El desarrollo de nuevas instalaciones logísticas en España se enfrenta a importantes obstáculos derivados de la complejidad urbanística y la falta de suelo disponible en ubicaciones estratégicas. Así lo refleja el último informe de Prologis Research, Persistent Supply Constraints Position Europe for Value Growth, que advierte que los procesos de recalificación y licencias pueden extenderse hasta una década.
El estudio señala que incluso el suelo ya calificado como industrial, especialmente en la Comunidad de Madrid, puede tardar varios años en ponerse en marcha debido a trámites adicionales y a limitaciones en la disponibilidad eléctrica, un factor cada vez más relevante en la zona centro.
Escasez de suelo y encarecimiento de costes
La presión sobre las áreas con mayor demanda —Madrid, Barcelona y Valencia— está generando un mercado más tensionado, con costes de reemplazo al alza por la menor disponibilidad de terrenos y el incremento de su precio. Esta dinámica, no obstante, refuerza el valor de los activos logísticos modernos y bien ubicados, considerados estratégicos tanto por operadores como por inversores.
“La industria logística se ha consolidado en numerosas ocasiones como motor económico para cualquier región, un sector esencial que debe seguir evolucionando. La escasez de suelo y la complejidad en los procesos de desarrollo nos obligan a trabajar de manera más colaborativa con la Administración para agilizar los proyectos”, explica Cristian Oller, head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis.
Un déficit estructural en Europa
La situación en España refleja una problemática común en Europa. Según el informe, el mercado logístico europeo, valorado en 500.000 millones de euros, presenta un déficit de más de 150.000 millones de euros entre la oferta actual y la demanda real de instalaciones.
De acuerdo con el índice Modern Logistics Concentration (MLC), que relaciona el espacio logístico con el número de hogares, Europa alcanza un valor de 30 frente al 75 de Estados Unidos. Aunque las diferencias de densidad urbana y red logística hacen que no sean cifras directamente comparables, incluso elevando el objetivo europeo a 50 el déficit seguiría siendo considerable. Prologis estima que cerrar esta brecha requeriría ocho años de construcción continuada y una inversión superior a 150.000 millones de euros.
Crecimiento en áreas prime
Los espacios logísticos próximos a grandes núcleos urbanos concentran la mayor presión de la demanda y son los que registran un mayor crecimiento de rentas. Aunque su desarrollo es más complejo, esta limitación de oferta está impulsando la creación de valor en las zonas prime, reforzando el atractivo de España y Europa como mercados estratégicos en logística.
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