La disponibilidad de edificios prime en distrito financiero madrileño de oficinas se sitúa por debajo del 1%. Una situación que está empujando a las compañías a buscar alternativas fuera de la M-30, y que alimenta una demanda embalsada en el corto y medio plazo, según los datos de Knight Frank. En este contexto, el proyecto Madrid Nuevo Norte se posiciona como una posible solución estructural en el largo plazo a esta tensión del mercado. Este gran centro de negocios permitirá a Madrid redefinir su modelo económico y competir con otras capitales europeas por la atracción de inversión y talento, a juicio de la primera consultora inmobiliaria privada a nivel mundial, que acaba de presentar la cuarta edición del informe (Y)OUR SPACE.
“El mercado de oficinas en Madrid se encuentra en un momento dinámico, con el stock de las oficinas dentro de la M-30 presionado por la creciente demografía y el aumento del turismo. Por un lado, desde 2022 hasta el segundo trimestre de 2025, la población de la capital ha aumentado en cerca de 420.000 habitantes. Además, en 2024 se recibieron alrededor de 310.000 turistas internacionales más que en el anterior pico de llegadas de 2019. Unas variables que impulsan la conversión de edificios de oficinas hacia usos residenciales o turísticos. Por otro lado, el crecimiento del PIB español y de creación de empleo apunta a un incremento de la demanda. Esta situación está provocando que las compañías busquen soluciones de espacios fuera de la M-30, al mismo tiempo que se forma una demanda embalsada prime en el CBD de Madrid”, explica Daniel Caprarin, Director de Research & Marketing de Knight Frank.
Como respuesta, aunque en el largo plazo, a esa futura demanda embalsada de espacios de oficinas, destaca el desarrollo Madrid Nuevo Norte. “Con este gran centro de negocios, Madrid tiene, además, la oportunidad de redefinir el modelo económico de ciudad que quiere ser en el futuro. Para ello, Madrid Nuevo Norte plantea la creación de un enorme distrito destinado a la actividad económica, que va a permitir a nuestra capital competir con las principales ciudades de Europa a la hora de atraer inversiones y, muy especialmente, talento”, añade Miguel Hernández, director de Estrategia de Crea Madrid Nuevo Norte.
Por otro lado, Bernardo Gómez-Arroyo, director de Oficinas de Knight Frank, comenta: “En los primeros 9 meses de 2025, el 65% de la superficie de oficina que se ha alquilado, ha sido en el exterior a la M-30, frente al 50% del año anterior. Es consecuencia de que las empresas están apostando por los mercados consolidados de oficinas fuera de la M-30. En cambio, el 85% del volumen de inversión en oficinas en los 9 primeros meses de 2025 se ha transaccionado en el interior de la M-30. Con esta dinámica, esperamos ver en los próximos trimestres un incremento de operaciones de inversión en el exterior a la M-30, equiparándose la tendencia del mercado de alquiler con el de inversión”.
(Y)OUR SPACE: Vuelta generalizada a las oficinas
A nivel global, las grandes empresas están apostando por una ambiciosa renovación de sus estrategias inmobiliarias ante la creciente disrupción económica, geopolítica y tecnológica. Así lo confirma el informe (Y)OUR SPACE, que recoge la opinión de 300 responsables inmobiliarios de compañías, que gestionan más de 60 millones de metros cuadrados en todo el mundo.
El informe revela que el 50% de los encuestados prevé expandir su planta inmobiliaria en los próximos tres a cinco años, lo que podría traducirse en hasta 10 millones de metros cuadrados de nueva demanda de oficinas. Este crecimiento no responde a un impulso especulativo, sino a la necesidad de alinear el espacio con los nuevos modelos de negocio, incorporar tecnología, reforzar la resiliencia operativa y acompañar procesos de transformación empresarial.
Los resultados del estudio agrupan los principales retos de los responsables inmobiliarios corporativos en tres grandes áreas: crecimiento y transformación del negocio, gestión del portfolio inmobiliario y optimización del lugar de trabajo.
En primer lugar, el 39% de los participantes señala como su mayor desafío la falta de alineación entre la estrategia inmobiliaria y la del negocio, lo que limita la capacidad de las empresas para adaptarse con agilidad a sus propios cambios internos. En segundo término, el 55% identifica la necesidad de ajustar sus espacios a la nueva realidad del trabajo híbrido, mediante estrategias de “rightsizing” que optimicen la superficie ocupada sin perder funcionalidad ni capacidad de atracción del talento. Por último, un 33% de los encuestados considera que mejorar la utilización de los espacios actuales es una prioridad estratégica para los próximos años, en un contexto donde la eficiencia y la experiencia del empleado se convierten en objetivos complementarios.
La oficina evoluciona: más tecnología, más flexibilidad, más propósito
El informe confirma la consolidación del modelo híbrido como opción preferente para el futuro del trabajo. Casi la mitad de las organizaciones (46,6 %) prevé adoptar una estrategia híbrida, frente a un exiguo 10 % que opta por un modelo exclusivamente presencial. Este cambio está transformando el diseño de los espacios corporativos, que deben ser cada vez más adaptables, tecnologizados y orientados a fomentar la colaboración.
En paralelo, el 63 % de los encuestados prioriza la funcionalidad de los espacios frente a la estética, y el 45 % señala que su estrategia futura estará guiada por la búsqueda de valor: espacios eficientes en costes, capaces de adaptarse a la evolución del negocio y de facilitar la atracción de talento.
Lee Elliott, Partner & Head of Global Occupier Research en Knight Frank, y autor del informe, añade: “En los próximos tres a cinco años, los inquilinos se verán obligados a tomar decisiones en un entorno marcado por una mayor incertidumbre, presiones de transformación y modelos organizativos en evolución. Se espera que el sector inmobiliario corporativo aporte más valor que nunca, y los líderes enfrentan desafíos cada vez más urgentes que ya no pueden posponerse. El trabajo híbrido y los modelos centrados en la oficina son vistos por la mayoría como el futuro del lugar de trabajo, pero las corporaciones se concentrarán cada vez más en la funcionalidad del entorno y en si realmente responde a las necesidades de sus empleados y equipos”.
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