La recuperación residencial se focaliza en la vivienda más cara

La vivienda destinada al segmento medio y alto siempre ha sido un negocio rentable, pero con la situación económica y política se ha convertido en el único mercado posible para las inmobiliarias supervivientes, los fondos de inversión e incluso las cooperativas.

El interés de los inversores latinoamericanos primero, y la serie de fondos anglosajones e incluso asiáticos que se han asociados después a empresas españolas para promover o rehabilitar, tiene mucho que ver en ello. Según la consultora Knight Frank, los precios a los que se cierran las ventas de las viviendas de lujo son más altos y además los plazos de las operaciones se están reduciendo, ya que antes la media de comercialización oscilaba entre los 10 y 12 meses, mientras que ahora ronda los 3 y 6 meses.

El estudio informa que el perfil de estos clientes está cambiando, ya que en los dos últimos años se ha detectado un aumento del número de compradores extracomunitarios: “existe una fuerte presencia de inversores latinoamericanos en Madrid, de compradores procedentes de Oriente Medio en Marbella y de inversores suizos en Ibiza”.

Concretamente, en Madrid, y según esta consultora inmobiliaria, “un tercio de los compradores son extranjeros”, destacando que “desde 2012 los compradores latinoamericanos han aumentado su presencia” explicando que el 30% de todas las ventas que cerraron en 2015 en Madrid estuvo protagonizado por este colectivo, a lo que se une el que “también hay varios promotores venezolanos interesados en algunas promociones residenciales prime importantes en la ciudad”.

Y son los fondos americanos, británicos, luxemburgueses o alemanes los que tomaron el relevo de mexicanos y venezolanos, que siguen comprando, y se han dedicado a la compra de edificios. A esta capítulo responden las operaciones del estadounidense Pimco, que lidera junto a Lar España el proyecto Juan Bravo 3, y las compras de Eurostone (Luxemburgo), Patrizia Inmobilien (Alemania), UK & European Investment (Reino Unido) o la más reciente de Europa Capital.

También hemos visto en el mercado operaciones de capital asiático. La alcaldesa Manuela Carmena daba luz verde recientemente al proyecto de Platinum Estates en la madrileña calle General Oráa 9. Una promoción de 10 viviendas de alto ‘standing’ a 200 metros del paseo de la Castellana, que alcanzarán un precio de venta en el mercado de más de 10.000 euros el m2, lo que, sin duda, la convierte en una de las promociones de lujo más caras de la capital.

Los españoles también se han apuntado al carro. A finales de 2015, la familia Masaveu se hizo con la antigua sede de RTVE del paseo de la Habana 75 de Madrid por 10,8 millones de euros. Mabel RE, una sociedad en la que figuran como accionistas Rafael Nadal, su padre, Sebastián Nadal, Abel Matutes Jr. y el empresario Manuel Campos, compraron recientemente en la calle Monte Esquinza esquina con Alcalá Galiano, donde levantarán ochos exclusivas viviendas. Además, están cerrando la adquisición de otros dos inmuebles. Sin olvidar a Domo e Ibosa, que bajo la fórmula cooperativista tienen varios proyectos en la capital española. En paralelo, Ibosa acaba de lanzar al mercado una promoción singular, en la que a partir de un antiguo hotel, el Foxá, transformará el inmueble en una promoción de viviendas de estilo ‘neoyorkino’.

Por encima del millón

Según un informe de Idealista, la demanda de las viviendas de alta gama (aquellas que superan el millón de euros de valor) ha crecido un 78,8% desde 2013, año en el que se situó en mínimos históricos. Mientras en agosto de 2013 el 3,6% de las búsquedas en esta plataforma estaban enfocadas a este segmento, en agosto de este año el porcentaje ha subido hasta el 4,2%. La variación es distinta en función de la provincia.

Los mercados costeros con reputación internacional son los que más han visto crecer sus precios, ya que en Sotogrande los propietarios piden un 34,9% más por sus viviendas que en 2013. En la Vila de Eivissa el crecimiento ha sido del 27,3%, del 24% en Sant Feliu de Guixols (Girona), 21,8% en la urbanización marbellí de Sierra Blanca y del 18,2% en Los Monteros (también en Marbella). En Palma de Mallorca, por el contrario, los precios de las viviendas de lujo se han mantenido estables en los últimos 3 años (-0,8%), parecida situación a la vivida en el distrito Salamanca de Madrid (2,3%), La Moraleja (2,7%) y el barrio valenciano del Pla del Remei (2,9%).

El 75% de las viviendas con precios superiores al millón de euros se localizan en Madrid, Barcelona, Málaga y Baleares. El 87% de las viviendas cuentan con 4 o más habitaciones y el 65% tiene entre 200 m2 y 600 m2, aunque el tramo más frecuente es entre 200 m2 y 400 m2. Una de cada diez viviendas de lujo tiene un tamaño superior a los 900 m2.

Las zonas españolas donde hay más viviendas de lujo son cuatro conocidas urbanizaciones madrileñas: La Moraleja (el 97% de las viviendas en venta tiene un precio superior al millón), La Finca (96,9%), Montealina (89,6%) y El Viso (73,8%). Tras ellas se sitúa el barrio barcelonés de Pedralbes (62,9%).

Tanto la oferta como la demanda ha crecido en toda España. El mayor incremento de la demanda se ha producido en Sant Feliú de Guixols (279,8%), seguido por el municipio ibicenco de Sant Josep de Sa Talaia (177,3%), Palma de Mallorca (173,4%), Jávea (158,2%) y Sierra Blanca en Marbella (150,8%). Por el contrario, las menores subidas del interés se registran en las urbanizaciones madrileñas: La Finca (21,8%), Montealina (25,3%), La Moraleja (31,1%) y El Viso (46,3%).

La Moraleja lidera el incremento de la oferta. En esta localidad el 95,6% de las visitas están por encima del millón de euros, mientras que en La Finca el porcentaje se incrementa hasta el 93,5%, o el 82,1% de Montealina. Por el contrario, en Palma de Mallorca solo el 5,2% de las visitas están por encima de esa cantidad, el 6,8% en Sant Feliu de Guixols, y el 10,4% en Jávea.

Según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, “el mercado de costa es diferente al de las grandes capitales. Las zonas costeras y las islas son un importante foco de atención para compradores extranjeros, principalmente europeos, rusos y árabes. En las grandes capitales como Madrid o Barcelona los compradores tienen un perfil más nacional o son grandes fortunas latinoamericanas. Este grupo centra parte de su estrategia en la localización de enclaves estratégicos en Madrid y alrededores y el desarrollo de viviendas singulares en ellos”.

La costa de lujo también se recupera

Y no sólo en lo que a primera vivienda se refiere. Por primera vez desde 2007 se ha incrementado la oferta inicial de vivienda de obra nueva en la Costa del Sol, aunque debido sobre todo al empuje del residente extranjero. Según la consultora inmobiliaria Aguirre Newman en su Informe del Mercado Residencial de la Costa del Sol 2015, que analiza el mercado en el periodo comprendido entre mayo de 2015 y mayo de 2016, el mercado residencial de obra nueva consolida su recuperación en la zona un 4,87%, con un número de viviendas ofertadas de 15.555 unidades. Del total de vivienda de obra nueva, el 31,6% se encuentra sin vender, frente al 32,3% del periodo anterior.

El informe de Aguirre Newman destaca que, un año más, el excelente comportamiento de la demanda internacional (15,4%) está empujando las ventas al alza, siendo los británicos el nicho principal de demanda de vivienda, seguido por Bélgica, Francia, Suecia y Alemania. En el caso de determinados municipios, la demanda procedente de Rusia es cada día más importante.

En 2016, además, se ha detectado una actividad muy importante en la compra de suelo residencial en la Costa del Sol por parte de fondos a entidades financieras, así como de compra de promociones terminadas. En los últimos meses, se han ejecutado importantes operaciones de compra-venta de suelos residenciales y parcelas con un volumen de inversión medio. En los últimos doce meses se ha iniciado la comercialización de 49 promociones nuevas en la Costa del Sol, casi un 69% más que en el anterior periodo analizado.