La hora del alquiler

Por David Botín Cociña, director general de Áurea Homes.-

Un año más parece que la actividad residencial ha continuado con el crecimiento, incorporando algunos nuevos mercados locales al conjunto de la actividad de promoción residencial en España. A pesar de esto, parece claro que el tamaño del mercado se encuentra muy limitado por la demanda global estimada, conformada por aquella dirigida a cubrir las necesidades de crecimiento natural de hogares, unas 65.000 viviendas al año, más la vivienda de segunda residencia, sometida a estimaciones poco predecibles, y por la vivienda de inversión, aquella destinada principalmente a la generación de rentas a través del alquiler.

En su conjunto parece difícil que veamos crecer esta actividad por encima de las 100.000 viviendas al año. Otra de las características de este mercado maduro es la gran concentración de la demanda, y como consecuencia de la oferta y la actividad, muy centrada en las grandes ciudades, Madrid, Barcelona a la cabeza, seguido ya de lejos por los mercados de Sevilla, Málaga, País Vasco (Bilbao San Sebastián y Vitoria son casi un área metropolitana), Zaragoza y el binomio Valencia-Alicante. Existen otros mercados, pero en su conjunto suman pocas viviendas a la cifra global.

El reciente interés de grandes inversores en el mercado del alquiler residencial en España hace albergar alguna esperanza para apuntar a un mayor crecimiento de la actividad, si bien existe igualmente un alto grado de concentración en el interés de estos grandes patrimonialistas, centrado de nuevo en Madrid y Barcelona como grandes mercados para desplegar su estrategia de crecimiento y concentrar el mayor porcentaje de su inversión.

Recientemente hemos leído numerosas noticias sobre el cierre de operaciones en modelos de Build to rent entre fondos patrimonialistas y promotoras nacionales y locales, dando comienzo a lo que sin duda será una tendencia de los próximos años.

Profesionalizar la oferta

España necesita claramente incrementar la oferta residencial en alquiler; la demanda es ya una realidad sustentada en un cambio cultural de los jóvenes, el 70% de los arrendatarios tiene menos de 34 años, muchos de los cuales no desean anclajes a largo plazo y cuya capacidad inversora está más limitada que anteriores generaciones. En este sentido es normal que la inversión se concentre en las ciudades donde población y empleo está incrementándose y que esta tendencia se retroalimente de forma permanente en el futuro.

El mercado de alquiler necesita buscar su equilibrio y como consecuencia no solo aumentar su tamaño, debe también reconstruir la actual oferta de vivienda en alquiler concentrada en la propiedad particular, el 97% del parque de viviendas está en manos de particulares, configurando una oferta dispersa y mal gestionada por la escasez de compañías especializados. Frente a esto, necesitamos modelos más profesionalizados donde producto y servicio se adapten a las nuevas necesidades demandadas por los clientes, al igual que ha ocurrido estos años atrás con la vivienda destinada a la compraventa.

Existen diversas estimaciones sobre cuál podría ser el incremento de la demanda. La realidad es que España sigue manteniendo una gran distancia sobre los grandes mercados europeos donde la media del porcentaje de población que vive en alquiler es del 32%, frente al 22% de la población española. La demanda en alquiler crecerá en el medio plazo, solo el incremento de un punto porcentual puede constituir la necesidad de 200.000 hogares con este destino.

Cuál será la capacidad de este mercado de asumir ese nuevo reto es una incógnita de momento; lo que sí podemos ver es que se han alineado las condiciones para hacerlo, capital interesado en invertir a largo plazo y con rentabilidades más ajustadas, promotores con suelo disponible y necesidad de incrementar su actividad y puesta en el mercado de esos suelos como alternativa a la compraventa, posibilidad que alargaría mucho la puesta en valor de esos activos, el crecimiento de la demanda y, por último, el interés de la banca en financiar esta actividad.

Con estas condiciones parece que el crecimiento será imparable, si bien nos topamos con algún ingrediente que puede ralentizar este crecimiento en el medio plazo, la falta de suelo. La disponibilidad de suelo en ubicaciones apropiadas y demandadas por arrendatarios y arrendadores, grandes ciudades, ubicaciones bien comunicadas y con buenos servicios, y repercusiones de suelo que permitan alquileres competitivos que se ajusten a la capacidad de la demanda, son muy escasas en la actualidad.

Es importante concienciar a políticos y administraciones, siempre defensores de la política activa en el alquiler, para que focalicen sus esfuerzos en activar medidas que permitan desarrollar suelos en estas condiciones y no tanto en regular permanentemente una actividad que parece que funciona ya adecuadamente.