El mercado inmologístico español cerró 2025 con un ejercicio sólido, marcado por un volumen de inversión cercano a los 1.700 millones de euros, con gran protagonismo del capital internacional, una elevada demanda y niveles de absorción sostenidos según el Informe Inmologístico España Q4 2025 de Colliers. La actividad inversora de 2025 estuvo marcada por una clara hegemonía del capital internacional, que representó el 64% del total de compradores, consolidando el atractivo de España como destino prioritario para los grandes players del mercado.
En este contexto, los fondos reforzaron su papel protagonista al concentrar el 66% de las adquisiciones, situándose como la categoría más activa del año y liderando las operaciones de mayor volumen. Esta combinación, predominio de inversores internacionales y elevado peso de los fondos institucionales, define un entorno altamente profesionalizado, donde la competencia por activos prime y estratégicos continúa impulsando la dinámica de los principales hubs logísticos del país.
El mercado inmologístico avanza hacia una mayor profesionalización, con inversores que vuelven con criterios más estrictos e inquilinos que priorizan eficiencia energética, certificados ESG y ubicaciones consolidadas. La presión sobre las rentas en los ejes prime continúa, especialmente en Barcelona y Madrid, donde la escasez de producto moderno impulsa nuevas operaciones llave en mano. “El sector entra en una fase de consolidación como producto institucional, marcado por la continuidad de la demanda, el foco en activos sostenibles y eficientes, y una mayor selectividad tanto por parte de ocupantes como de inversores”, señala Oriol Gual, director nacional de Industrial & Logística en Colliers.
Madrid, Barcelona y Valencia
El mercado logístico madrileño registró en 2025 su tercer mejor dato histórico de absorción, con una contratación cercana a 1,02 millones de m², manteniéndose en niveles elevados pese a un entorno macroeconómico más exigente. Aunque continúa registrando un nivel elevado de disponibilidad, Madrid ha experimentado una reducción de más de 140 puntos básicos respecto a 2024, año en el que se superó el 10% de disponibilidad. La firmeza de la gran demanda y la desaceleración de desarrollo de proyectos a riesgo de gran superficie en las terceras coronas, han sido factores clave que han contribuido de manera significativa a este descenso.
Por su parte, Barcelona cerró 2025 con una absorción próxima a los 590.000 m², mejorando notablemente los registros de 2023 y consolidando la recuperación iniciada en 2024. La escasez estructural de oferta volvió a marcar el comportamiento del mercado, evidenciada en una disponibilidad del 3,5%. Las rentas prime alcanzaron los 9,2 €/m²/mes, impulsadas por la elevada competencia por espacios bien ubicados, especialmente en primera y segunda corona.
“2025 ha sido un año de normalización muy positiva para el sector logístico. Pese a un inicio de año que parecía presagiar un cierto estancamiento, la demanda además de haberse mantenido en registros altos, ha ganado en calidad, priorizando ubicaciones consolidadas, eficiencia operativa y activos adaptados a las nuevas necesidades de la cadena de suministro”, señala Oriol Gual.
El mercado logístico valenciano volvió a destacar en 2025 con una absorción cercana a los 560.000 m², consolidándose como el tercer gran polo logístico nacional. En 2026 se prevé un incremento del stock logístico en Valencia superior al 18%. En cuanto a la disponibilidad, se anticipa un aumento significativo durante el primer trimestre del año, impulsado por la incorporación al mercado de más de 300.000 m² de proyectos a riesgo que pasarán a estar disponibles.
“La competitividad logística de Valencia es ya un hecho estructural: disponibilidad mínima, alta demanda y una ubicación estratégica vinculada al puerto la posicionan como uno de los mercados más atractivos para promotores e inversores a medio plazo”, comenta Rafael Paz, Director de Colliers Valencia.
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