El precio medio de la vivienda en Baleares se ha situado en 5.236 €/m² en marzo, tras registrar un incremento interanual del 9,1%. Así lo señala Metrovacesa en un nuevo análisis del mercado residencial en Baleares dentro de su iniciativa Metrovacesa R3search. El estudio sitúa al archipiélago como uno de los mercados más tensionados del país, caracterizado por unos precios en máximos históricos y una creciente dificultad de acceso a la vivienda para la población residente.
Desde finales de 2019, el encarecimiento acumulado alcanza el 72,1%, consolidando al archipiélago como uno de los lugares con el precio medio más caro de España y alineado con niveles de precio propios de grandes capitales europeas. Baleares casi duplica la media nacional, que se sitúa en 2.709 €/m², y su revalorización acumulada desde 2019 (+72,1%) supera en más de 16 puntos porcentuales la registrada a nivel nacional (+55,8%).
La presión de la demanda no responde únicamente a factores coyunturales, sino a una transformación estructural del perfil comprador. En los últimos años, Baleares ha experimentado un fuerte crecimiento de población extranjera, con más de 69.000 nuevos residentes internacionales desde 2021, mientras que el saldo de población española ha sido negativo (-6.151).
Este cambio demográfico se refleja también en la actividad del mercado. El 35% de las compraventas corresponde a compradores extranjeros y el 21% de las operaciones se realiza sin necesidad de financiación hipotecaria. El peso de la demanda internacional en Baleares dobla el dato en relación a la media española, donde el comprador extranjero representa el 17,1% de las compraventas.
Este contexto explica las dinámicas diferenciales de la península balear frente a otros territorios. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de provincias españolas, la evolución de los precios no depende en gran medida del crédito. Las hipotecas apenas han crecido un 0,4% interanual, lo que indica que la demanda está impulsada en buena parte por compradores con capacidad financiera propia, menos sensibles a las condiciones de financiación.
La oferta de vivienda, por su parte, ha mostrado una cierta capacidad de reacción en el corto plazo. En los últimos doce meses, el número de visados de obra nueva ha superado la creación de hogares, situando el ratio visados/hogares del último año en el 111,5%, a diferencia del 58,2% a nivel nacional. Sin embargo, este incremento de la producción no ha sido suficiente para corregir el desequilibrio acumulado en años anteriores, que todavía supera las 5.500 viviendas.
Además, el mercado presenta una particularidad adicional. Una parte relevante del parque residencial no responde a la demanda de vivienda habitual. La vivienda secundaria representa aproximadamente el 32% del total, lo que limita su capacidad para absorber la presión residencial de quienes buscan una primera vivienda.
Como consecuencia de esta combinación de factores –precios elevados, presión demográfica y limitada accesibilidad efectiva del parque residencial–, el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda en Baleares supera actualmente los 10 años de renta bruta. Este umbral sitúa al mercado en niveles de inaccesibilidad estructural para una parte significativa de la población. Mientras que el diferencial entre el crecimiento del precio y el de la renta se sitúa en +10 puntos porcentuales a nivel nacional, en Baleares la brecha acumulada desde 2019 es estructuralmente superior, con precios que crecen más del doble que los ingresos de los hogares residentes.
El caso de Baleares ilustra cómo el incremento sostenido de la actividad promotora está contribuyendo a moderar las tensiones de precio en un mercado estructuralmente complejo. A pesar de la fuerte presión de una demanda diversificada –nacional, internacional y de reposición–, el repunte de la nueva construcción en los últimos ejercicios ha permitido que el crecimiento de precios se sitúe en torno al 9%, por debajo de la media nacional, evidenciando que una mayor oferta tiene un efecto estabilizador real.
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