La inversión inmobiliaria en el mercado catalán mantendrá en 2025 la senda de crecimiento iniciada el año pasado. Según el informe Real Estate Market Outlook 2025 de CBRE, el crecimiento de la inversión para este año será de entre el 15% y el 20%, con un volumen total en el entorno de los 3.000 millones de euros, frente a los 2.500 millones de 2024.
El retorno del capital internacional, la reducción de los costes de financiación y el atractivo de la divisa europea frente al dólar serán los principales factores dinamizadores de la inversión, de la mano de un mercado de ocupación que seguirá siendo robusto para todos los sectores. No obstante, la incertidumbre en el plano geopolítico y los interrogantes acerca de las implicaciones de la agenda económica estadounidense mantendrán cierta cautela entre los inversores, especialmente durante los primeros meses del año, a la espera de una reducción de la volatilidad de los mercados financieros.
“El mercado inmobiliario catalán ha tenido un muy buen comportamiento en 2024, con un crecimiento de la inversión de un 33%, por encima de los aumentos del 20% registrados tanto a nivel español como europeo. De cara a este año, esperamos unos próximos meses con mayor actividad inversora, especialmente de los fondos institucionales, debido a la baja de tipos y a la estabilización de los mercados”, señala Xavier Güell, head of CBRE Barcelona.
Por su parte, Marta Tarrío, responsable de Research Barcelona de CBRE, añade: “El sector inmobiliario sigue siendo atractivo, como muestra la recuperación progresiva en los volúmenes de inversión. Esperamos que las rentas continúen avanzando a buen ritmo mientras que las prime yields, que han alcanzado máximos en la mayoría de los productos, confirmarán la senda de compresión iniciada. También se seguirán levantando fondos enfocados en los sectores que presentan mayores fundamentales, como los ligados con el almacenamiento –logístico y Data Center– y el living en las distintas fases de la vida (residencias de estudiantes, multifamily y senior living), así como en fondos de deuda”.
Hoteles y living lideran el sector
Las perspectivas para 2025 continúan siendo muy positivas apuntaladas por operaciones de compraventa en marcha y unos resultados de explotación positivos, aunque con crecimientos más moderados. Las proyecciones de CBRE apuntan a un crecimiento del número de viajeros y del gasto medio a nivel nacional, una tendencia que también se dará en el mercado catalán debido a los buenos fundamentales del mercado de Barcelona.
El living es uno de los grandes retos para el mercado inmobiliario catalán en 2025. Pese a que la oferta se proyecta al alza para los próximos años, superando los 14.000 visados de obra nueva hasta octubre en Cataluña (+20% respecto al mismo período del 2023), continuará en niveles reducidos frente a la creación de hogares y tensionará aún más los precios de la vivienda.
En cuanto a inversión, el living se posiciona como el sector preferido para la inversión en España y Europa, ofreciendo soluciones habitacionales que abarcan desde las más tradicionales hasta opciones asequibles, escalables, segmentadas y flexibles. En el mercado catalán, la evolución del sector va muy ligada a las residencias de estudiantes, un sector al auge en todo Europa, en contraposición con la compraventa de viviendas para alquilar, con un escenario de mayor incertidumbre debido a la legislación vigente. En este sentido, el sector affordable también está ganando interés.
Oficinas, logística e industrial
Las oficinas han recuperado el dinamismo en 2024 y la contratación ha superado en un 20% el volumen total del año anterior, en línea con la media de los últimos cinco años. Para este año, CBRE espera que la contratación de espacios de oficinas en Barcelona suba aproximadamente un 20% y se sitúe cerca de los 350.000 metros cuadrados. El mayor peso de las oficinas en la estrategia de las compañías y la mayor polarización del mercado (en una decidida apuesta por espacios de calidad) seguirán impulsando las rentas prime al alza, con la previsión de poder superar incluso los 32 euros por metro cuadrado al mes a final de año, por encima de los 30 euros actuales.
Pese a este crecimiento, Barcelona continuaría como una de las ciudades europeas con las rentas más bajas, muy por detrás de Londres (143,75 euros), París (101,00 euros) o Milán (60,3 euros). De hecho, entre las principales ciudades europeas, la capital catalana solo supera en rentas a Lisboa y Varsovia, con 28,00 euros y 27,12 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Dentro del mercado de Barcelona, el 22@ ha vuelto a ganar peso, con una cuota del 31% sobre el total de la contratación en 2024. De cara a este año, CBRE prevé mantenga este peso en un 30% y alcance una contratación de cerca 100.000 metros cuadrados.
El sector logístico registró un notable dinamismo en 2024, con una contratación por encima de los 710.000 metros cuadrados (+33% respecto a 2023) en el mercado catalán. Para 2025, se anticipa una estabilización de la absorción, en línea con la media de los últimos cinco años. Los niveles de disponibilidad de la primera corona seguirán por debajo del 3% y la tercera corona mantendrá su tendencia descendente. En la segunda corona, la disponibilidad podría continuar subiendo por la entrada prevista de cerca de 100.000 metros cuadrados en construcción, actualmente disponibles. En cualquier caso, la alta demanda y limitada oferta de producto mantendrán en ascenso la tendencia de la renta prime, que se situará por encima de los 9,00 euros por metro cuadrado al mes en la primera corona.
En 2024, la falta de producto ha provocado una caída de la inversión de un 40%. Sin embargo, el interés de la demanda y la salida al mercado de nuevo producto hacen prever un crecimiento de la inversión durante 2025, motivado también por la vuelta al mercado de grandes operaciones. La salida al mercado de nuevo producto, de la mano de los sólidos fundamentales del sector, también apuntan a una consolidación del crecimiento de los volúmenes de inversión este año. La rentabilidad prime, que se comprimió a finales de 2024, continuará ajustándose a corto plazo.
Principales tendencias inmobiliarias
La economía digital, la inteligencia artificial o la sostenibilidad son algunos de los grandes retos transversales del sector, unidos a la capacidad de dar respuesta a la evolución de la demanda hacia un paradigma de flexibilización de los espacios físicos.
En términos generales, CBRE pone el foco en una mayor actuación sobre los edificios, con una gestión mucho más activa y profesional de los activos para que se transformen y generen los rendimientos esperados. Además, se espera la adaptación de los edificios al cliente final vía inversiones directas de capital de cara a su reposicionamiento y el cumplimiento de los mejores estándares de resiliencia, bienestar y experiencia del consumidor.
Se observará también una respuesta del sector a los nuevos hábitos de la sociedad y grandes macrotendencias como el envejecimiento de la población o el crecimiento imparable de sectores como la salud o la educación, reposicionando los edificios y sus entornos; así como un crecimiento del volumen destinado a segmentos operativos, tales como hospitales, residencias de la tercera edad o centros educativos, además del impulso en el desarrollo de la infraestructura del Cloud a través de los Data Center. A escala nacional, destaca el impulso de los cambios de usos y transformación de inmuebles, especialmente en aquellos activos obsoletos que tengan potencial en otros sectores, una tendencia que no se traslada al mercado catalán por la legislación vigente.
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