Tribuna firmada por Paula Albaladejo, directora de Project & Development Services & Tétris Clúster Sur de Europa de JLL.
En un momento en el que la volatilidad y la incertidumbre obligan a replantear estrategias, los desarrollos de usos mixtos destacan por su capacidad para combinar resiliencia, flexibilidad y creación de valor a largo plazo. Sin embargo, su éxito depende de una gestión experta capaz de transformar la complejidad en rentabilidad sostenible.
En el actual escenario de volatilidad e incertidumbre, el sector inmobiliario está asistiendo a un cambio de paradigma fundamental. Los desarrollos de usos mixtos han dejado de ser un producto de nicho o una apuesta novedosa para transformarse en una palanca imprescindible para mitigar riesgos en las carteras de inversión. Lo que antes se veía como una tendencia puntual hoy se percibe como la respuesta natural a las dinámicas cambiantes, permitiendo diversificar fuentes de ingresos y dotar a los activos de una capacidad de evolución que antes parecía imposible.
La gran ventaja de este modelo reside en su resiliencia. Al integrar distintas tipologías en un mismo desarrollo, el propietario no solo diversifica el riesgo, sino que gana la flexibilidad necesaria para adaptar la explotación del activo a las demandas de cada momento de mercado. Precisamente, por estas características, este tipo de activos atrae especialmente a capitales value add o core plus –perfiles que buscan activos con recorrido de valor a través de la gestión activa– que están dispuestos a aceptar rendimientos (yields) más ajustados a cambio de una mayor capacidad de estabilización del activo en el tiempo.
Hasta aquí el racional parece claro; pero la pregunta surge sola: en un mercado donde los márgenes financieros están cada vez más comprimidos por los altos tipos de interés, ¿cómo se puede generar valor real que haga viable la inversión? La respuesta es simple: a través de la pericia operativa y la gestión inteligente del capex, pero la ejecución de la misma es mucho más compleja.
Y es que el éxito de los desarrollos de usos mixtos no está exento de riesgos en la planificación y ejecución. Para que un proyecto sea verdaderamente flexible en toda la extensión del ciclo económico, se deben tomar decisiones en el momento mismo de su concepción que permitan cambiar de opinión o evolucionar el uso mañana sin comprometer un desembolso prohibitivo. Todo ello requiere una visión de futuro muy clara y una ejecución técnica impecable.
La intervención de los consultores es, por tanto, imprescindible para liderar un modelo colaborativo desde el minuto cero. Su rol se asemeja al de un director de orquesta que coordina e integra las distintas sensibilidades de los inversores, diseñadores, constructoras y operadores, alineando intereses para trasladar el conocimiento operativo a la toma de decisiones inicial, evitando así ángulos muertos y protegiendo la liquidez del activo.
El resultado es una melodía al gusto de todos los involucrados y que permite modelizar con fiabilidad el rendimiento operativo, optimizar el tenant mix y proyectar flujos de caja a largo plazo para facilitar las decisiones de inversión.
En definitiva, un papel de project manager que ejerce una gestión experta y operativa del capex, identificando el mínimo producto viable en el mercado de inversión y de alquiler y que, por tanto, asegura que cada euro invertido genere el retorno esperado en un mercado donde la eficiencia operativa ha superado a la financiera como motor de rentabilidad.
En síntesis, en el complejo tablero de los mix-use, el dato es el elemento que mata el relato. Para vender confort a un inversor en un territorio urbanístico tan complejo como el europeo, la experiencia, el conocimiento y las herramientas digitales para anticipar el rendimiento operativo, optimizar el tenant mix y asegurar flujos de caja, que están en manos de los consultores, son fundamentales.
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