KF lanza su informe PRS, que apuesta por el mercado privado de vivienda en alquiler como foco de inversión

La consultora inmobiliaria Knight Frank ha presentado su informe sobre Private Rented Sector 2019, un análisis del sector residencial en renta en el que se muestran las grandes oportunidades que este incipiente mercado en nuestro país generará para los inversores.

Como explica Stuart Osborn, partner de Knight Frank, “a medida que la demanda de inversión en PRS se intensifica en Europa, hay más movilidad internacional y las ciudades son más pobladas, el requerimiento de oferta y de producto de mayor calidad se incrementa. Los flujos de capital cross border están creciendo -capitalizando esta tendencia- y las estrategias de inversión residencial en Europa están cada vez más en el radar de los inversores”.

A pesar de que la gestión de activos en inversión requiere de equipos especializados, tan solo un 4% de las viviendas en alquiler son gestionadas por operadores profesionales

Teniendo en cuenta este entorno, la inversión privada en viviendas de alquiler se presenta como una gran oportunidad para distintos tipos de inversores que buscan diversificar sus activos. Por eso, en este primer informe, el equipo de PRS de Knight Frank destaca ya dos grandes alternativas de negociación de viviendas de PRS: Forward Funding y Forward Purchase. La principal diferencia entre ambas es la financiación previa de la construcción, y por tanto la asunción de riesgo.

Actualmente, según datos del informe, tan solo un 4% de las viviendas en alquiler se encuentran gestionadas por operadores profesionales, quedando el resto en manos de particulares o pequeñas empresas que dificultan la credibilidad de este mercado.

Sin embargo, la gestión de estos activos requiere de equipos profesionales familiarizados con todos los desafíos que presenta este sector. Como explica Carlos Zamora, Head of Residential de Knight Frank, “el mercado del alquiler tiene unas cualidades y rasgos propios, pero en muchas ocasiones se utilizan parámetros y análisis del mercado de compraventa, lo que lleva a errores de bulto”.

“El papel dominante que va a adquirir este segmento del mercado requiere de un análisis y entendimiento profesional profundo y esta especialización marcará la diferencia en la búsqueda de oportunidades y generación de retornos”, señala Zamora.

Rentabilidad, riesgo y oportunidades

La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler alcanzó el 3,9% en el primer trimestre de 2019, según el Banco de España. Mientras, según los datos facilitados por Urban Data Analytics para dicho estudio, -que tienen en cuenta más de 40 variables tanto fundamentales como de comportamiento de la demanda en el mercado residencial del alquiler-, la rentabilidad bruta teórica en la provincia de Madrid alcanzó un 6,5% en el mismo periodo, y un 7% en Barcelona.

Así, la rentabilidad que ofrece a nivel general el mercado del alquiler en España se sitúa entre el 5% y el 6%, cifras que hacen referencia al parque de viviendas en régimen de alquiler en manos de particulares, algunas de las cuales bastante antiguas.

Según Knight Frank, las zonas más interesantes para invertir en vivienda se ubican en zonas próximas al núcleo central de Madrid y Barcelona

Sin embargo, este parque de alquiler no profesionalizado no se articula bajo los mismos parámetros que el mercado de PRS. Y es que, el mercado de PRS, incipiente en España, dirige sus estrategias a la obtención de unas rentabilidades netas objetivo entre el 3,5% y el 4%. “Dichas rentabilidades se situarán en los mercados principales de esta nueva línea de inversión en las ciudades más importantes del país y sus coronas urbanas”, apuntan desde la consultora.

Al analizar un balance entre rentabilidad y riesgo, la ciudad de Madrid se presenta como un destino perfecto para la inversión, al conjugar una rentabilidad del 5,5% y un riesgo casi nulo.

Sevilla, Málaga, Zaragoza y Valencia disponen de una rentabilidad media del 6% con un riego medio bajo, en línea con Barcelona (esta con una rentabilidad del 5,2%).

Por el otro lado, Bilbao presenta la rentabilidad más baja (4,9%) con el mayor riesgo, debido a un mayor precio de compra y los dilatados tiempos para vender o alquilar que se registran.

Con los datos del informe PRS de Knight Frank se muestra que las áreas más interesantes para invertir, en base a criterios de absorción y rentabilidad, se ubican sobre todo en las zonas próximas al núcleo central de Madrid y Barcelona.

Desde el punto de vista de las superficies más demandadas en estas dos ciudades, las mayores oportunidades para el inversor las presentan las viviendas en menor tamaño, especialmente las de una superficie menor a 70 metros cuadrados.

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