La vivienda más demandada actualmente es la de reposición

Entrevista a Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE.-

El director nacional de Residencial y Suelo de CBRE analiza en esta entrevista la recuperación selectiva del mercado residencial español y asegura que la vivienda más demandada en la actualidad es la de reposición. Una demanda que responde al perfil de hogares con capacidad económica suficiente y que tiene además muy claro el tipo de vivienda que desea.

¿Cuál es su opinión sobre la recuperación selectiva del mercado residencial español de la que se habla?
Lo cierto es que es una realidad y todos los datos oficiales arrojan dicha segmentación del mercado. La reactivación del ciclo la percibimos primero hace unos 2,5-3 años en la segunda residencia, en zonas como Costa del Sol, Alicante y Baleares, impulsada por el comprador extranjero. Con posterioridad, grandes capitales y sus áreas colindantes como Madrid, Barcelona o Bilbao concentraron y siguen “tirando” con mucha fuerza de la demanda (principalmente de vivienda de reposición). Actualmente observamos como otras ciudades como Valencia, Málaga, Sevilla o Zaragoza están tomando impulso y la producción de obra nueva se acompaña de buenos ritmos de ventas.

Por otro lado, existen áreas geográficas que tienen pendiente “subirse al tren de la recuperación” en el sector residencial y que sin duda lo harán próximamente, una vez que factores como la disminución de la tasa de desempleo y agotamiento del stock de vivienda existente, sigan la tendencia positiva de los últimos ejercicios. Así pues, podemos estimar que en 2018 la reactivación del sector residencial podrá extrapolarse a gran parte de la geografía nacional.

¿Cuáles son las capitales donde más se ha incrementado el precio de la vivienda y por qué motivo?
Principalmente han sido Madrid y Barcelona y los factores los podemos resumir en los siguientes puntos:

• Falta de producción de obra nueva durante la etapa de crisis, con lo que durante 8 años prácticamente no hemos vistos grúas.
• Demanda pues embalsada durante el ciclo recesivo, que no adquirió vivienda entonces y donde existe una necesidad de hacerlo actualmente, con una oferta muy restringida.
• Demanda no sólo como producto para vivienda habitual, sino también una demanda importante como producto de inversión.
• Los niveles de precios de partida tras las crisis, bajos en comparación con otras grandes capitales europeas con similares rentas “per capitas”.
• Vuelta de las entidades financieras a la financiación del comprador de vivienda, tras un periodo de auténtica “sequía”.
• Estrangulamiento en la disponibilidad de suelo finalista para nuevos proyectos en ambas ciudades, que vuelve a limitar la capacidad productiva ante una demanda creciente.

¿En cuánto están los plazos medios de la venta de viviendas en España y quién el actual comprador?
Los plazos son muy variables dependiendo de las distintas ubicaciones donde se encuentran los activos y de si hablamos de obra nueva o segunda mano.

En promociones de obra nueva en zonas ya consolidadas como las que hemos comentado, la venta sobre plano es una realidad y podemos confirmar que la mayoría de las promociones se encuentran 100% vendidas antes de la entrega de las viviendas.

Diversos indicadores muestran que la actual demanda efectiva de vivienda responde a una demanda de reposición. Por lo general se corresponden con el perfil de hogares con capacidad económica suficiente como para limitar las necesidades de financiación y probablemente en búsqueda de una adaptación de sus necesidades de espacio.

La demanda actual de vivienda es una demanda solvente, cada vez más informada y con unos requisitos muy claros en relación al tipo de vivienda que desea, calidades, zonas comunes, superficies, dormitorios etc.

Según la estadística del Ministerio de Fomento sobre visados de vivienda nueva, la superficie media visada en 2016 (138 m2) supone un incremento de más de un 17% con respecto a la superficie media de la vivienda visada en 2004. La tendencia al incremento de la superficie media se observa tanto en la vivienda unifamiliar como en la vivienda en bloque.

¿Qué opina de los nuevos promotores y sus anunciadas salidas a Bolsa?
Sin duda son noticias muy positivas para un sector tradicionalmente en manos de propietarios unipersonales o familias. Ayudará a reforzar la profesionalización del sector, aportará más inyecciones de capital a las empresas cotizadas, generará economías de escala, ganarán en volumen de producción y dotará de mayor transparencia y rigor.

¿Qué efectos cree usted que ocasionará en el mercado la llegada del Brexit?
Todavía es pronto para hacer una evaluación del impacto efectivo y las proyecciones de hoy necesitan saber cuál es el escenario de la negociación. Tras el referéndum se ha producido un ajuste en la demanda británica y es de esperar que continúe habiendo variaciones en los mercados hasta que se despejen muchas de las incógnitas del proceso.

Aparte de la incertidumbre como factor para retrasar la toma de decisiones en la compra de vivienda, la depreciación de la libra (18-20%) está y continuará afectando a esta tendencia a la moderación en la compra de vivienda por los británicos. Si el tipo de cambio se mantiene en estos niveles, esto quiere decir que está demanda es –a día de hoy- un 20% más pobre que antes del referéndum y por lo tanto es posible que nuestro país le resulte menos atractivo.

¿Cuáles son los fundamentos que necesita el país para que el mercado residencial despegue?
Podemos resumirlos en las siguientes variables:

• Estabilidad Política y Presupuestaria.
• Crecimiento del PIB superior al 2% en próximos años.
• Entorno financiero favorable.
• Disminución de las tasas de desempleo.
• Contención del IPC.
• Aumento de los niveles de consumo e inversión actuales.
• Mejora en la tendencia de los indicadores de sentimiento económico.
• Seguridad jurídica.
• Certidumbre urbanística.