Precios de Apartamentos Turísticos en Alquiler (IPAP) del INE. La evolución es algo inferior al impulso de doble dígito registrado en el mismo periodo de 2022 y 2023, pero aun así intenso.
En términos reales (excluyendo la inflación), este incremento interanual se sitúa en +5,8 % y refleja una clara senda creciente de los precios del alquiler vacacional, desde el +3,1 % interanual en el primer trimestre de 2022 y el +5,1 % interanual en el primer trimestre de 2023.
Desde el retorno de la movilidad tras la pandemia, los precios de la vivienda en alquiler de temporada dibujan una tendencia alcista más intensa que la de los precios de compraventa. La red técnica de Tinsa apunta que en casi tres cuartas partes del litoral se reflejan aumentos entre el 5 % y 30 %. Se estima que el incremento medio en los precios de alquiler de vivienda vacacional se sitúa cercano al 10 %.
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