El mercado residencial balear acusa la ausencia de la demanda extranjera en 2020

El mercado residencial de Baleares, que ya mostró signos de ralentización en 2019 debido principalmente a la contracción de la demanda extranjera, registró un descenso de la demanda de vivienda del 26,5% en 2020 hasta las 11.539 unidades, situándose como la segunda comunidad autónoma, por detrás de Canarias, con mayor retroceso respecto a 2019 en el número de transacciones inmobiliarias, según datos de CBRE.

Para Tonia Vera, directora regional de CBRE en Palma de Mallorca, “el impacto del Covid-19 en el mercado residencial balear se ha visto agravado por las restricciones a la movilidad de la demanda extranjera, especialmente en zonas costeras, afectando tanto al precio como al volumen de actividad. No obstante, gracias a la estabilidad del mercado inmobiliario balear, su escasez de competidores y la incipiente recuperación de las economías europeas, la venta de vivienda a compradores internacionales, que suponen el 30% de la demanda, podría reactivarse a partir del segundo semestre de 2021”.

El impacto de la pandemia en el sector se ha reflejado en la compraventa de viviendas de obra nueva, que cayó un 8,9% hasta las 1.188 unidades vendidas, y en mayor medida en la de segunda mano, con un descenso del 28% y 10.351 transacciones realizadas.

Los datos de CBRE muestran que, a pesar del descenso registrado en el sector residencial, el retroceso de la demanda de vivienda no ha sido generalizado en todo el territorio insular, puesto que la demanda en municipios próximos a Palma, como Algaida, Santa María o Marratxí, se mantuvo estable o incrementó ligeramente.

En el extremo opuesto, las zonas costeras y principalmente orientadas a segundas residencias de Mallorca e Ibiza, con una fuerte dependencia de la demanda extranjera, registraron contracciones por encima del 30%.

Los precios aguantan

En cuanto a los precios de venta, “el mercado balear ha mostrado una gran resiliencia en 2020, ya que no se detectaron retrocesos significativos, si bien el ritmo de crecimiento se ha ralentizado, tendiendo así a la moderación”, explica Tonia Vera.

De este modo, el precio de la vivienda de segunda mano en baleares creció el pasado año un 1,7%, inferior a la subida de 2019 (5,5%). En el caso de la obra nueva, el incremento ha sido muy superior, del 11,6% según los datos del INE.

Según el estudio de mercado de promociones inmobiliarias realizado por CBRE, el precio medio de oferta de vivienda de obra nueva en Palma fue de 4.206 euros/m², incluyendo una plaza de aparcamiento y un trastero, lo que supone un descenso del 3,85% respecto al precio medio de oferta registrado en 2019.

Según CBRE, los precios de venta varían entre las diferentes zonas de la ciudad. El distrito Centro tiene el mayor precio de venta (6.713 euros/m²), seguido de Poniente (4.797 euros/m²), uno de los más demandados y consolidados de la ciudad. Con los precios más bajos se encuentran los distritos Platja de Palma, Norte y Levante, cuyos ratios de venta oscilan entre los 2.600 euros/m² y los 2.800 euros/m².

Vivienda nueva

Las promociones de vivienda de obra nueva se concentran principalmente en Palma e Ibiza. El pasado año, Palma tenía 48 nuevos proyectos residenciales en construcción, que suponen 2.034 viviendas, además de 11 futuros proyectos que incrementarán la oferta en alrededor de 600 unidades residenciales.

Las zonas que concentran la mayor parte de la oferta son el distrito de Levante, con 9 proyectos de obra nueva en construcción y 5 futuros proyectos, que suman algo más de 750 unidades, y los distritos de Poniente y Norte, con 23 y 8 proyectos en construcción respectivamente.

Respecto al stock de vivienda de obra nueva, las Islas Baleares se caracterizan por una tendencia decreciente de disponibilidad de producto de nueva construcción, reduciéndose en un -12,84% en 2019. Tonia Vera explica que “el pasado año se ralentizaron los ritmos de venta como consecuencia del retroceso de la demanda, el incremento de los tiempos de venta y el aplazamiento de las decisiones de compra debido a la situación coyuntural en la que se encuentran las islas y la mayor dificultad de acceso al crédito.”

El producto residencial de obra nueva en las Islas Baleares ha resistido el efecto de la pandemia debido principalmente a “la limitada disponibilidad de suelo edificable, el continuo incremento de la población, y el hecho de que las promotoras operan con elevados niveles de preventas, con lo que los precios se han mantenido sólidos”, sostiene Vera.

Aumenta la demanda de vivienda en alquiler

Como consecuencia del continuo crecimiento del precio de la vivienda en Baleares, el número de hogares que residen en régimen de alquiler y cesión se ha incrementado en un 46% entre 2004 y 2019, representando en la actualidad el 40,7% del total.

Tonia Vera comenta que “la demanda de vivienda en alquiler en las Islas Baleares ha mantenido una tendencia creciente en los últimos años, que se ha visto también afectada por el aumento de la demanda de alquiler para uso vacacional, disminuyendo así la oferta para primera residencia”.

De acuerdo con la información publicada por el Banco de España, la ciudad de Palma es la capital de provincia que ha experimentado un mayor crecimiento de los precios de oferta de vivienda en alquiler en el periodo comprendido entre diciembre de 2013 y mayo de 2019, con un crecimiento acumulado del 52%, lo que sitúa a Palma por delante de Madrid, Barcelona o Málaga.

Sin embargo, como consecuencia del impacto económico del Covid-19, los precios de oferta de vivienda en alquiler en Palma se contrajeron alrededor del 6% en 2020. “A pesar de este ligero descenso, el incremento continuado tanto de la demanda como de los precios de la vivienda en alquiler en los últimos años, convierten a las Islas Baleares en un destino atractivo para inversores del segmento residencial. Las perspectivas apuntan a que este mercado de inversión podría expandirse en los próximos años como respuesta a las necesidades de una demanda cada vez más amplia propiciada por la situación actual”, concluye Vera.