Grupo Tecnitasa ha presentado esta mañana el Informe de Evolución y Tendencias del Mercado Residencial de Lujo en España 2025–2026, un estudio que confirma que los precios de las viviendas más exclusivas de nuestro país seguirán al alza durante este año aunque a un ritmo más moderado, lo que confirma la consolidación de un mercado que es distinto al residencial convencional, tiene reglas propias y está copado mayoritariamente por compradores extranjeros.
Según el estudio de Tecnitasa, el mercado de vivienda de lujo ha registrado en 2025 un crecimiento medio del 10,87% en sus precios debido a la escasez de producto y una demanda internacional consolidada.
De cara a 2026, el informe apunta a una fase de consolidación, con crecimientos estimados de los precios de entre el 6% y el 8%. La tasadora considera que esta moderación de los precios “responde a la madurez del mercado, especialmente en los destinos más consolidados, mientras que otros en desarrollo mantienen mayor potencial”. Y estima que “la escasez de producto y la fortaleza de la demanda seguirán actuando como soporte del valor, en un contexto que tiende a reordenar la inversión más que a frenarla”.
La evolución de precios durante 2025 refleja un comportamiento desigual dependiendo del territorio. Madrid lideró el crecimiento interanual del segmento de lujo con una subida interanual del 16,47%, seguida de Málaga (13,65%), Alicante (13,27%), y Baleares (11,48%), mientras que en mercados como Girona (6,06%) o Barcelona (4,28%), el crecimiento fue más moderado.
Baleares y Málaga copan el 70% de la oferta
Este carácter diferencial se observa también en su distribución territorial. El estudio resalta que Baleares (37,5%) y Málaga (32%) concentran cerca del 70% de la oferta nacional de viviendas de más de tres millones de euros, consolidándose como los principales polos del lujo residencial en España. Madrid (12,4%) y Barcelona (6,2%) completan el mapa principal, con un perfil más urbano y patrimonial, mientras que otros mercados tienen un peso menor y altamente vinculado a enclaves específicos.
La escasez estructural de producto es uno de los pilares del mercado. La obra nueva representa solo el 3,7% del stock visible, ya que gran parte del desarrollo se articula a través de autopromoción, proyectos a medida o promociones boutique en ubicaciones muy concretas, muchas de ellas comercializadas antes de su salida al mercado.
Un mercado con identidad propia
En este sentido, desde Grupo Tecnitasa destacan el carácter diferencial del segmento frente al resto del mercado inmobiliario.
“El lujo no es la parte alta del mercado residencial convencional, es un mercado distinto, con reglas propias. Aquí el activo se entiende desde una lógica patrimonial y con dinámicas que no siempre son visibles. Una parte relevante de las operaciones se produce fuera del mercado abierto, en circuitos privados donde la discreción y el posicionamiento son clave. Por eso, la oferta visible no explica por completo el mercado real”, señalan desde la compañía.
Además, subrayan desde la tasadora que el valor en este segmento no puede medirse únicamente en términos tradicionales. “En el lujo, el precio se calcula, pero el valor se interpreta. Factores como la singularidad o la ubicación del activo son determinantes y requieren un análisis mucho más cualitativo que en el residencial convencional”, apuntan desde Tecnitasa
Demanda internacional
El mercado residencial de lujo en España presenta una clara base internacional. En 2025, el 56% de los compradores son extranjeros, porcentaje que se eleva hasta el 64% en el tramo de entre 5 y 10 millones de euros.
Este carácter global se combina con una creciente sofisticación del comprador, que analiza los activos con criterios comparativos internacionales y prioriza la coherencia entre ubicación, calidad y uso real.
Además, la baja dependencia de financiación hipotecaria refuerza la estabilidad del segmento, al estar la mayoría de las operaciones respaldadas por recursos propios o estructuras patrimoniales.
En definitiva, este mercado opera cada vez más en clave internacional. Destinos españoles como Madrid o Marbella compiten directamente con otros mercados prime globales como París, Milán, la Costa Azul o Dubái, ya que el comprador de alto patrimonio compara oportunidades de inversión en diferentes países antes de tomar una decisión.
Lujo silencioso alejado de la ostentación
El informe identifica una evolución clara hacia un modelo de “lujo silencioso”, en el que el valor deja de construirse desde la ostentación para centrarse en el uso real de la vivienda y en su capacidad de mejorar la calidad de vida.
Concluyendo que el mercado avanza hacia un concepto de lujo más exigente, más coherente y profundamente ligado al uso, donde la calidad de vida, la identidad del activo, muchas veces representando un patrimonio singular, y su capacidad de preservar valor a largo plazo se convierten en los verdaderos elementos diferenciales.
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