UVE Valoraciones ha publicado un análisis sobre la evolución de los precios de la vivienda en España entre 2021 y el segundo trimestre de 2025. El estudio revela una divergencia creciente entre los principales índices del mercado: los precios de oferta publicados en portales como Fotocasa e Idealista muestran valores hasta un 44% superiores a los precios medios declarados ante notario.
En 2021, la diferencia entre ambos indicadores era del 12%, lo que evidencia una brecha que se ha ido ampliando año tras año. Esta disparidad, según UVE Valoraciones, complica la evaluación del verdadero ritmo de encarecimiento del mercado y la posible existencia de una burbuja.
Los índices basados en precios de oferta (Fotocasa e Idealista) y los datos del INE elaborados a partir de importes unitarios registran incrementos acumulados del 37,5% al 39,4% desde 2021. En cambio, los índices basados en precios declarados —como los del MITMA, Notarios, Registradores o el propio INE en hipotecas— reflejan subidas más moderadas, entre el 26% y el 29%.
El índice del INE, el más fiable
Según el estudio, el índice elaborado por el INE a partir de datos de los notarios es el que mejor refleja la evolución real del mercado. Este índice muestra una subida del 39,39% en los precios unitarios desde 2021, aunque los precios medios de las viviendas —teniendo en cuenta la reducción del tamaño medio de las compradas— crecen a un ritmo más contenido, entre el 30% y el 35%.
UVE Valoraciones destaca que esta diferencia se explica por la disminución de superficie media de las viviendas adquiridas, ya que los compradores se han visto obligados a optar por inmuebles más pequeños ante el aumento de precios y tipos de interés.
Los precios de oferta se alejan de los declarados
El análisis muestra que la diferencia entre los precios anunciados en Fotocasa y los registrados ha pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025. Parte de esta brecha se explica porque los portales de oferta ponderan los datos según el número de anuncios, y no por zonas geográficas. Este método otorga mayor peso a las provincias más caras, donde las ofertas han aumentado relativamente más desde 2021. En cambio, las compraventas han crecido con mayor intensidad en las provincias más asequibles, lo que reduce el precio medio registrado por notarios y registradores.
Los datos confirman que el importe medio de las hipotecas ha aumentado entre un 17% y un 20%, mientras que las valoraciones de tasación han crecido un 31%, también con ligeras desviaciones respecto a los precios declarados.
Subida coherente con la economía y reciente aceleración
Entre el primer trimestre de 2021 y el segundo de 2025, el IPC se ha incrementado un 21,36% y el PIB nominal un 45,06%. A pesar de la percepción de encarecimiento, los precios de la vivienda han evolucionado en línea con la economía general desde 2021, según el estudio.
No obstante, desde mediados de 2023 se observa un incremento significativo de los precios de las viviendas: entre el segundo trimestre de 2024 y el segundo de 2025, los precios unitarios según el INE subieron un 12,7%, mientras que el PIB nominal lo hizo sólo un 5,8%. Este cambio de ritmo no implicaría por sí solo la conclusión de la existencia de una burbuja, pero sí una tensión creciente en determinados mercados locales que podrían desembocar en burbuja en dos o tres años si se mantienen las diferencias entre crecimiento de precios y economía general al mismo ritmo que durante el último año.
Necesidad de interpretación técnica y prudente
El informe de UVE Valoraciones concluye que no existe, todavía, una burbuja inmobiliaria generalizada ni tampoco burbujas locales, aunque las divergencias entre índices y la aceleración actual de los precios requieren vigilancia porque podrían ser síntomas de que el proceso de creación de burbujas (al menos locales) podría estar iniciándose. Las diferencias metodológicas en la elaboración de los índices—ponderación geográfica, fuentes y composición del mercado— explican gran parte de la disparidad en los resultados y deben tenerse en cuenta antes de extraer conclusiones alarmistas.
En palabras de Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, “los precios de la vivienda están subiendo, aunque no con la intensidad que percibe el mercado. Esta discrepancia se explica por la metodología de medición y por la situación real del comprador. Los datos indican que los índices basados en ofertas crecen más rápido que los basados en compraventas declaradas. En gran medida, la diferencia responde al aumento de ofertas en zonas caras, al mayor peso de las transacciones en áreas más asequibles y al desplazamiento de la demanda hacia viviendas más pequeñas. Por ello, es fundamental analizar los datos con rigor antes de hablar de una posible burbuja.”
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