El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona ha confirmado su solidez durante el primer trimestre de 2025, según la última edición de Savills Office Pulse, celebrada online desde Madnum, el megaproyecto de uso mixto oficinas, retail y residencial de Colonial en la zona de Méndez Álvaro en Madrid.
Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, ha destacado que “pese a un primer trimestre con menor volumen de grandes operaciones, Madrid y Barcelona demuestran su fortaleza como destinos de inversión y contratación de oficinas, apoyados en activos de alta calidad, demanda activa y un entorno macroeconómico que sigue favoreciendo la entrada de capital en España”.
Madrid, contratación activa y presión sobre las rentas
El mercado de oficinas de Madrid ha registrado una contratación bruta de 128.300 m² durante el primer trimestre de 2025. El mercado mantiene el dinamismo general, que sigue mostrando un número elevado de operaciones, aunque sin cierres de grandes superficies (superiores a 5.000 m²) que sí se registraron en el mismo periodo del año pasado.
Se han cerrado 153 operaciones en total, un número excepcionalmente alto frente a la media de los primeros trimestres, especialmente en operaciones entre 500 y 1.500 m2, “síntoma de la inercia de demanda de las empresas por mejorar su espacios y localización. El motor de la demanda sigue muy activo y busca edificios de calidad”, según explica Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills.
La demanda se concentra en los mejores edificios tanto dentro como en el entorno de la M-30 y M-40, donde la disponibilidad sigue cayendo. La tasa de disponibilidad general en Madrid es del 8,93%, relativamente estable desde 2021, pero con ligera tendencia a la baja y marcando mínimos históricos dentro de la M-30 con solo el 3,49% y niveles por debajo del 2% en el CBD. En la periferia cercana (entre M-30 y M-40), sin embargo, la disponibilidad es del 12,56% y del 12,32% en la perifieria lejana, en niveles acordes a la media histórica.
En cuanto a rentas, la tendencia es al alza especialmente en los mejores edificios. La renta teórica prime en CBD se sitúa en 37,75 €/m2/mes, y los máximos por encima de 45 €/m2/mes. Por otro lado, fuera de la M-30 la renta teórica de los mejores edificios también sube hasta los 18,50 €/m2/mes.
En nuevos desarrollos, el stock de oficinas de Madrid se sitúa en 14,25 millones de m², estable respecto al año anterior debido a la baja promoción y la reconversión de algunos activos a otros usos. Entre abril de 2025 y diciembre de 2026, se espera incorporar 281.000 m² adicionales entre nueva promoción y rehabilitación, con el 68% dentro de la M-30.
Barcelona, equilibrio entre centro y 22@
En Barcelona, el primer trimestre del año 2025 ha sido moderado, con una contratación que alcanzó los 57.500 m².
La actividad, como ya ocurrió durante el 2024, se ha distribuido equilibradamente entre el centro ciudad y las nuevas áreas de negocio, aunque se prevé un incremento de contratación en 22@ durante los próximos trimestres. Se han registrado 75 operaciones en total, entre las que destacan varias por encima de los 3.000 m². El 22@ sigue absorbiendo gran parte de la demanda de mayor tamaño. La previsión de Savills es que Barcelona alcanzará los 300.000 m2 de absorción a cierre del año con el pipeline actual de grandes operaciones y la nueva demanda prevista.
Las rentas se mantienen estables, con valores teóricos en 29,75 €/m²/mes en Prime CBD, 25,50 €/m²/mes en Centro Ciudad y 23,00 €/m²/mes en NBA (New Business Areas).
Respecto a nuevos proyectos, el stock total asciende a 6,79 millones de m², con un crecimiento interanual de tan solo el 1,6% tras la moderación de nuevos proyectos especialmente en 22@, que registra un 82% menos de nueva superficie prevista que la entregada en el pico registrado en 2022.
La previsión de Savills para el 22@ es que el actual ritmo de demanda, sumado al descenso de la actividad promotora y menor entrada de nueva oferta, permitirá empezar a ver en 2025 la disminución de la disponibilidad en la zona del 22@ tras el pico ya registrado el año pasado, para alcanzar niveles sanos durante los próximos 36 meses. Mientras tanto, las zonas prime CBD y Centro Ciudad cuentan con niveles de desocupación muy contenidos, del 3,5% y del 6,3% respectivamente.
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