Madrid y Barcelona cerraron el tercer trimestre con 597.228 m² de oficinas contratadas, un 9,3% menos que en 2025. Esta caída en la absorción responde a la escasa disponibilidad de espacios prime en el centro de ambas ciudades, que se encuentra en mínimos de los últimos cinco años; un freno que no ha impedido que la inversión crezca un 9%, sumando 2.300 millones de euros hasta septiembre.
Estas serían las principales conclusiones que se pusieron sobre la mesa durante la presentación del informe de Office Pulse de Savills 3T 2026, que tuvo lugar en la capital catalana.
Madrid
La absorción acumulada en Madrid hasta septiembre alcanzó los 350.439 m², un 9,3% menos que en el mismo periodo de 2025 debido a la escasez de operaciones de gran volumen. Sin embargo, el tercer trimestre fue especialmente activo con más de 140.000 m² de demanda efectiva. La base del mercado mantiene un ritmo notable con 395 operaciones firmadas en lo que va de año, de las cuales solo 19 superaron los 3.000 m².
“El tercer trimestre ha sido sorpresivamente bueno. El mercado de tamaño medio y pequeño no frena, pero las grandes corporaciones tardan más en decidir por la incertidumbre global. La realidad dentro de la M-30 es clara: quien busca 8.000 m² apenas encuentra opciones”, afirma Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills España.
Estebaranz subrayó, asimismo, que este desequilibrio se agudiza por la destrucción de stock. Desde 2023, han salido del mercado 540.710 m² de oficinas por cambios de uso, frente a solo 210.760 m² de nuevos desarrollos. Entre octubre de 2026 y finales de 2027 se prevé la entrega de 185.168 m² de nueva oferta, una cifra insuficiente para un mercado madrileño que absorbe una media de 500.000 m² al año.
Como consecuencia de esta presión, las rentas continúan al alza en todas las zonas. La renta máxima en el Prime/CBD ha alcanzado los 50 €/m²/mes, mientras que fuera de la M-30 ya se sitúa en los 24 €/m²/mes.
Barcelona
Por su parte, Barcelona acumula 246.789 m² de contratación hasta septiembre. Aunque la cifra se sitúa un 9,4% por debajo del mismo periodo de 2025, se mantiene por encima de la media histórica. El tercer trimestre aportó cerca de 57.000 m² firmados debido a la habitual pausa estival, pero las previsiones sectoriales apuntan a superar los 300.000 m² al cierre del ejercicio.
“Bajar del 10% en disponibilidad es síntoma de un mercado sano, logrado gracias al buen comportamiento de la demanda y a una incorporación de producto más limitada”, señala Natalia Montal, directora asociada de Oficinas en Savills Barcelona. Tras este ajuste, la tasa de disponibilidad de la capital catalana ha caído por debajo del doble dígito por primera vez desde 2022, situándose en el 9,98%, con el Prime CBD y el centro en el 2,17% y 4,85% de vacío, respectivamente.
Inversión
La inversión total en el mercado de oficinas en España alcanzó los 2.300 millones de euros hasta septiembre, lo que representa un incremento del 9% frente al mismo periodo de 2025. De esta cifra, 255 millones de euros se concentraron en operaciones destinadas a cambios de uso, con un claro dominio de las estrategias de perfil core y core+.
El capital nacional lideró el mercado con el 74% del volumen, mientras que el internacional recuperó terreno con firmas portuguesas (10%) y francesas (6%) a la cabeza. Por zonas, la periferia consolidó su atractivo absorbiendo el 83% de la inversión en Madrid fuera de la M-30, y el 50% en Barcelona, donde el distrito 22@ acaparó un tercio del total de la ciudad.
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