Las novedades de un decreto de alquiler contestado por los expertos

El primer punto a tener en cuenta, para alivio del mercado, es que no se impondrán límites a los precios de alquiler, con el nuevo decreto de alquiler aprobado este viernes in extremis, en una negociación con Podemos como caballo ganador.

El nuevo decreto de alquiler no impone límites a los precios y establece que el incremento de los arrendamientos esté ligado al IPC

El decreto ley se produce después de que en enero Podemos tumbase el anterior decreto, precisamente porque no recogía sus aspiraciones sobre poner limitación de precios. Una paradoja, que sólo se entiende porque la cercanía de las elecciones ha forzado a la formación de Pablo Iglesias a demostrar que tiene fuerza negociadora.

¿Cuáles son los cambios con respecto al decreto anterior?

Entre las novedades que incluye el texto está la creación de un índice de precios que comunidades o ayuntamientos no podrán usar, en ningún caso, para regular los precios del alquiler; bonificaciones del IBI para incentivar la oferta o el incremento de los arrendamientos ligado al IPC durante los años de vigencia del contrato.

Fomento, sin embargo, ha renunciado a bonificar en un 80% el IBI de aquellos alquileres que se fijen, según el nuevo índice de precios que se creará.

Otra de las novedades importantes es la creación del sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Se establece que en el plazo de ocho meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal.

Además, las CCAA podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias en materia de política de vivienda. Estos índices estatales, ni los que puedan desarrollar CCAA y Ayuntamientos, en ningún caso habilitan a éstos para establecer sistemas de regulación de los precios de alquiler.

En el plazo de ocho meses se pondrá en marcha un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado

Asimismo, se introduce un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y se elimina la obligación de repercutir el IBI en vivienda social. Actualmente, se obliga a que, en los parques de vivienda pública en alquiler, pague el IBI el inquilino. Con esta medida se elimina esta obligación que en muchos casos da problemas a los gestores de vivienda.

Otros cambios

🔴 Sobre prórrogas. Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.

Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años. Se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario.

🔴 Garantías. Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler. Actualmente, el aval o depósito que se puede exigir no tiene límite de cuantía. Para mejorar la transparencia, se establece la información mínima que debe suministrarse en los depósitos de fianza.

🔴 Fallecimiento. El comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler, esté o no inscrito. En caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en el alquiler, en situaciones de vulnerabilidad social.

🔴 Reformas. Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato. Si existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento en la renta, sin necesidad de reiniciar plazos de prórroga obligatoria o tácita (las obras tienen que ir más allá de las obras obligatorias de conservación que debe asumir el propietario).

🔴 Gastos. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica.

🔴 Venta de viviendas de este tipo. Cuando en la misma operación se venden todas las viviendas de un edificio, se establece la posibilidad de que la legislación sobre vivienda fije un derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración para adquirir la propiedad del inmueble.

Por último, el decreto establece que se remita a la normativa turística que regula los pisos turísticos en caso de conflicto.

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