El repunte de la actividad residencial llega sin una recuperación de los precios

La actividad del mercado inmobiliario residencial continúa con su particular despertar, alentado por los datos que confirman el cambio de tendencia que desde hace meses vive el sector. Aunque también dan muestras de que la recuperación a la que estamos asistiendo no conduce a una situación similar a la de antes de la crisis, sino hacia una estabilización del mercado.

Estabilización es el diagnóstico que diversas voces abanderan para describir la situación actual del mercado de la vivienda en España. Entre ellas, la del Consejo General del Notariado, que en sus últimas estadísticas constatan que las compraventas de viviendas se dispararon en junio un 19,4% en comparación con el mismo mes de 2014, hasta las 37.641 transacciones. No obstante, este repunte de la actividad no se ha trasladado a los precios, que se contrajeron de media en un 0,3%, hasta los 1.260 euros/m2, según los datos del Consejo General del Notariado.

Este elevado repunte cercano al 20% vino impulsado por las operaciones relativas a los pisos de segunda mano, que crecen un 25,2%, mucho más que las ventas de pisos nuevos, que sólo repuntan un 2,2%. Otra señal de que la recuperación no acaba de ser completa. No obstante, se trata del cuarto mes consecutivo de incremento de operaciones de compraventa, tras los avances de marzo (un 12,3%), abril (un 1,9%) y mayo (un 8,5%). Sin embargo, los precios se mantienen estancados en los 1.260 euros/m2, un 0,3% menos, tras el abaratamiento de los pisos (que bajan un 0,7%), ya que las viviendas unifamiliares se han encarecido en un 2%.

En paralelo a la mayor actividad registrada, en junio también se incrementó en un 31,8% la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la compra de viviendas, con 16.002 operaciones, y la cuantía repuntó en un 4,6%, hasta los 121.445 euros.

Ya en mayo, el INE constató esta buena evolución de la firma de hipotecas, con 19.732 hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad, un 10,9% más que las registradas en el mismo mes de 2014. Los datos del INE proceden de escrituras públicas realizadas en meses anteriores, pero constatan una incuestionable evolución, ya que con el avance interanual de mayo, las viviendas hipotecadas encadenan 12 meses consecutivos con ascensos de dos dígitos. No obstante, el repunte de mayo se ha moderado más de 10 puntos respecto al experimentado en abril, cuando la firma de hipotecas sobre viviendas subió un 21,4%.

Los precios no suben

Los datos del Consejo General del Notariado van en la misma dirección que marca el informe trimestral de Sociedad de Tasación, aunque su “Tendencias del Sector Inmobiliario” incide en la caída del precio medio de la vivienda en el segundo trimestre, cuyo descenso sitúa en el 3,1% interanual. La tasadora fija el precio medio del m2 de vivienda nueva y usada en los 1.284 euros entre abril y junio, y señala que el descenso con respecto al trimestre anterior es del 2,4%.

“Se confirma que el precio de la vivienda continúa la línea de oscilaciones al alza y a la baja detectada desde finales de 2013, en forma de dientes de sierra, habitual en un proceso de estabilización”, concluye la tasadora, que recuerda que el precio medio acumula un descenso del 46,5% respecto al valor máximo que alcanzó en 2007, cuando se situó en 2.401 euros/m2.

Recuperación desde mínimos

Los expertos de Sociedad de Tasación consideran que, si bien en este segundo trimestre del año se mantuvo creciendo la actividad en el sector inmobiliario, tanto en volumen de transacciones como en la reanudación de obra nueva detenida durante los últimos años, lo cierto es que esa actividad “permanece en niveles muy bajos en relación a los que se consideran adecuados para el potencial de este tamaño de población”.

“Se aprecia mayor fluidez en la formalización de operaciones hipotecarias y un crecimiento de la modalidad de alquiler impulsado por la entrada de las socimi en el mercado lo que, junto a la evolución favorable del empleo o la marcha positiva de la economía, con tasas de crecimiento elevadas y sostenidas, hace que parezca más cercana la posibilidad de recuperación del sector”, concluyen en Sociedad de Tasación.

El crecimiento económico, la recuperación del empleo y la consolidación de la confianza, siguen siendo tres importantes condicionantes que dejan en el aire las previsiones de recuperación que maneja el mercado. De momento, diferentes entidades públicas y privadas vaticinan para España un crecimiento este año por encima del 3% y el gobernador del Banco de España, en una reciente comparecencia este verano, consideraba posible reducir la tasa de paro al entorno del 20% a finales de 2016, si se mantiene la tónica del mercado laboral en el último año y medio.

Estas dos variables, desempleo y crecimiento, junto con la evolución de los precios de la vivienda, ejercen una influencia determinante en el esfuerzo que realizan las familias para acceder a una vivienda en propiedad. Sociedad de Tasación mide esta variable en su Índice de Esfuerzo Inmobiliario, es decir, los años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio.

En el segundo trimestre, este índice se ha situado en 7,4 años, tres décimas menos que la registrada en el trimestre anterior. Además, se ha reducido prácticamente a la mitad si lo comparamos con los 13,7 años que eran necesarios en los momentos de mayor auge de los precios, principios de 2007.

La confianza vuelve

Paralelamente, se aprecia una mejora de la confianza en la evolución de la economía y las ventas de inmuebles entre los profesionales del sector, aún a pesar de que los precios no acaban de salir del estancamiento.

El “Tendencias del Sector Inmobiliario” de Sociedad de Tasación revela que el índice de confianza de ST, elaborado con las opiniones de más de 600 expertos y profesionales, mantiene su firme su tendencia al alza, subiendo más de dos puntos en un trimestre, hasta los 49,5 puntos. De esta forma, se coloca muy cerca de la posición neutral de 50 puntos y continúa el crecimiento progresivo observado durante los últimos dos años, desde el mínimo que registró en el último trimestre de 2012, con 30,6 puntos.

La mejora durante los últimos diez trimestres consecutivos confirma esa recuperación de la confianza en las ventas de inmuebles, sobre todo en las ventas de primeras viviendas (56,2 puntos) y en la evolución del stock de la vivienda (54,7 puntos).