España necesita 376.647 millones de euros, algo más del 25% del PIB, para rehabilitar los más de 7,6 millones de viviendas con deficiencias significativas de conservación y habitabilidad. Así lo confirma un informe de la proptech Clikalia.
Si el objetivo se ampliara a una rehabilitación integral para alcanzar una calificación energética A en todo ese parque, la cifra ascendería a 564.238 millones de euros, casi el 38% del PIB. Con una inversión semejante, se reformarían alrededor de 16,5 millones de viviendas, un 41% del total de las censadas como primera vivienda, es decir, aquellas en las que existe población empadronada.
El informe de Clikalia alerta de que, si España no acomete con urgencia la rehabilitación de su parque inmobiliario, millones de viviendas seguirán sin cumplir con los estándares mínimos de habitabilidad, seguridad y eficiencia energética, dificultando el acceso a vivienda en condiciones óptimas. Esto no solo afectaría la calidad de vida de los ciudadanos, sino que también supondría un freno para los objetivos climáticos europeos y la modernización del sector inmobiliario.
Para abordar este desafío, es fundamental una estrategia público-privada que combine incentivos fiscales, acceso a financiación y una regulación que facilite la inversión en rehabilitación, permitiendo que el capital privado actúe como un motor de transformación urbana sin trabas innecesarias.
Un parque envejecido que limita el acceso a la vivienda
La edad media del parque residencial en España es de 44 años, lo que implica que más de la mitad de las viviendas del país fueron construidas antes de 1980, mucho antes de la entrada en vigor de normativas clave como el Reglamento de baja tensión (2002) y el Código técnico de la edificación (2006). Esto significa que una gran parte del parque inmobiliario no cumple con los estándares básicos de seguridad, eficiencia energética y habitabilidad, lo que agrava además los desafíos en las zonas con mayor demanda y precios más elevados.
Las ciudades más tensionadas, donde la accesibilidad a la vivienda es más difícil, son justo aquellas que cuentan con un parque residencial más antiguo y desactualizado. En urbes con cascos históricos relevantes como Madrid y Barcelona, el problema es aún más pronunciado: en la capital, la edad media del parque residencial supera los 60 años, mientras que en Barcelona alcanza los 70, con gran parte de sus viviendas construidas sin las condiciones de seguridad y eficiencia necesarias y exigidas por ley.
Cataluña: una regulación que debe contemplar la rehabilitación urbana
En este contexto, el informe de Clikalia destaca que la regeneración urbana es una herramienta clave para mejorar la accesibilidad a la vivienda y avanzar en sostenibilidad. Para ello, es imprescindible una colaboración público-privada, que permita canalizar la inversión privada y acelerar la rehabilitación a gran escala.
Xandra López Gurruchaga, head de Cataluña de Clikalia y directora del informe, ha señalado que el decreto-ley anunciado por el Govern de Cataluña sobre el incremento al 20% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para grandes tenedores podría tener efectos no deseados en la regeneración urbana si no distingue a los agentes rehabilitadores de otros actores.
“Si este decreto-ley no diferencia entre los distintos actores que adquieren más de 5 viviendas, se corre el riesgo de frenar la rehabilitación de miles de viviendas en Cataluña”, ha indicado. “Los agentes rehabilitadores buscan la modernización del parque existente, mejorando su eficiencia energética y su habitabilidad. Aplicarles un incremento del ITP hasta el 20% supondría un freno a la inversión en rehabilitación, reduciendo la oferta de vivienda en condiciones óptimas y ralentizando el proceso de regeneración urbana que Cataluña necesita”, ha señalado.
De los 7,6 millones de viviendas en estado de deterioro en España, 1,3 millones están en Cataluña. En esta comunidad autónoma, el 82% del parque fue construido antes del Código Técnico de la Edificación de 2006, lo que supone graves deficiencias en aislamiento, accesibilidad y seguridad. En Barcelona, según las estimaciones del informe, el 64% de las viviendas podrían no disponer de toma de tierra obligatoria, aumentando el riesgo de electrocuciones e incendios.
Un impacto directo en la sostenibilidad y la accesibilidad
Cataluña, además, tiene el desafío de rehabilitar 629.000 viviendas antes de 2030 para cumplir con la Directiva Europea 2024/1275, que obliga a reducir el consumo energético del parque residencial en un 16%. Para ello, la inversión privada en rehabilitación resulta esencial.
Aplicar el incremento del ITP a los agentes rehabilitadores encarecería la entrada de vivienda renovada al mercado, afectando a miles de familias. Actualmente, y según muestra el informe de Clikalia, una familia en España necesita 17 años de ahorro para comprar y reformar una vivienda en mal estado, mientras que, si accede a una ya rehabilitada por un operador especializado, este plazo se reduce a 11,3 años, al quedar el coste de la rehabilitación absorbido por la hipoteca. Penalizar la actividad de los rehabilitadores incrementaría de esta manera los plazos de acceso a vivienda renovada.
“Los agentes rehabilitadores somos un aliado estratégico para la regeneración urbana y la modernización del parque inmobiliario en Cataluña. Una fiscalidad adecuada no solo permitiría acelerar la rehabilitación de viviendas, sino que contribuiría a hacerlas más accesibles para los ciudadanos”, ha concluido Xandra López Gurruchaga.
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