El precio de la vivienda nueva ya supera el pico de la burbuja en más de media España, según Euroval

El precio de la vivienda nueva sigue subiendo. Tanto es así, que hasta 30 provincias –incluidas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla– ya superan el máximo alcanzado en el último boom residencial. Es la conclusión principal a la que ha la tasadora Euroval, tras analizar la media de precios en 2007 y los correspondientes al primer trimestre de este año. La fuente estadística es en ambos casos el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

A nivel nacional, el incremento en estos quince años, que tras la pandemia se ha acelerado, se sitúa en el 38,4%. Con diferencias muy significativas, e incluso notablemente extremas, dependiendo de la provincia. En los extremos de esta horquilla se sitúan las Islas Baleares, donde la vivienda nueva hoy cuesta algo más del doble (108,2%) que 2007, y Ávila, donde los precios residenciales, son un 60,8% inferiores a los del máximo de 2007.

Euroval señala que “la presión de las zonas turísticas puede explicar la aceleración del precio de la vivienda nueva en las islas Baleares, que solo entre el primer trimestre de 2020 y el mismo período de 2022 pasó desde los 399.904 euros de media a los 497.244 euros, y que lo mismo puede deducirse de otros tres destinos principales turísticos de costa de nuestro país: Alicante (170.210 euros de media en 2007 versus 249.882 euros de media en 2022), Málaga (219.199 euros en 2007 versus.328.392 euros en 2022) y Baleares, además Santa Cruz de Tenerife (154.990 euros en 2007 vs. 277.459 euros en 2022).

En el rango aproximado de la media nacional se sitúan la ciudad autónoma de Ceuta (38,1% más cara la vivienda nueva en 2022 con respecto a su valor en 2007) y las provincias de Lleida (36,8%) y Lugo (36,6%). A partir de aquí, las subidas se moderan, dibujando una línea descendente que tiene como extremos las provincias de Gerona (27,6%) y Tarragona (1,6%): Zaragoza (27,1%), Granada (25,2%), Pontevedra (24,6%), Melilla (24,0%), Navarra (22,9%), Córdoba (22,8%), Madrid (22,2%), Ourense (21,7%), Asturias (15,3%), Jaén (13,9%), Palencia, (11,9%) Valladolid (11,9%), Albacete (11,7%), Murcia (11,3%), Cantabria (10,9%), Barcelona (9,1%), Cádiz (7,7%), Valencia (7,5%), Soria (6,8%) y Tarragona (1,6%).

Euroval sitúa en los extremos de la horquilla a Baleares, donde la vivienda nueva hoy cuesta algo más del doble que en 2007 (108,2%), y Ávila, donde el precio es un 60,8 inferior a los del máximo de la burbuja

Madrid y Barcelona, evolución desigual

Según este informe, las provincias de Madrid y Barcelona presentan una evolución, si bien al alza, significativamente desigual. Mientras la capital española ha incrementado el precio medio de la vivienda nueva en el período 2007-2022 poco más del 22%, la capital catalana lo ha hecho en solo un 9,1%, algo menos de la mitad. Así, los precios medios en el período 2007-2022 han pasado en Madrid de los 292.688 a 357.757 euros y en Barcelona de 289.152 a 315.448 euros.

Además, Euroval señala que en Barcelona se  ha registrado un descenso del 2% en este mismo período,  a diferencia de Madrid donde el precio de la vivienda ha proseguido su escalada a pesar de la ralentización provocada por la pandemia en 2020 (de hecho, desde este año y hasta el primer trimestre de 2022 el incremento es del 12%).

Baja el precio en 22 provincias

El análisis pone de manifiesto que hay 22 provincias  donde la vivienda nueva no solo no sube de precio, sino que además baja de valor con respecto a los niveles que alcanzó con la distorsión de la anterior burbuja, en 2007. Haciendo notar que no hay un patrón común en este grupo.

El precio medio de la vivienda en Sevilla en el primer trimestre de 2022 es el mismo que se llegó a pagar en la vorágine de 2007, aunque en la provincia se da una intensa actividad de promoción en municipios que no tenían niveles elevados de precios, lo que puede explicar el equilibrado resultado provincial. A partir de aquí, los descensos de los valores medios de la vivienda nueva van in crescendo, pasando desde el -2,3% de León al de Ávila: Guipúzcoa (-5,5%), Huelva (-6,6%), Segovia (-7,2%), Huesca (-9,1%), Salamanca (-12,2%), Vizcaya (-14,4%), Burgos (-16,2%), Las Palmas (-16,6%), Almería (-17%), Badajoz (-20,3), Guadalajara (-20,4%), Álava (-27,4%), Toledo (-28,9%), Ciudad Real (-30,1%), Castellón (-30,8%), La Rioja (-37,5%), Cuenca (-40,9%) y Zamora (-45,8%). Las razones dadas anteriormente y lo reducido de los mercados, ayudan a explicar estos fenómenos.

Por comunidades autónomas, en Andalucía es donde más ha subido el precio medio de la vivienda nueva desde 2007: un 45,6% (7 puntos más que la media nacional). A continuación, vienen Galicia (34,9%), Comunidad Valenciana (25,6%), Ceuta y Melilla (23,6%), Cataluña (20,8%), Aragón (17,8%), Canarias (17,7%) y Castilla y León (0,8%). Solo en tres autonomías la vivienda nueva ha bajado de valor: Extremadura (-1,6%), País Vasco (-15,8%) y Castilla-La Mancha (-20,4%).

Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval, afirma que los precios de la vivienda no han dejado de subir, por dos razones. “ En primer lugar, porque la oferta de vivienda nueva es escasa y ahora el total de las compraventas de viviendas nuevas es en torno a una cuarta parte de las de entonces (326.328 en 2007 frente a 65.038 en 2021). Y en segundo lugar porque las viviendas nuevas actuales son diferentes por cuanto incorporan mayor eficiencia energética y otros elementos de calidad como pueden ser más espacio común, que recogerían parte de la subida de precios”. Y aclara que respecto las provincias donde no es así, “la explicación está en que subieron en su momento los precios por encima de una demanda sostenible, y a factores locales que requieren un análisis detallado”.

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