El stock de obra nueva quedará liquidado en el primer semestre de 2018
La tasadora Tinsa estima que el tiempo medio de absorción del stock de vivienda nueva en España se sitúa en 2,5 años, lo que supone que en el entorno del primer semestre de 2018 estará prácticamente liquidado el que existe en la actualidad. Además estima que la demanda será de unas 150.000 casas nuevas al año.
A 30 de junio de este año existían 389.000 viviendas nuevas en stock en España, lo que supone el 24,9% de todas las construidas en los últimos siete años, que ascendieron a esos 1,56 millones, o el 6,4% de todo el parque compuesto por 25,5 millones de casas, según un novedoso estudio de la firma, realizado para cuantificar el peliagudo dato del stock. Pedro Soria, director de Producto y Diversificación de Tinsa, y Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios, presentaron el informe.
Ese porcentaje equivaldría a lo que el estudio denomina la tasa de desocupación de la vivienda nueva que varía según los territorios. Hay que recordar que un porcentaje del 10% o inferior consideran los expertos de Tinsa y Asprima, la patronal que participó en la presentación de los datos, equivale a un excedente técnico o de equilibrio. El presidente de Tinsa, Ignacio Martos, recordó así que hay una importante demanda embalsada, que junto con el crecimiento del ahorro familiar hacen propicio que el sector vuelva a moverse. Por su parte, el presidente de la patronal Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, que acudió al acto, aseguró que hay 25 millones de viviendas en España con una calidad no siempre alta y subraya que España ha seguido creciendo en número de residentes y que hay necesidad de vivienda.
Dónde se concentran
El 80% de estas 389.000 viviendas se concentra únicamente en 900 de los más de 8.000 municipios que hay en España. En términos absolutos, Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante son las provincias con un mayor número de inmuebles desocupados, aunque poniendo en relación el total de casas nuevas vacías con todo lo construido, las cinco provincias con más stock cambian: Almería (38,9%), Cuenca (37,1%), Castellón (36,1%), Toledo (34,7%) y Murcia (32,7%). En el lado contrario se sitúan Álava (10,3%), Guipúzcoa (15,2%), Navarra (17,6%), Huesca (18%) y Zamora (18,6%).
Sobre cuánto tiempo se tardará en absorber este stock, Tinsa considera que casi el 40% se habrá vendido de aquí a dos años, por lo que esa tasa de desocupación en el primer semestre de 2018 habrá quedado reducida a casi la mitad, cerca ya de los valores considerados asumibles. No obstante, el 25,8% de esas 389.000 viviendas van a tener muy difícil su venta. De hecho, la media nacional de desocupación es del 22% en el caso de las capitales y grandes ciudades, pero baja al 15% en Madrid y Barcelona que “están muy cerca del stock técnico necesario para el buen funcionamiento del mercado”, según Pedro Soria, de Tinsa, y serían lugares en los que empezar de nuevo a edificar.
Tinsa ha elaborado el informe con dos criterios de cálculo, lo que los hace, en su opinión, más robustos, ya que depura algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Modifica la práctica habitual de restar a las terminadas las vendidas, al comenzar la estimación al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se han construido desde 2008 va identificando las que están ocupadas, las segundas residencias, o las que están en alquiler, para lo que utiliza todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE. Todo ello unido al trabajo de campo realizado por 250 agentes de la tasadora en un total de 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008.
En la senda de la estabilización
Según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda se ha mantenido e incluso ha descendido ligeramente en noviembre respecto al mes anterior, en línea con la senda de estabilización que está experimentando. No obstante, la caída atípica que sufrió el precio de la vivienda en noviembre de 2014 ha hecho que en la comparación interanual, el precio de la vivienda haya crecido un 1,9% el pasado mes.
Por áreas, las capitales y grandes ciudades experimentaron en noviembre un incremento del 3%, seguida de las áreas metropolitanas y la costa mediterránea, ambas con un avance del 1,4%. Las localidades más pequeñas, agrupadas en el grupo del resto de municipios, vieron como los precios de sus viviendas subían un 1,3% en comparación con un año antes, mientras que en Baleares y Canarias se mantuvieron con un ligero incremento de dos décimas (+0,2%).En lo que se refiere a la variación acumulada desde el pasado mes de enero, los precios mantienen un descenso de dos décimas en la media nacional. No obstante, han crecido un 2,5% en la costa mediterránea, por delante de las islas (+1,4%) y las capitales y grandes ciudades (+0,6%).
En las áreas metropolitanas y el resto de municipios, la evolución acumulada en 2015 muestra descensos del 1,6% y del 2,2%, respectivamente, entre enero y noviembre. Por otro lado, el informe indica que el precio medio de la vivienda en España se ha ajustado a la baja un 41,3% respecto al momento más alto del ciclo. La costa mediterránea es la zona donde los valores han descendido con más intensidad (-48,2%), seguido por las capitales y grandes ciudades (-44,9%), y las áreas metropolitanas (-43,9%). La buena evolución de los precios durante este año deja ajustes acumulados en Baleares y Canarias del 30,1% y en el resto de los municipios, del 36,7%.
