La mejoría se extiende en el mercado de costa y crecen los visados de obra nueva, según Tinsa

El informe Vivienda en Costa 2019, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, destaca que ubicaciones donde el mercado evolucionaba más lentamente debido a una demanda más débil comienzan a presentar síntomas de recuperación, que se traducen en incrementos de los precios y una reactivación o aumento de la actividad promotora.

Así, el 78% de los 159 municipios del litoral español analizados en el informe registró incrementos en su precio medio entre el primer trimestre de 2018 y el de 2019. El número global de visados de obra nueva aprobados el año pasado en estas ubicaciones se incrementó un 27% respecto al año anterior.

El número de visados de obra nueva aprobados el año pasado en ubicaciones de costa aumentó un 27%, según Tinsa

“Durante el último año ha proseguido el buen ritmo en la actividad de los mercados residenciales costeros, haciéndose extensible la mejoría, así como incrementos adicionales de precio. En términos generales, ha continuado la absorción de buena parte del excedente acumulado en el ciclo anterior, no sólo en las áreas tradicionales más consolidadas”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

El informe es una radiografía de la situación del mercado de vivienda vacacional en España, a partir de información estadística y de la experiencia local de Tinsa en las 63 zonas en la que el estudio divide el litoral peninsular e islas.

La información sobre oferta, demanda y actividad en los diferentes segmentos de la costa española aportada por los técnicos de la compañía se complementa con datos de precios medios, compraventas y visados de obra nueva.

Muestra de esta mejora en la situación es que las zonas de costa donde la situación es calificada por los técnicos de Tinsa como de “en vías de recuperación” han aumentado respecto al año pasado (del 46% al 51%), al tiempo que se reducen del 6% al 5% las zonas de litoral donde la situación está aún en fase de ajuste.

Se observan unos ritmos de venta cada vez más rápidos en zonas costeras

De hecho, si el año pasado en un 19% de las zonas no se identificaba stock, ahora esa situación se da en un 40%. Además, se observan unos ritmos de venta cada vez más rápidos. En ciertas ubicaciones siguen existiendo restos de obras finalizadas a partir de 2008 pendientes de venta para las que se espera una digestión lenta.

Precios

En un 63% de las franjas de litoral analizadas en el informe los precios de la vivienda vacacional muestran indicios de recuperación, y en otro 30% de las zonas la evolución se define como de “claro ascenso”.

Entre estas últimas destacan la costa catalana cercana a la capital (Badalona, Lloret de Mar, Tossa de Mar, etc.) y las islas de Mallorca e Ibiza. Además, se ha producido una reactivación de los precios en zonas en las que años atrás presentaban cierto estancamiento, a causa de una demanda menos sólida.

precios de vivienda en costa 2019

Según la estadística de precios de vivienda terminada (nueva y usada) de Tinsa, un 78% de los 159 municipios de costa que se analizan en el informe registraron en el primer trimestre de 2019 incrementos interanuales de precios, liderados por Baiona (Pontevedra), con una subida del 24,4% entre el primer trimestre de 2018 y el de 2019; Mataró (Barcelona), con un 23,3%, y Antigua (Fuerteventura), con una subida en el precio medio del 23,2% en el último año.

Ocho de cada diez municipios de costa analizados presentaron incrementos de los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2019

Otros 42 municipios, localizados principalmente en las islas, Comunidad Valenciana y las provincias de Málaga y Barcelona, muestran incrementos de precio superiores al 10%. Entre ellos destacan Ciutadella de Menorca (+19,5%), las tinerfeñas Granadilla de Abona (+19,4%) y Adeje (+18,3%), y Casares, en la provincia de Málaga, con un incremento del 17,6%.

Los municipios de Ibiza y Adeje son los únicos que habrían superado los máximos de la década pasada, de acuerdo a la estadística de precios de Tinsa. El valor medio en Ibiza capital, 3.455 €/m2 en el 1T 2019, supera los 3.080 €/m2 alcanzados en el 3T 2007.

Ampliando el foco al conjunto de la isla, el valor medio actual en Ibiza y Formentera (3.920 €/m2) supera en un 15% el anterior máximo registrado en el 1T 2008. Finalmente, también Adeje (Tenerife), está un 3,8% por encima del máximo alcanzado en 3T 2007, hasta 2.202 €/m2 en la actualidad.

Aunque con menor intensidad que en años anteriores, también se ven ajustes de precios en el mercado de costa. Entre los 36 municipios que abarataron su precio medio en el último año, el descenso fue inferior al 3% en un 59% de ellos.

Las mayores caídas en el último año se localizan en San Bartolomé de Tirajana, en Gran Canaria, donde el precio medio se redujo un 12,7%, seguido de la onubense Cartaya (-9,1%), de Capdepera (-8,2%) y Sant Lluís (-7,3%), ambas en Islas Baleares, y de Lepe, en Huelva, que registró una caída interanual del 5,7% en el 1T 2019.

Previsiones

Las previsiones sobre la evolución del mercado son de optimismo moderado. En un 62% de las zonas analizadas en el informe los técnicos de Tinsa apuntan que los precios de la vivienda vacacional no variarán sustancialmente este año.

“Todo indica que, al igual que en el conjunto del mercado residencial español, se ha llegado a un punto de equilibrio, con salvedades locales, tras el cual se espera la estabilización de las variables principales: incrementos más contenidos de la demanda y tendencia a la moderación de precios”, afirma el director del Servicio de Estudios de Tinsa.

cuadro de vivienda en costa de tinsa

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, recuerda que ‘’en ciudades como Barcelona y Madrid los precios están notando una ligera estabilización, sobre todo en el caso de la Ciudad Condal. Sin embargo, los precios van a seguir aumentando fuera de las grandes urbes, en especial, en las poblaciones de sus áreas metropolitanas. Factores como la poca oferta de obra nueva en los centros de las grandes capitales, así como la mayor competitividad de los precios en poblaciones vecinas, son la clave para esa extensión de la demanda”.

Actividad

Tras años de atonía en la actividad promotora debido a un nivel de demanda todavía débil y a la existencia de una sobreoferta de producto terminado, la situación ha cambiado y ya presenta dos años consecutivos de crecimiento.

A día de hoy la actividad de promoción en las costas españolas se encuentra polarizada. Mientras cada vez hay más zonas con una actividad significativa desarrollada principalmente con ayuda de grandes promotores y fondos extranjeros, otras presentan un nivel muy bajo o inexistente de actividad en las que, de construirse nuevas viviendas, las levantan pequeñas promotoras de carácter local.

Una mejoría en las condiciones de financiación, ligadas a un repunte de la demanda, explica que el 57% de las zonas estudiadas presenten nueva actividad promotora, lo que supone un ligero repunte respecto al año pasado (50%).

El conjunto de los municipios costeros españoles de más de 10.000 habitantes analizados en el informe registró un total de 27.482 visados de obra nueva en 2018, según datos oficiales del Ministerio de Fomento, lo que suponen un incremento del 27,3% respecto a 2017.

Andalucía y la Comunidad Valenciana aglutinan el 28,9% y el 26,5%, respectivamente, del volumen de licencias aprobadas el año pasado en municipios de costa, incluyendo en este cómputo las capitales de provincia ubicadas en el litoral.

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