Madrid concentró el 21% de las compraventas de vivienda nueva en España en el primer semestre

Una de cada cinco viviendas de obra nueva vendidas en España durante el primer semestre estaba ubicada en Madrid, que es, de largo, el mercado inmobiliario más dinámico del país, según datos del informe El Sector Residencial en España elaborado por Colliers International.

El informe analiza en detalle la oferta, demanda y precio de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano y el mercado del alquiler, descendiendo desde el nivel provincial hasta cada distrito de la capital madrileña. De este análisis se desprende que el mercado madrileño es el más activo en obra nueva, concentrando el 21,1% de las operaciones, más del doble que la segunda provincia más activa, Barcelona.

Además, incrementó ligeramente sus cifras respecto al mismo periodo del año anterior, incluso en el segundo trimestre, el más afectado por el confinamiento, consiguiendo un crecimiento del 2,9% en el primer trimestre y del 1,2% en el segundo.

Las transacciones del mercado de obra nueva se concentraron principalmente en Madrid capital, con un tercio de las operaciones, y los municipios de su corona metropolitana con algo más del 50%. Destacan los municipios de Getafe (13%), Boadilla del Monte (8%), Valdemoro (6,5%), Rivas-Vaciamadrid (4,5%), Pinto (3,9%) y Alcalá de Henares (3,3%).

«Respecto al mercado de obra nueva observamos una consolidación de precios, pero aún no hemos detectado ajustes significativos, aunque tampoco podemos descartarlos si el contexto económico no mejora en el futuro», señalan desde la consultora.

Respecto al mercado de segunda mano, la Comunidad de Madrid también lideró el ranking nacional, captando el 13% de las transacciones en España, pero sufrió una importante contracción del 35% respecto al mismo periodo del año anterior, que llegó a ser muy acentuada en el segundo trimestre, con una caída del -48% en el número de compraventas.

En el mercado de segunda mano, Madrid capital concentró la mitad de las operaciones y su corona metropolitana una tercera parte.

En cuanto a precios, la consultora ha detectado descensos en torno al 5% respecto a la situación pre-Covid, aunque el comportamiento en cada distrito ha sido muy diferente: Los distritos de Centro, Retiro, Salamanca, Chamberí, Moncloa, Chamartín y Hortaleza apenas sufren retrocesos, mientras que los distritos más periféricos al sur y este de Madrid acumulan caídas superiores al 5% como es el caso de Usera (-6,4%), Villaverde (-5,4%), Puente de Vallecas (-6,6%), Villa de Vallecas (-7,4%), Vicálvaro(-5,6%), San Blas(-5,8%) o Barajas(-6,8%).

Los municipios que han tenido un comportamiento más dinámico durante el primer semestre de 2020 han sido Getafe, Boadilla del Monte, Pinto y Valdemoro que han logrado incrementar sus cifras respecto al año anterior a pesar de la contracción que ha experimentado el mercado de vivienda usada.

“Madrid es el centro principal de la actividad y de la inversión en residencial en España. Tanto por su dinamismo económico como por la mayor seguridad jurídica que ofrecen sus Administraciones locales” afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Por su parte el mercado de alquiler, mucho más flexible, está ajustando precios debido a un aumento de la oferta proveniente de las viviendas que estaban destinadas para el alquiler turístico y a la incertidumbre económica/laboral de las familias. Los distritos más caros son Centro, Chamberí y Salamanca con rentas medias en torno a 18-19 euros/m²/mes, y dentro de ellos los barrios que más destacan son Recoletos, Justicia y Castellana con niveles de renta por encima de los 20 euros/m²/mes. Los distritos más asequibles son Usera, Villaverde, Puente de Vallecas y Vicálvaro con rentas medias por debajo de 11,5 euros/m²/mes.

Sobre el impacto de la crisis sanitaria del Covid19, el informe constata que ha afectado de manera significativa al proceso de producción de la vivienda. Las restricciones de movilidad para combatir la pandemia junto a las incertidumbres generadas en la economía han sido factores claves en la reducción de los visados registrados en un -31%, y del número de viviendas iniciadas, que ha caído un -59% durante el primer semestre de 2020.

Las compraventas de suelos también se han visto perjudicadas por esta situación, con retrocesos del 50%.

Como punto positivo, desde Colliers destacan que la absorción (transacciones de vivienda nueva, frente a las viviendas entregadas) se situó en un 87% en Madrid, durante el primer semestre de 2020 mejorando el ratio medio del año 2019.

Hipotecas

La consultora analiza también la situación del mercado hipotecario y el esfuerzo que supone el acceso a la vivienda en Madrid. El importe medio de las hipotecas de viviendas se situó en 173.000 euros, un 2% superior al registrado en 2019. La comparativa entre el número de hipotecas registradas y las transacciones de viviendas escrituradas evidencia que el ahorro familiar se está agotando.

“En 2018 se firmaron 75 hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas, en 2019 esta cifra subió a 89 y en el primer semestre de 2020 ascendió a 123, lo que puede ser debido al decalaje temporal entre el acto ante notario de la compra de la vivienda y la inscripción de la constitución de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este plazo, que normalmente es de aproximadamente un mes, puede haberse prolongado debido a los efectos del confinamiento y dichas cifras podrían además evidenciar la necesidad de particulares y empresas de hipotecar sus viviendas para afrontar problemas de liquidez», afirma Jorge Laguna, responsable de la elaboración del informe y director de Business Intelligence en Colliers.

Por otro lado, el esfuerzo hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad de Madrid se sitúa en un 32,8% de su renta disponible y además es necesario 10 años de ahorro para afrontar el pago inicial, sin embargo, para los jóvenes se complica la situación.

“En nuestro análisis, realizado sobre los ingresos de una pareja joven cuya renta procede de dos salarios mínimos interprofesionales (950 euros/mes en 14 pagas), se evidencia que el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda en Madrid se eleva a casi el 50% de sus ingresos y refleja la necesidad de ahorrar hasta 14 años para afrontar el desembolso inicial”, comenta Laguna.

En el mercado de alquiler, el esfuerzo que debe realizar un hogar medio para el arrendamiento de una vivienda es del 36%, ligeramente superior al de compra, sin embargo la accesibilidad a la vivienda por esta vía es más asequible ya que no es necesario disponer de un ahorro previo como es el caso de la compra de vivienda.

Para los jóvenes con unos ingresos equivalentes a dos Salarios Mínimos Interprofesionales, Madrid se presenta como una de las ciudades de España con mayor dificultad de acceso al alquiler, teniendo que destinar casi el 55% de sus ingresos.

Por otro lado, desde Colliers consideran que la banca comercial afronta una «muy compleja gestión de los efectos de esta crisis, que afectará, fundamentalmente, a la morosidad» y que se ve agravada la situación de tipos de interés bajos y exigencias normativas de capital. «Ante esta tormenta perfecta que el sector bancario tiene que gestionar de nuevo, está restringiendo significativamente la financiación a nuevos proyectos residenciales y a proyectos inmobiliarios de todo tipo«, apuntan desde la consultora.

“Las dudas que se ciernen sobre la economía española en esta segunda ola de la pandemia y sobre la solvencia de algunas empresas, hogares y sectores clave para nuestra economía tendrán un significativo impacto en la financiación. Veremos mayores exigencias de precomercialización y reducción de los niveles de financiación, que en muchos casos serán barreras inexpugnables, así como modificaciones en las minutas hipotecarias que permitan a las entidades financieras regular de forma más ventajosa las distribuciones hipotecarias futuras sobre los bienes vendidos”, explica Jorge Laguna.