La nueva inversión anima la promoción de vivienda

La promoción de vivienda para la venta recibe una importante inyección de capital con la entrada de nuevos inversores como Axa y Orion que irrumpen en el negocio de la mano de Neinor, inmobiliaria con la que han cerrado acuerdos para poner en el mercado 400 casas con una inversión de 160 millones. Una alternativa que no resta un ápice de atractivo a la fórmula build to rent: este verano se han cerrado operaciones para desarrollar más de 1.000 nuevas casas de alquiler.

Existe interés por parte de los inversores por entrar en el negocio de la promoción de vivienda en España para su venta a particulares, a través de fórmulas de coinversión que con promotoras como Neinor Homes y Aedas Homes han comenzado a explorar. De momento, este verano, ha sido la empresa vasca la que ha dado el pistoletazo de salida a esta estrategia de inversión a través de alianzas con Axa y Orion Capital Managers, con quienes se ha asociado para desarrollar 400 viviendas con una inversión de unos 160 millones de euros.

Primero fue la aseguradora francesa la que, a través de su gestora AXA IM Alts, firmó una alianza con Neinor para invertir 110 millones con objeto de levantar 250 viviendas en Madrid destinadas a la venta en dos edificios de 17 plantas, para lo cual han adquirido una parcela en el barrio de Peña Grande.

Para llevar a cabo el proyecto, ambas empresas crearon una joint venture de la que la aseguradora posee una participación del 90% y Neinor Homes posee el 10% restante, actuando como socio gestor de la promoción supervisando el diseño del proyecto, la concesión de licencias, la comercialización y la construcción.

Poco después Neinor y su principal accionista Orion Capital Managers anunciaron la creación de una alianza similar para la inversión de 50 millones de euros en el segmento de construcción de vivienda para la venta (BTS).

El esquema se repite. Orion tendrá una participación del 90% en la empresa conjunta, mientras que Neinor poseerá el 10% restante y actuará, al igual que con Axa, como socio gestor de la entrega, supervisando el diseño del proyecto, la concesión de licencias, la comercialización y la construcción. Como parte del acuerdo, Neinor y Orion ya han acordado adquirir dos suelos por 20 millones de euros para construir más de 150 nuevas viviendas.

Dicha estrategia de coinversión desempeña un papel clave en el plan de negocio que Neinor Homes anunció en marzo de 2023. Entre 2023 y 2027, por el que prevé invertir unos 1.000 millones de euros en nuevas adquisiciones de terrenos, de los cuales la mitad procederán de nuevos socios.

Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, justifica la nueva estrategia de la firma en el hecho de que “el mercado residencial español se posiciona actualmente como uno de los mercados residenciales a nivel mundial con menor ‘beta’, o riesgo de mercado, ya que presenta un importante desequilibrio entre demanda y oferta, a la vez que el apalancamiento es extremadamente reducido para hogares, bancos y promotores.

Un camino que, según Jordi Argemí, consejero delegado Adjunto y CFO de Neinor Homes, va a continuar, ya que la compañía espera anunciar en los próximos meses “otros acuerdos con socios de renombre tanto en el segmento de construcción para la venta como en el de viviendas para la tercera edad”.

Aref Lahham, socio fundador de Orion, explica el paso dado por el fondo indicando que “el sólido mercado residencial español, unido a la eficiencia y probada competencia de la plataforma operativa de Neinor, presenta una atractiva oportunidad de inversión. Esta asociación es una prueba de nuestra confianza en el mercado residencial y en las perspectivas de futuro del sector.»

Aunque Neinor ha sido la primera en apostar por la coinversión para la promoción de vivienda en venta, no será la última a tenor de las declaraciones realizadas en mayo por David Martínez, CEO de Aedas Homes, revelando que la compañía pretende utilizar esta vía para crecer “apalancándonos en el capital de terceros”.

Martinez explicaba, coincidiendo con la presentación de resultados del ejercicio fiscal 2022/23, que la firma “tiene capacidad para invertir un 50% más de lo que hacemos actualmente por las oportunidades que identificamos, por eso estamos trabajando para lanzar proyectos de coinversión en los que Aedas Homes aportará alrededor de un 20% del capital”, adelantando que, con este modelo, la empresa prevé realizar una inversión anual de entre 100 y 125 millones.

Nuevas operaciones build to rent

Sin embargo, el creciente interés por el build to sell en España no ha disminuido el atractivo que para los inversores tiene la vivienda de alquiler en nuestro país. La apuesta por este segmento continúa siendo muy alta, como ponen de manifiesto las importantes operaciones build to rent que se han cerrado durante los meses estivales y que supondrán el desarrollo de 1.071 viviendas de alquiler en Madrid, Alicante, o Bilbao.

Una de estas transacciones fue la que comunicó a finales de julio Aviva Investors, la división de gestión de activos globales de Aviva plc. La gestora informó de la compra a la promotora Vía Ágora de una promoción llave en mano de 234 unidades en Valdebebas. El residencial, que estará terminado en 2025, se convierte en el tercero que suma Aviva a su plataforma de ‘build to rent‘, en colaboración con Layetana Living.

Como parte de este acuerdo, Vía Ágora actuará como promotor y constructor del proyecto, aprovechando su experiencia en construcción sostenible y su cadena de suministro interna fabricando paneles de fachada prefabricados en su fábrica de Cuenca.

El proyecto ofrecerá 234 unidades de vivienda, todas ellas con terraza, a través de un combinado de apartamentos de uno, dos y tres dormitorios repartidos en diez plantas y dos sótanos. El complejo ofrecerá a los residentes más de 450 m2 de zonas comunes con gimnasio, áreas de coworking, salón para residentes y comedores. En el exterior, contará con una zona de piscina comunitaria, pistas de pádel y una terraza en la azotea. Con vistas a 340 hectáreas de zonas verdes y al skyline de Madrid, el proyecto aspira a obtener la calificación “Excelente” de Breeam .

George Fraser-Harding, director de Fondos Europeos de Aviva Investors, manifestaba su satisfacción por “haber asegurado la compra off-market “de lo que esperan que sea “un activo líder dentro de nuestra cartera española, en una de las ubicaciones residenciales prime más codiciadas de Madrid”, añadiendo que “el BTR en España aún está en pañales, por lo que la capacidad de actuar con agilidad como pioneros y garantizar una cartera de promociones de alta calidad es aún más importante”.

Por su parte, James Wells, BTR director de Layetana, justificaba la inversión al considerar que “Valdebebas es, probablemente, la nueva área de mayor éxito en Madrid de los últimos 20 años, por lo que es un hito importante para nuestra plataforma que podamos incluir esta ubicación en nuestra cartera”. “En un contexto de incertidumbre en el mercado, consideramos que se trata de una señal clara de que estamos dispuestos a seguir adquiriendo proyectos que ofrezcan los fundamentos clave necesarios en los que creemos como compañía”, indicaba el directivo.

CBRE IM y Azora salen de compras

También a finales de julio, CBRE Investment Management (CBRE IM) anunció la adquisición a Neinor y Prygesa, en nombre de unos de sus fondos de inversión, de dos activos residenciales en alquiler en Madrid con un total de 196 viviendas.

El primero de los activos, actualmente en avanzado estado de construcción, está ubicado en El Cañaveral y ha sido adquirido al promotor residencial Neinor a través de una estructura de compra de cosa futura.

El activo, que se llama Dual Homes consta de 8.932 m2 distribuidos en dos edificios e incluye 94 viviendas, 123 plazas de garaje y 52 trastero repartidos en dos plantas sótano. El inmueble, cuya finalización está prevista en diciembre de 2023, se ha construido en régimen de renta libre y cuenta con zonas verdes, jardines, zona infantil, gastrobar y piscina. El activo aspira a obtener la etiqueta energética AA y la certificación Breeam En-Uso con nivel “Muy Bueno”.

El segundo inmueble, situado en Torrejón de Ardoz, se ha comprado a la promotora española Prygesa. Consta de 7.708 metros cuadrados de superficie alquilable distribuidos de forma similar en dos edificios adyacentes, y cuenta con 102 viviendas, un local comercial, 108 plazas de garaje y 102 trasteros. Se completó en marzo de 2023 y su ubicación ofrece una buena conexión con las principales autovías y redes de transporte público, así como proximidad a una variedad de servicios como restaurantes y supermercados, un centro comercial recién construido, colegios y hospitales. El inmueble también aspira a obtener la certificación Breeam En-Uso con nivel “Muy Bueno”.

Ambos activos se dirigirán a hogares de renta media, incluyendo jóvenes profesionales, trabajadores esenciales y personas mayores, ofreciéndoles un hogar sostenible y de renta asequible y donde vivir.

Antonio Roncero, director de Transacciones para Iberia de CBRE IM, manifestó su satisfacción por la transacción: «Hemos materializado dos oportunidades de inversión únicas para adquirir activos de alta calidad, que proporcionarán viviendas asequibles y sostenibles en dos ubicaciones excelentes y en un mercado con una demanda en alza y una oferta de calidad muy limitada”. Subrayando que “aunque la demanda de viviendas de alquiler está aumentando, la disponibilidad de viviendas construidas específicamente para ello y con altos estándares de calidad sigue siendo limitada, lo cual agrava aún más la escasez de oferta de vivienda asequible”. “Esta adquisición nos permite contribuir a hacer frente a esa necesidad de la sociedad, representando a su vez una oportunidad de inversión atractiva para nuestros inversores, con impacto social positivo”, concluyó.

Casi paralelamente Azora cerró la compra a Aedas Homes de dos proyectos BTR con 327 viviendas en Alcalá de Henares (Madrid) y Alicante, por un importe de 57 millones, según fuentes del mercado.

El proyecto BTR de Alcalá de Henares estará situado en el nuevo barrio de Las Sedas y cuenta con 195 viviendas. Estos inmuebles serán altamente sostenibles (tendrán certificación Breeam «Good«), disfrutarán en su totalidad de terraza y tendrán garaje y trastero. Además, la urbanización dispondrá de sistema de control de acceso y zonas comunes con piscina exterior con solárium, pista de pádel, espacio de juegos infantiles, coworking, gimnasio, aparcamiento para bicicletas y áreas ajardinadas.

El segundo de los proyectos BTR vendido por Aedas Homes a Azora se encuentra en el nuevo ámbito de Nou Nazareth en el municipio de San Juan de Alicante. Esta promoción será respetuosa con el medio ambiente–-certificación Breeam «Good«– y acogerá 132 viviendas, otros tantos trasteros y 166 plazas de aparcamiento. Además, disfrutará de urbanización privada con piscina al aire libre, zona de juegos para niños y aparcamiento de bicicletas.

Las obras de ambos residenciales ya están en marcha –las está ejecutando Constructora San José– y las entregas están previstas para el primer trimestre de 2025 en San Juan de Alicante y a mediados de 2025 en Alcalá de Henares.

El CEO de Aedas Homes declaró que con esta operación la compañía “vuelve a demostrar su capacidad para captar inversión vía proyectos BTR”, al tiempo que se demuestra que continúa existiendo inversión para este tipo de proyectos. Un interés que además, “se ha ampliado a nuevas áreas metropolitanas impulsado la necesidad de viviendas en alquiler que existe en la sociedad. Una demanda a la que debemos dar respuesta”, apuntó.

Por su parte, Alfonso Aramendía, socio de Azora, puntualizó que con esta compra se pone de manifiesto que “Azora sigue apostando por el mercado residencial y que estamos comprometidos para dar una respuesta a una demanda real, especialmente en determinadas ubicaciones que están experimentando crecimientos significativos y donde es necesario reforzar el parque de vivienda asequible y de calidad”.

Y para demostrar que la firma apuesta firmemente por el sector recordó que “está desarrollando cerca de 4.000 viviendas a través de 17 proyectos, tanto vía acuerdos bajo llave en mano como autopromoción, con una inversión del entorno de 700 millones de euros”.

M&G apuesta por Bilbao

Otra transacción relevante fue la que cerró en agosto M&G Real Estate al comprar a Urbas por 97,8 millones de euros una promoción residencial de 29.000 metros cuadrados y más de 300 viviendas en la isla de Zorrotzaurre en Bilbao. Se trata de la tercera adquisición de la estrategia European Living Property de M&G, lanzada en enero de 2023, y la primera compra del fondo en el sur de Europa.

Compuesto por 314 apartamentos para el alquiler privado divididos en dos edificios de 15 y 17 plantas, el complejo ofertará viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones listas para ser habitadas en el segundo semestre de 2026. Todos los pisos tendrán vistas a la ría y contarán con instalaciones comunes con jardines y zonas de recreo infantil, txoko, zona de gimnasio, trastero privado y aparcamiento para coches y bicicletas. Además, el complejo dispondrá de una superficie comercial de 360 metros cuadrados . La promoción aspira a obtener la etiqueta A de eficiencia energética y una certificación Bream con calificación «Very good» o superior.

Zorrotzaurre es el mayor proyecto de regeneración urbana de Bilbao y un claro ejemplo de iniciativa de reconversión que transformará una antigua zona industrial en un nuevo barrio verde y bien comunicado que aúna instalaciones residenciales, de oficinas, de ocio, culturales y académicas.

El presidente y CEO de Urbas, Juan Antonio Acedo, dijo estar muy satisfecho con esta operación que “representa un hito corporativo importante y que confirma el atractivo de nuestros proyectos y su potencial de rentabilidades. También el posicionamiento de Bilbao como destino de inversión por su dinamismo económico, competitividad y consolidación de su mercado inmobiliario’.

Mientras que Federico Bros, responsable de inversión y gestión de activos para la península ibérica en M&G Real Estate, señalaba que el sector residencial español presenta unos fundamentales sólidos para inversores institucionales y a largo plazo como M&G, al ser un mercado “caracterizado por un marcado desequilibrio entre la oferta y la demanda, bajos niveles de desocupación y uno de los mercados con menor deuda de los hogares”.