La demanda de compraventa de vivienda creció un 39% en 2024 en tasa interanual, mientras que la oferta a la venta disminuyó un 9,3%. Este desajuste entre oferta y demanda provocó que el precio de la vivienda subiera, un 12,13% en el segundo semestre del ejercicio, lo que situó el metro cuadrado en 2.802 euros, cuando en el segundo semestre de 2023 estaba en 2.499 euros/m².
Estas son algunas de las conclusiones del XL Informe sobre el mercado de la vivienda, correspondiente al segundo semestre de 20244 que, elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, ha sido presentado esta mañana en el Círculo de Bellas Artes de Madrid.
Dicho estudio indica que el precio actual de la vivienda de segunda mano está a niveles de 2005 y lejos todavía del máximo de la serie histórica, que se vio en el segundo semestre de 2006, con el metro cuadrado a 3.489€.
Las operaciones de segunda mano realizadas en el periodo enero- septiembre de 2024, un total de 472.496 transacciones (según fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) han crecido un 10,45% en el último año. En la ciudad de Madrid vemos uno de los mayores crecimientos (11,6%), mientras que en Barcelona el aumento ha sido del 6%.
Hipotecas
El Informe sobre el mercado de la vivienda también analiza los principales datos relativos a la concesión de hipotecas, afirmando que la hipoteca media se situó en el segundo semestre de 2024 en 132.457€, con una variación del 14,5% en relación con el dato del segundo semestre de 2023 (115.714€). El valor medio de tasación también creció y ahora está en 2.642 €/m².
Según dicho estudio, la hipoteca media más alta está en la ciudad de Barcelona, con un importe medio de 162.773€ (y un aumento del 9,9% con relación al valor del segundo semestre de 2023). El mayor crecimiento lo vemos en la ciudad de Madrid, con un aumento de la hipoteca media del 17,6% (y un valor medio de 146.493€).
Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa, ha repasado los principales indicadores de riesgo de una hipoteca, señalando que la evolución de estos indicadores durante el segundo semestre de 2024 muestra estabilidad y está en línea con los estándares crediticios que los bancos llevan aplicando durante los últimos años.
Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor se sitúa en el segundo semestre de 2024 en el 69%, mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el 30%. Otro dato que está en línea con la actual política conservadora de los bancos es que el 85% de los nuevos hipotecados cuenta con un contrato laboral indefinido y, de media, el plazo de la hipoteca no supera los 28 años, lejos de los 35 años de 2007.
Boarini ha destacado el importante cambio que han sufrido las hipotecas a tipo de interés fijo en los últimos semestres. Mientras que en el segundo semestre de 2021 el 84% de los nuevos préstamos era a tipo de interés fijo, en 2023 bajaron al 36% y en el segundo semestre de 2024 han vuelto a subir. Ahora son el 57% de las nuevas hipotecas. Por su parte, las hipotecas mixtas han pasado del 51% (segundo semestre de 2023) al 38% actual, mientras que las hipotecas variables han bajado del 13% a un residual 5%.
Se tarda menos en vender
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, ha afirmado que: ‘con una demanda en aumento, y una oferta que no llega a cubrir toda la demanda actual, los días necesarios para vender una vivienda también disminuyen’.
Y ha concretado que en 2024 la media de días necesarios para vender un inmueble ha sido de 73, con los datos de las operaciones intermediadas por el Grupo Tecnocasa. Se trata de la media más baja de toda la serie histórica, siendo incluso menor en las ciudades de Madrid (60 días) y Barcelona (68 días).
Además, el 55% de las viviendas dura menos de 6 meses a la venta y aquellas que superan este periodo de tiempo es porque salen a la venta con un precio superior al del mercado (con una sobrevaloración media del 17%).
Cubero también ha puesto de manifiesto que “sigue habiendo margen de negociación entre comprador y vendedor a la hora de cerrar una operación’, indicado que la ‘rebaja’ o negociación actual está en el 7,3%, un nivel de negociación similar al del periodo comprendido entre 2016 y 2018, época de recuperación del sector después de la burbuja inmobiliaria.
Perfil de los compradores
La demanda actual busca principalmente inmuebles 3 dormitorios (56,57%), y el comprador final es una persona con las siguientes características: adquiere el inmueble con financiación bancaria (65,7% de los casos), 8 puntos más que en 2023 (57,8%); compra primera vivienda con el objetivo de residir en ella (69%); tiene una edad comprendida entre los 35 y los 44 años (34,2%) y está soltera (42,1%).
De esta radiografía el informe saca dos nuevas conclusiones: el importante descenso de las compras hechas como inversión en 2024, un 25,5% (dato inferior al de 2023 (28,4%), y el nuevo papel que juegan los solteros en la compra de vivienda, que pasan a ser los compradores predominantes.
mercado de la vivienda en alquiler
En relación con el mercado del alquiler, las dos grandes urbes, Madrid y Barcelona, experimentan una subida de precios. En Madrid, el alquiler ha subido un 8,95% (y el metro cuadrado está ahora en 19 euros) y en Barcelona ha crecido un 4,27% (19,2 euros/m²).
El estudio también demuestra que la oferta de vivienda en alquiler disminuye año tras año, y en 2024 la oferta disponible de vivienda en alquiler, sobre la oferta global de vivienda que incluye compraventa y alquiler, se sitúa en el 6,79%, 3 puntos porcentuales menos al compararlo con el dato de 2022.
Añadir comentario