La vivienda toma posiciones con un “rally” de precios

El año 2017 se despide con la etiqueta de consolidación. La vivienda tanto la usada como la nueva, ya se vende con relativa rapidez, financiada y en casi todas las ciudades españolas. Aunque preocupa una cierta celeridad en la recuperación vía precios, que debería corregirse.

En la misma línea, los indicadores de concesión de hipotecas, precio de las casas, descensos en la morosidad e incremento de visados, confirman la tendencia al alza del sector residencial, que parece estar preparado para afrontar la fase ascendente del ciclo económico, con refrendo internacional.

Así parecen entenderlo desde la agencia Moody’s, que señala que la creciente proporción de población activa joven y la mayor accesibilidad de las casas impulsarán el precio de la vivienda en España un 8,6% en los tres próximos años. La agencia analizó el impacto de las tendencias demográficas sobre el precio del sector inmobiliario residencial en siete grandes mercados europeos.

En el caso español, la calificadora de riesgos apuesta por una subida del precio de la vivienda del orden del 5,6% en 2018, mientras que en cada uno de los siguientes años hasta 2020 este incremento se limitará al 1,4% anual. Pero preocupa el precio, que escaló el 6,7% interanual en el tercer trimestre, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Hay que remontarse al mismo periodo de 2007, previo a la crisis, para dar con una cifra superior, del 9,2%. Así, los precios se disparan a niveles no vistos en diez años y confirman el empuje del sector, sobre todo en Madrid y Cataluña.

La vivienda usada sube más y crece al 6,7%, mientras que la nueva queda a dos décimas y lo hace al 6,5%. Esta subida es 1,1 puntos porcentuales superior a la del trimestre anterior (del 5,6%), lo que confirma una tendencia alcista que ya se extiende por 14 trimestres.

En cualquier caso, una perspectiva alentadora a pesar de la crisis institucional provocada por el independentismo catalán, que también confirman desde Tinsa, una de las principales firmas de tasación y valoración del mercado. “Se mantiene el tono positivo en el mercado de la vivienda, siendo el crecimiento moderado de precios la nota predominante”, afirma Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

“La evolución de los precios en Cataluña ha experimentado en noviembre un freno, como consecuencia de la situación política en Cataluña y a la espera de la cita electoral de las próximas semanas”, señala. El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España creció en noviembre un 4% respecto al mismo mes del año anterior, según el último índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicado.

Las islas y las grandes capitales siguen ejerciendo de locomotoras del mercado residencial, con incrementos interanuales en sus valores medios del 6,8% y 5,9%, respectivamente. La caída acumulada del precio medio en España desde máximos de 2007 es del 38,9%.

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, que se calcula a partir de las tasaciones de vivienda terminada (nueva y usada) realizadas por la compañía, recoge cada mes la variación interanual del valor del metro cuadrado de un inmueble y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000) en cinco áreas representativas de los diferentes estratos que componen el mercado de la vivienda: “Capitales y grandes ciudades”; “Áreas metropolitanas”; “Costa mediterránea”, “Baleares y Canarias”, y “Resto de municipios”. Los números absolutos reflejados en la tabla (puntos) corresponden al valor del índice, no representan en ningún caso el precio por metro cuadrado de las viviendas.

Nuevas viviendas

Así, las solicitudes de visados para construir nuevas viviendas se dispararon un 26,8% en los nueve primeros meses de 2017, periodo en el que se pidieron 60.695 autorizaciones para edificar pisos, según datos del Ministerio de Fomento.

Si la demanda de estas autorizaciones para levantar vivienda mantuviese el mismo ritmo en los tres meses restantes de 2017, al cierre del ejercicio se llegaría a los 81.000 visados, lo que supondría alcanzar el volumen máximo de los últimos siete años, desde 2010, cuando se pidieron unos 91.600.

En cuanto a hipotecas, el otro gran indicador a vigilar, las entidades financieras concedieron 29.388 préstamos para la compra de vivienda en septiembre, lo que supone un 9,2% más que en el mismo mes de 2016, según el INE. El dato trae la moderación al mercado hipotecario que tan solo un mes antes, en agosto, registró un aumento en la contratación de créditos del 29,1%.

Así, la tasa mensual es del 10,6%, la menor de los últimos cinco años analizados por el INE. A pesar de la pérdida de fuerza, en el acumulado del año las hipotecas suben un 12,4% en España y el mercado suma cinco meses consecutivos de alzas.

Lo que sí creció el pasado septiembre fue el importe medio de esas hipotecas suscritas, que se situó en 123.649 euros. Fue un 9,6% más que en el mismo mes del año anterior, algo que se debe al encarecimiento de los precios del mercado residencial.

Extranjeros en ascenso

Además, la compraventa por parte de extranjeros también se ha fortalecido. Según los notarios, la compraventa de vivienda libre por parte de compradores extranjeros experimentó un crecimiento interanual del 13,4% en la primera mitad de 2017, aunque ya sí se aprecia la caída de los británicos por el efecto Brexit. Se registraron 50.087 operaciones, un 19,4% de las transacciones totales en el periodo. De esta cifra, un 53,4% se llevó a cabo por ciudadanos extranjeros residentes.

El grueso de las operaciones se concentró en el litoral mediterráneo y los archipiélagos. Así, las regiones con mayor peso fueron Andalucía (19,4%), Murcia (26,9%), Comunidad Valenciana (35,5%), Baleares (37,7%) y Canarias 42,3%).