El hospitality español afronta una etapa de nuevas oportunidades en la que las decisiones de inversión, la transformación de los activos y la evolución de los modelos de explotación marcarán el desarrollo del sector en los próximos años. Así se ha puesto de manifiesto el pasado 8 de octubre en Madrid durante Hospitality Real Estate Forum, organizado por Planner Exhibitions, que ha reunido a inversores, operadores hoteleros y profesionales del sector inmobiliario para analizar las tendencias que están definiendo el presente y futuro del mercado.
El punto de partida de este escenario es la fortaleza de la demanda turística. Durante la jornada, Santiago Carbó, catedrático de Economía de CUNEF Universidad, destacó que España recibió hasta agosto 70,4 millones de turistas, con un gasto cercano a los 100.000 millones de euros, un 8% más que en el mismo periodo del año anterior. Unas cifras que reflejan el dinamismo del sector y que, según apuntó, invitan a poner el foco no solo en el crecimiento de visitantes, sino en la capacidad para generar mayor valor económico por turista.
El capital encuentra nuevas oportunidades de inversión
Sobre esta base, los debates dedicados a la inversión pusieron de relieve el interés que sigue despertando el hospitality español entre el capital nacional e internacional, con un protagonismo creciente de los family offices y otros inversores que buscan activos capaces de generar rentas recurrentes. Madrid mantiene su atractivo para el segmento hotelero de lujo, mientras que los hoteles de categorías medias, los establecimientos independientes y determinados destinos secundarios comienzan a ganar presencia en las estrategias de inversión.
De hecho, aunque más del 80% de la inversión hotelera continúa concentrándose en seis o siete destinos, los participantes señalaron el recorrido que todavía ofrecen otros mercados con demanda consolidada. A estas oportunidades se suma el potencial del turismo de interior y de la transformación de inmuebles históricos en establecimientos hoteleros, una alternativa que permite desarrollar productos diferenciados y contribuir a la actividad de nuevos destinos.
La ampliación del mapa inversor también llevó el debate hacia las condiciones necesarias para impulsar nuevos proyectos. Javier Ibáñez, socio del Departamento de Inmobiliario de Eversheds Sutherland Spain, subrayó que «la seguridad jurídica y la previsibilidad regulatoria son fundamentales para atraer inversión, especialmente internacional. Contar con reglas estables permite planificar las operaciones con mayor certidumbre y aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado».
El acceso a financiación fue otra de las cuestiones abordadas durante el foro. Los expertos destacaron que la banca española mantiene liquidez y un elevado conocimiento del negocio hotelero, aunque la concesión de financiación se orienta especialmente hacia operaciones con ubicaciones consolidadas, operadores solventes y planes de negocio contrastados. Al mismo tiempo, la deuda alternativa ofrece nuevas posibilidades para proyectos que requieren un mayor apalancamiento o presentan estructuras más complejas.
La gestión y los nuevos modelos de negocio impulsan la rentabilidad
Junto a las oportunidades de inversión, buena parte de las conversaciones giraron en torno a cómo maximizar el rendimiento de los establecimientos una vez incorporados a las carteras de los inversores. En este ámbito, el asset management está adquiriendo un papel cada vez más estratégico, al integrar la definición del producto, su posicionamiento y la planificación de las inversiones necesarias durante la vida del activo.
Durante el debate sobre gestión hotelera, David Pozo, director de Strategic Consulting de CBRE España, destacó que «el reposicionamiento de un hotel debe partir de una estrategia clara que integre diseño, marca, gastronomía y bienestar. No se trata únicamente de transformar espacios, sino de crear experiencias que permitan diferenciar el activo y mejorar sus resultados».
Esta visión del reposicionamiento se completó con la necesidad de abordar las inversiones desde una perspectiva de largo plazo. Marc Pérez-Ribas, director de Desarrollo de Negocio de Hospitality & Healthcare de Grupo ST, señaló que «el valor de un hotel no puede medirse únicamente por su EBITDA actual. Es fundamental anticipar las inversiones que necesitará durante su vida útil y diferenciar entre aquellas destinadas a mantener el activo y las que realmente contribuyen a incrementar su valor».
Precisamente, una de las tendencias que despertó interés durante la jornada fue la búsqueda de nuevas fórmulas para sacar mayor partido a las instalaciones hoteleras. La restauración, los rooftops, los espacios de coworking y otros servicios complementarios están ampliando las fuentes de ingresos más allá del alojamiento y permiten atraer nuevos perfiles de clientes, incluidos aquellos que no necesariamente pernoctan en el establecimiento.
Esta evolución hacia espacios con distintos usos plantea también nuevas exigencias de diseño y planificación. En este sentido, Jabier Fernández, Head of Architecture de TYPSA, destacó que «los nuevos modelos de hospitality exigen una planificación técnica capaz de combinar diferentes usos y optimizar los espacios. La rentabilidad debe analizarse desde el inicio, teniendo en cuenta tanto la inversión necesaria como los costes operativos y la eficiencia energética del activo».
La optimización del negocio hotelero también estuvo presente en las conversaciones sobre transformación digital. Los participantes analizaron cómo la inteligencia artificial está pasando de facilitar el análisis de información a intervenir directamente en procesos de gestión, mantenimiento, distribución y marketing, con posibilidades para reducir tareas repetitivas y mejorar la productividad de los establecimientos.
La evolución de las relaciones entre propietarios y operadores fue otra de las cuestiones abordadas durante el foro, especialmente ante los procesos de relevo generacional en la hotelería familiar. Miguel Salom, socio de The Hotel Factory, destacó el papel de los operadores profesionales para dar continuidad a estos negocios y adaptar su gestión a los objetivos de cada propietario. En este escenario, Enrique Alcántara, CEO y fundador de Stay Unique, señaló que «existe una oportunidad importante en hoteles independientes de tamaño medio que quedan fuera del foco de los grandes operadores. La clave es ofrecer modelos flexibles, adaptados a propietarios que quieran vender, mantener su participación en el negocio o delegar la gestión».
La jornada concluyó con una mirada a las decisiones que marcarán el hospitality en los próximos años. En la mesa «Los líderes deciden el futuro», los participantes apuntaron a la evolución hacia nuevas tipologías de alojamiento, la creciente especialización de las marcas y la necesidad de atraer y retener talento como algunas de las prioridades del sector. En esta línea, David Paramio, Head of Advisory de Tinsa by Accumin, puso el acento en la importancia de anticipar las decisiones estratégicas ante la transformación de los modelos de negocio y las expectativas de los clientes, destacando que el futuro del hospitality comienza a definirse con las decisiones que se toman hoy.
Hospitality Real Estate Forum ha contado con el apoyo de CBRE, Grupo ST, Stay Unique, The Hotel Factory y Tinsa by Accumin, como Bronze Partners, y de ACR, Eversheds Sutherland, IKEA Ibérica, Matrix, REBS y TYPSA, como Partners Colaboradores.
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