El precio de la vivienda creció un 3,2 % en tasa trimestral y un 14,3 % respecto al mismo periodo del año anterior (+11,8 % en términos reales, descontando el efecto de la inflación), hasta 1.987 €/m2. Así lo refleja la estadística trimestral IMIE Mercados Locales de Tinsa by Accumin. De esta forma, la vivienda nueva y usada ha comenzado el año con un encarecimiento generalizado en todo el territorio, con tasas de variación especialmente contundentes en torno a los polos de empleo y focos turísticos. Los mayores incrementos en el precio de la viviendas nueva y usada se localizan en la cornisa norte, Madrid, capitales del interior peninsular y en la costa mediterránea.
La variación interanual, que es tres décimas superior a la registrada en el último trimestre de 2025, se ha intensificado de forma ininterrumpida desde el cuarto trimestre de 2024, momento en el que el precio marcaba un incremento interanual del 4,2 %.
Desde el mínimo registrado tras la crisis inmobiliaria (verano de 2015), la vivienda nueva y usada en España se ha encarecido un 68 % y está un 4,5 % por debajo de los máximos de 2007. Descontando el efecto de la inflación (en términos reales), el valor se ha incrementado un 32 % desde el mínimo de 2015 y se mantiene un 34 % por debajo de los máximos de 2007.
La demanda de vivienda se mantiene en niveles robustos, pese a la caída interanual registrada en las compraventas en las estadísticas de enero del INE y de los Notarios. “A comienzos de 2026, el impacto de las pasadas bajadas de tipos, que sí estaba muy presente en enero de 2025, ha sido ya absorbido por el mercado y la tendencia hacia una estabilización de las transacciones resulta razonable”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
El conflicto de Oriente Medio introduce un factor de incertidumbre para los próximos meses. “La posible afectación en la tasa de inflación y en los tipos de interés de referencia puede impactar en la demanda residencial, que afrontará tensiones contrapuestas entre el enfriamiento que pueden causar la incertidumbre económica, la pérdida de poder adquisitivo y el mayor coste hipotecario, por un lado, y, por otro, el dinamismo que puede aportar la inversión en un activo que supone un buen refugio contra episodios inflacionistas”, comenta Cristina Arias.
El incremento de los precios por encima de la inflación, unido a la estabilización de tipos, ha continuado tensionando la accesibilidad a la vivienda, que, pese a todo, se mantiene en niveles razonables, con una tasa de esfuerzo promedio a nivel nacional del 33,9%, frente al 33,3 % del trimestre anterior. “La inestabilidad geopolítica podría alimentar un nuevo encarecimiento de la vivienda de obra nueva y acentuar las dificultades de acceso a la vivienda para la población general”, advierte la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Por comunidades autónomas y capitales
De las 19 comunidades y ciudades autónomas, 14 registran variaciones interanuales nominales superiores al 10 %, frente a las 11 de trimestre anterior. Los mayores crecimientos en el precio de la vivienda nueva y usada se registran en Comunidad de Madrid (+19,2 %), Comunidad Valenciana (19,1 %), Castilla-La Mancha (18,8 %), Canarias (17,8 %), Cantabria (16,2 %), Región de Murcia (16 %) e Islas Baleares (15,5 %). En el extremo contrario, Extremadura, Ceuta, La Rioja y Melilla muestran crecimientos inferiores al 8,0% interanual.
El crecimiento del precio en el último trimestre aislado (tasa trimestral) supera el 4 % en Castilla-La Mancha, Canarias, Castilla y León, Región de Murcia y Comunidad Valenciana.
En términos nominales, exceden los niveles máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 las regiones de Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Melilla y, como novedad este trimestre, Canarias. Si se descuenta el efecto de la inflación (en términos reales) tan solo Baleares está a punto de rebasar este máximo, situándose a -0,1 %.
Aunque las capitales son el foco de las mayores tensiones de precios, se observa que el dinamismo se está trasladando también a la provincia. Un total de 18 capitales aumentan sus precios con mayor intensidad que la provincia (frente a 28 del trimestre anterior), 2 capitales muestran la misma variación y otras 32 aumentan sus precios con menor intensidad que la provincia a la que pertenecen.
Hasta 30 capitales de 52 superan la referencia del 10 % de variación interanual, frente a las 20 del trimestre anterior. Las mayores tensiones se localizan en la cornisa norte, Madrid, capitales del interior peninsular y costa mediterránea. Concretamente, las capitales con mayor crecimiento interanual en el primer trimestre fueron Santander (+20,9 %), Albacete (+20,8 %), Pontevedra (+19,8%) y Sevilla (+18,1 %).
Madrid registra el quinto mayor impulso interanual de todas las capitales, aunque reduce ligeramente su intensidad y alcanza el +17,9 % interanual, frente al +20,9 %previo. La vivienda en Barcelona también intensifica su tendencia al alza y alcanza el + 11,5 %interanual, frente al +8,3 % del trimestre anterior. Entre las capitales, solo Palencia (-1,0 %) muestra un valor €/m2 inferior al de hace un año.
El ranking de las capitales más caras supera la barrera de los 4.000 €/m2 con San Sebastián en primera posición (4.975 €/m2), Madrid (4.600 €/m2) y Barcelona (4.417 €/m2). Entre los 3.000 y los 4.000 €/m2 se encuentran Palma de Mallorca (3.439 €/m2) y Bilbao (3.140 €/m2). En el extremo contrario, las viviendas con menor valor €/m2 se localizan en Palencia (1.256 €/m2), Zamora (1.270 €/m2), y Lugo (1.282 €/m2).
Doce capitales, frente a las 10 del trimestre previo, superan los máximos de la burbuja en términos nominales. A las ciudades de Palma de Mallorca (+32,3 % sobre el máximo de 2007), Madrid (+18,9 %), Pontevedra (+18,1%), Málaga (+15,5 %), Santa Cruz de Tenerife (+15 %), Valencia (+13,8 %), San Sebastián (+9,9 %), A Coruña (+8,4 %), Melilla (+6,6 %) y Alicante (+1,1 %) se añaden Barcelona (+3,8 %) y Sevilla (+1,9 %).
Al descontar el efecto de la inflación ninguna capital supera este límite. La capital más próxima es Palma de Mallorca a -6,1 % de distancia, mientras que el resto se sitúan a más de un 17 % de distancia.
Esfuerzo teórico anual de compra
La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
Los hogares residentes destinarían de media en España un 33,9 % de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca. El número de provincias que superan este trimestre el 35 % (nivel de esfuerzo considerado razonable) se mantiene en ocho: Islas Baleares, Málaga, Madrid, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Cádiz. El caso de mayor tensionamiento se localiza en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 54 %. Le siguen Málaga y Madrid, con un 49 %.
El análisis del esfuerzo teórico de compra en las capitales refleja que en 15 de 52 (16 en el trimestre anterior) se supera el nivel de esfuerzo de 35 % considerado razonable. Se exige más del 45 % de la renta disponible (accesibilidad crítica) en Madrid (60,2 %), Barcelona (59,9 %), San Sebastián (59,2 %), Palma (51,7 %), Málaga (50,3 %) y Cádiz (49,3 %).
Con accesibilidades por encima de lo razonable, pero por debajo de niveles críticos (esto es, entre el 35 % y el 45 % de tasa de esfuerzo) se sitúan las capitales de Valencia, Bilbao, Santander, Alicante, Granada, Girona, Pamplona y Vitoria. En el grupo de las seis mayores capitales españolas Sevilla y Valencia se acercan al nivel de accesibilidad crítico (43 % en ambos casos), mientras que Zaragoza se mantiene en línea con la media nacional (33,8 %)
Descendiendo a nivel de distrito en la seis mayores capitales españolas, los mayores tensionamientos en el acceso a la vivienda se localizan en Madrid y Barcelona, con Ciutat Vella, en la Ciudad Condal, (78,6 %) y Centro, en Madrid, (77,5 %) como los distritos donde la población local has de destinar una mayor proporción de su renta disponible. Otros 7 distritos de Madrid, en uno de Barcelona y en uno de Málaga superan la tasa de esfuerzo del 60 %.
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