Proyectando la vivienda del futuro

Por Julián Salcedo Gómez, socio director de CEFYRE y coordinador del Foro de Economistas Inmobiliarios.-

El pasado 5 de abril, CEFYRE (Consultoría, Estrategia, Formación y Real Estate) y el Foro de Economistas Inmobiliarios organizaron la jornada que llevó por título “Proyectando la vivienda del futuro”, impartida en el Colegio de Economistas de Madrid, preludio de la que tendrá lugar el próximo 7 de junio, dedicada con carácter monográfico al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

La jornada se abrió con la ponencia de Julián Salcedo, que llevaba por título “Revisando el concepto de vivienda”, en la que expuse las profundas transformaciones que ha sufrido en los últimos 40 años la sociedad española, tanto de índole social, como económico y tecnológico, aportando numerosos datos que lo evidencian, como los cambios en los modelos de familia, estilos de vida, hábitos de consumo y necesidades.

Empezando por el envejecimiento de la población (con una esperanza de vida de 83 años, tan solo por detrás de Japón, con 83,9 años), una edad de emancipación de los jóvenes de 29,4 años, de los que el 54,4% de los comprendidos entre 18 y 34 años viven con sus padres, y una tasa de dependencia (mayores de 64 años y menores de 16) del 53,5% en 2016, que se situará en el 62,2% en 2031 y en el 87,7% en 2066, si se cumplen las proyecciones de población del INE.

Si a esto añadimos la peculiar estructura de las empresas españolas: un 95% de pymes, de las que 1,55 millones eran trabajadores autónomos y 1,12 millones microempresas, y una tasa de paro juvenil del 37,9%, más del doble de la existente en la UE.

Y contando con un parque de viviendas de 25,2 millones, del que el 56,83% tienen una antigüedad superior a 40 años (el 77,8% en propiedad y el 22,2% en alquiler), para acoger a 18,1 millones de hogares, de los que el 25% estaba formado por una sola persona, el 21% por parejas sin hijos, el 11% monoparentales con hijos y tan solo un tercio, el 33%, eran parejas con hijos, las preguntas que sirvieron como introducción a los restantes ponentes fueron evidentes.

¿Creemos que las viviendas también han evolucionado adaptándose a las transformaciones sufridas por la sociedad española?. Y, ¿qué se puede hacer con los 14,3 millones de viviendas construidas antes de 1980, que no disponen de medidas de eficiencia energética, accesibilidad, confort…?

En su intervención, Beatriz Corredor, exministra de Vivienda, expuso que su generación ha sido una privilegiada, preguntándose qué va a pasar con las siguientes, con aquella que ahora está alrededor de los 35 años, que se enfrenta a una crisis que les ha modificado por completo las condiciones laborales, que no les permite ahorrar y que cuando lleguen a la edad de jubilación no van a poder contar con una vivienda.

El mayor rigor aplicado por las entidades financieras en la concesión de préstamos, unido a los contratos precarios y bajos salarios, entre otras razones, ha llevado a que la tendencia actual esté orientada hacia la vivienda en alquiler, actualmente inasequible por la subida del precio, que obliga en muchos casos a compartir pisos, como si fueran estudiantes, aunque ya no lo sean.

Entre las medidas a adoptar abogó por aumentar el parque público de vivienda en alquiler, vivienda social, como ocurre en otros países europeos, pero esto no se consigue a corto plazo, cuando aquellos llevan haciéndolo cien años.

José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid, afirmó que cualquier promotor sabe que lo que tiene que hacer es una vivienda estándar, porque es la que se pide y la más fácil de recolocar, en su caso, en el mercado. Por eso, cree que la vivienda del futuro se va a parecer mucho a la vivienda del presente y a la de hace 50 años, en términos de funcionalidad, eso sí, incorporando las nuevas tecnologías de construcción, materiales, etc., que mejoran la calidad de vida y las hacen más eficientes.

Para él, el debate sobre la vivienda del futuro debe girar en cómo se va a garantizar el acceso a la vivienda, que solo se puede conseguir con una intervención fuerte de los poderes públicos. Afirmó que estamos en una situación de preburbuja, motivada por la compra masiva de productos inmobiliarios por los fondos extranjeros, aunque ésta no se parezca en nada a la que sufrimos en 2007.

Como la tendencia natural del mercado será agravar esta situación, podemos estar cercanos a una situación de emergencia habitacional, y su propuesta pasa por la intervención, garantizando la rentabilidad y unos márgenes razonables para el promotor, pero regulando el mercado, estableciendo unos estándares de precio acordes con las características de la vivienda.

Por último, expuso que hay que superar el modelo actual, basado en el crecimiento, en la ocupación masiva de suelo, por un nuevo modelo basado en la regeneración urbana.

Espacio de convivencia

Fernando Caballero, arquitecto y antropólogo, cuya especialidad es el urbanismo, centró su intervención en dos aspectos: facilitar el acceso a la vivienda, ya sea libre o protegida, para lograr que la vivienda sea asequible, y que sea flexible, lo que se puede conseguir con unas pocas medidas, sencillas y a coste cero; pero para ello se precisa voluntad política y marcar unos objetivos estratégicos a través de una verdadera política de vivienda.

La flexibilidad lleva a la personalización, para conseguir que la vivienda pueda transformarse en el tiempo y adecuarse a la forma de vivir de cada persona en cada momento de su ciclo vital, transformación que debe producirse tanto de puertas adentro como de puertas afuera.

Entre sus propuestas, reestudiar las rigurosas normativas autonómicas actuales en materia de vivienda protegida con objeto de flexibilizar los espacios interiores y permitir su adaptación a las nuevas configuraciones familiares, tanto en edificios de nueva planta como en las que se presentarán en los procesos de regeneración de las áreas urbanas degradadas.

La interesantísima ponencia de Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, se orientó a los aspectos filosóficos de la vivienda y de la ciudad, reivindicando ésta como un espacio de convivencia. Afirmó que hay otra forma de ver la ciudad, y es a través de los sentidos. Y estamos descuidando los sentidos.

Las personas que habitamos las ciudades queremos sobre todo que estas sean amables, que nos permitan conversar tranquilamente, no queremos ciudades repletas de robots. Él ha dedicado tiempo a observar a las personas que habitan nuestra ciudad y ha comprobado que lo que verdaderamente les interesa son las relaciones interpersonales, los proyectos vitales que tienen o que tendrán, y que les ilusionan.

Los intangibles empiezan a contar, los jóvenes no solo valoran los aspectos tangibles, como el valor económico de la vivienda, sino también los valores intangibles que ésta les procura.

Las intervenciones finalizaron con Diego Escario, arquitecto y socio del Estudio Cano y Escario, quien se centró en exponer ejemplos reales de lo que están haciendo ahora y lo que hicieron en el pasado, antes, durante y después de la última crisis, los promotores, que nos permitió ver la evolución que también han tenido los clientes demandantes de vivienda.

Y el panorama ha cambiado sustancialmente: el tipo de promoción que se está haciendo actualmente tiene una relación muy estrecha con la naturaleza y, sobre todo, con la calidad y la eficiencia energética, que ahora es muy superior, junto con el diseño y la diversidad de formas, que reflejan los cambios en los hábitos de vida que han tenido lugar.

Los arquitectos recogen en sus proyectos lo que demanda la sociedad, que les es transmitido a través de los encargos que les cursan los promotores, y afirmó que están dejando obsoleta la normativa, pues solicitan nuevas dotaciones y prestaciones a las que deben dar cabida en sus proyectos.